Chiunque possieda un immobile deve pianificare accuratamente le proprie finanze, i costi accessori e le imposte. In quanto proprietari pagate imposte sul valore locativo, ma avete diritto anche a diversi sgravi. Vi spieghiamo a cosa porre attenzione nella pianificazione fiscale.
La Svizzera è uno dei pochi Paesi d’Europa in cui viene tassato il cosiddetto valore locativo degli immobili. Quest’estate in Parlamento si discuterà nuovamente dell’abolizione di tale consuetudine, ma per arrivare a modificare la legge potrebbe volerci ancora del tempo.
Fino ad allora continuerà a vigere il sistema noto: il valore locativo si considera una sorta di reddito «fittizio» e va dunque tassato come reddito. Il Tribunale federale ha stabilito che il valore locativo deve ammontare ad almeno il 60% del valore di mercato. In più, naturalmente, la proprietà immobiliare è soggetta alle imposte sul patrimonio. Alcuni Cantoni, inoltre, mettono in conto un’imposta sugli immobili separata (ad esempio BE, FR, AI, SG, GR, TG). L’imposta di norma ammonta a un valore compreso tra 0,1 e 3 per mille del valore fiscale dello stabile o dell’appartamento.
Buono a sapersi
In base alla normativa vigente, gli interessi ipotecari si possono dedurre dal reddito imponibile. Tale deduzione, però, può ammontare al massimo a 50 000 franchi in più rispetto ai proventi patrimoniali lordi del contribuente (valore che di norma non si raggiunge con ipoteche e redditi comuni). Dal momento che gli interessi ipotecari sono a un minimo storico, le deduzioni per interessi passivi sono notevolmente diminuite. Al momento, infatti, anche le giovani famiglie che acquistano casa beneficiano in misura minore della deduzione degli interessi.
Data la situazione, pertanto, è ancor più importante pianificare bene finanze, tasse e investimenti:
Consiglio di risparmio numero 1: tenere un diario e raccogliere le ricevute
Sembra una sciocchezza, ma facilita notevolmente il lavoro: raccogliete durante l’anno tutte le ricevute e le fatture degli artigiani. Così alla fine dell’anno fiscale avrete tutto a portata di mano e nessuna fattura andrà smarrita.
Consiglio di risparmio numero 2: ammortamento indiretto
Una componente importante è rappresentata dalla vostra strategia di ammortamento. Di norma vige l’obbligo di ammortizzare entro 15 anni l’ipoteca a due terzi del prezzo d’acquisto. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, vale la pena optare per l’ammortamento indiretto. In tal caso, la seconda ipoteca si ammortizza indirettamente. Le vostre rate vengono versate su un conto del pilastro 3a della banca e vengono ipotecate. Il vantaggio è che gli interessi deducibili dalle imposte rimangono invariati.
Consiglio di risparmio numero 3: pianificare finanze e tasse
Se capitalizzate o ammortizzate l’ipoteca, intraprendete ristrutturazioni di grande entità o valutate l’utilizzo di fondi liberi, avete un certo spazio di manovra. In molti casi vale la pena di chiarire in anticipo le conseguenze fiscali. Daniel von Arx, portavoce della Luzerner Kantonalbank (LUKB), afferma: «Nei nostri incarichi di natura fiscale riscontriamo che questioni quali il rimborso di ipoteche, le deduzioni per mantenimento o aumento del valore di un immobile, l’aumento dell’ipoteca per ristrutturazioni rispetto all’utilizzo di un pilastro 3a si ripropongono spesso». A questo si sommano domande concrete sulla stima del valore locativo o su determinate varianti del capitale di terzi (ipoteca, credito edilizio, prestito privato). Una consulenza fiscale competente è fondamentale per prendere decisioni corrette. Anche su questioni di per sé semplici: «Quali sono le conseguenze fiscali se l’ipoteca, ad esempio, è di 100 000 franchi superiore o inferiore?»
Consiglio di risparmio numero 4: non dimenticare alcuna deduzione!
Il capitolo «Manutenzione degli immobili» presenta numerosi aspetti che possono presentare differenze di Cantone in Cantone. Essenzialmente si possono dedurre le seguenti posizioni:
- Tutte le spese che servono alla manutenzione e al mantenimento del valore (riparazioni, lavori di pittura o sul tetto, lavori di manutenzione all’interno o all’esterno della casa, le comuni attività di giardinaggio ecc.).
- Tutti i costi accessori e i premi assicurativi correlati all’immobile.
- A livello federale e in quasi tutti i Cantoni sono inoltre interamente deducibili gli investimenti per il risparmio energetico. Tali investimenti comprendono finestre a risparmio energetico, alcuni impianti fotovoltaici, l’installazione di una pompa di calore con sonda geotermica, il risanamento energetico della facciata ecc.
Manutenzione dell’edificio: consultare gli opuscoli informativi cantonali
«Gli uffici delle imposte cantonali pubblicano opuscoli informativi sugli interventi deducibili di manutenzione degli immobili», afferma Markus Stoll del VZ Vermögenszentrum di Zurigo. Questi opuscoli riportano tutti i dettagli, anche le linee guida del Cantone. Dal 1° gennaio 2020, ad esempio, negli interventi di risparmio energetico il Canton Lucerna fa eccezione: queste spese non sono più deducibili o sono sottoposte ad un accurato scrutinio, poiché sono considerate investimenti.
Negli altri Cantoni, però, non è così: le spese non deducibili dalle imposte sono quelle che non hanno alcuna correlazione con la manutenzione dell’immobile, ma sono semplicemente riconducibili al comune sostentamento. Ad esempio le bollette dell’elettricità o l’acquisto di energia in generale.
Considerare gli importi forfettari
Per i proprietari di appartamenti e case è importante anche la differenza tra deduzione forfettaria e in base ai costi effettivi. Di norma i proprietari di immobili possono scegliere ogni anno se dedurre le spese effettivamente sostenute o un importo forfettario. «Nei primi 10 anni dopo l’acquisto, l’importo è di norma il 10% del valore locativo o del ricavo lordo», spiega l’esperto Markus Stoll. Per gli immobili più vecchi di 10 anni, invece, l’importo forfettario è del 20%. In tali casi vale la pena di pianificare anticipatamente le spese e fare una selezione. Dal punto di vista fiscale è consigliabile concentrare diversi lavori di manutenzione in un solo anno, invece di dichiarare sempre deduzioni dello stesso ammontare leggermente inferiori all’importo forfettario.
Cosa si intende per aumento del valore?
Cosa succede se sostituite una cucina standard con una pregiata cucina di design? Oppure vi volete concedere una nuova oasi di wellness in cantina e dedurla dalle imposte?
Non è possibile. Il limite è il punto oltre il quale non si tratta più di manutenzione e riparazione, bensì di aumento del valore. Ai fini della dichiarazione dei redditi, questa differenza può essere davvero ovvia: ridipingere le pareti di una camera è deducibile nella dichiarazione dei redditi come pura manutenzione. Al contrario una sauna, l’oasi di wellness di cui sopra (se prima non c’era) o la costruzione di un giardino d’inverno si considerano aumento del valore. In molti casi, tuttavia, si ha a che fare con un misto di mantenimento e aumento del valore. Alcune autorità fiscali applicano a tal fine procedure standardizzate. Il contribuente deve dimostrare che il valore effettivo della manutenzione corrisponda a quello dichiarato.
In ogni caso è consigliabile conservare tutte le ricevute. In caso di controllo, il contribuente è infatti tenuto a «dimostrare» tutte le deduzioni. Importante: ciò che viene classificato come aumento del valore si può successivamente conteggiare ai fini di eventuali imposte sull’utile da sostanza immobiliare.
Riassumendo: Non è certo un bel passatempo, ma prima di compilare la dichiarazione dei redditi vale sempre la pena di dare un’occhiata alle linee guida e agli opuscoli informativi dell’ufficio delle imposte cantonale. Spesso è consigliabile distribuire i lavori di manutezione e ristrutturazione tra diversi anni, per poter così ripartire la progressione delle imposte sul reddito.
P.S.: una delle domande più frequenti sulle imposte riguarda le deduzioni dei costi relativi all’home office. Queste spese, tuttavia, non fanno parte dei costi per gli immobili, bensì delle spese professionali. L’ufficio delle imposte del Cantone può offrire informazioni in merito.
