«Kauf ab Plan» ist heute gang und gäbe. Ein Verkäufer respektive Generalunternehmer rührt schon die Werbetrommel für sein Projekt, bevor überhaupt der erste Spatenstich erfolgte. Bei jährlich über 10’000 neuen Eigentumswohnungen dürfte es sich in der Mehrheit der Fälle um einen Kauf ab Plan handeln.
Man lädt zu einem Tag der offenen Tür, die Interessenten besichtigen eine tolle Musterwohnung oder machen vielleicht sogar eine virtuelle Tour durch das künftige Wohnhaus. Die heute am Computer oder Smartphone gezeigten Visualisierungen von einem künftigen Heim sind so täuschend echt, dass sich viele Leute blenden lassen: Sie malen sich ihr künftiges Zuhause in den schönsten Farben aus und verlieren kaum einen Gedanken über die Risiken bei Bauprojekten. Hinzu kommt ein gewisser Zeitdruck. Stimmen Preis und Lage, sind gute Kaufobjekte im Nu vergeben.
Kauf ab Plan – was gilt?
«Kauf ab Plan» ist die Umschreibung dafür, dass der Käufer eine Reservation oder sogar einen Vertrag für eine Wohnung unterzeichnet, die erst noch gebaut werden muss. Dabei lauern einige Fallen: Viele Leute wissen oft gar nicht, ob ihr Baupartner bzw. der entsprechende Generalunternehmer seinen Geschäften seriös nachgeht. Gut gläubigen Käufer ist oft auch nicht klar, was ihnen aufgrund des Vertrags wirklich zusteht, was ihre Rechte und Pflichten sind.
Ein erstes Missverständnis: Massgeblich für die versprochene Qualität sind weder Visualisierungen noch Verkaufsprospekte oder sonstige Werbeunterlagen. In der Schweiz ist es vorgeschrieben, dass ein Grundstückkauf und damit auch ein Kauf einer Eigentumswohnung öffentlich beurkundet wird. Massgeblich sind also in jedem Fall der Vertrag, die Pläne, ein Baubeschrieb oder sonstige Unterlagen, die beim Notar öffentlich beurkundet werden.
Vorsicht bei vagen Versprechen
«Dies birgt zugleich ein Stück weit die Gefahr, dass die Beurkundung der Unterlagen für Laien einen quasi offiziellen Charakter hat», warnt Othmar Helbling, Vorstandsmitglied bei der Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB des Branchenverbandes SVIT. In der Praxis stösst Helbling immer wieder auf Fälle, wo die Unterlagen unvollständig, zu vage oder sogar einseitig zugunsten von Unternehmern sind.
Was heisst „angestrebt“?
Dazu Beispiele aus der Praxis: Ein Unternehmer verspricht vollmundig eine «Stockwerkeinheit von hervorragender Bauqualität» oder es heisst, das Gebäudelabel «Minergie wird angestrebt», oder es würden die «üblichen Baunormen» gelten. Dabei handelt es sich nach Meinung von Bauexperten um allzu gummige Formulierungen – was wirklich garantiert ist, bleibt vage und unpräzis.
Ein zweiter häufiger Fehler liegt darin, dass sehr viele Käufer nur ihrer eigenen Stockwerkeinheit die nötige Aufmerksamkeit schenken (Innenausbau, Küche, Bad, Wand- und Bodenbeläge, Haushaltgeräte etc.). «Vom ganzen Wert eines solchen Wohnungskaufs macht die Wohnung an sich meist aber nur etwa 45 Prozent aus», so Bauherrenberater Othmar Helbling. Der ganze Rest der Überbauung fällt also mehr ins Gewicht, wird von vielen Laien aber kaum genauer unter die Lupe genommen. Dabei wären dies zentrale Punkte: Von welcher Qualität sind der Rohbau, die Konstruktion oder die Gebäudehülle? Was ist mit Wärmeerzeugung, Haustechnik, Garten, Aussenräumen, Umgebung, Spielplätzen und Tiefgarage?
Kauf ab Plan: Holen Sie Rat ein!
Da bei einem Kauf ab Plan einiges auf dem Spiel steht – meist geht es um sechs- oder sogar siebenstellige Beträge – kann es sich lohnen, unabhängige Experten zu Rate zu ziehen. Je nach konkreter Ausgangslage wäre dies ein unabhängiger Bauexperte oder auch ein Jurist, der die ganzen Vertragsunterlagen auf Herz und Nieren prüft. Wenn aber der Vertrag einmal unterschrieben ist und schon erste Schwierigkeiten auftauchen – etwa Bauverzögerungen oder im dümmsten Fall gröbere Baumängel – ist es oft schon zu spät.
Wer ist der Generalunternehmer?
Beim Kauf ab Plan gilt daher die Devise: Schon die Wahl eines bestimmten Generalunternehmers, der den Neubau erstellt, ist entscheidend. Bevor man einen Vertrag unterzeichnet, sollte man als Vorsichtsmassnahme Erkundigungen einholen. Dazu zählen etwa: Betreibungsauskunft, Überprüfung von Referenzen, Besichtigung bereits realisierter Überbauungen etc. (siehe zum Beispiel: http://www.betreibungsschalter.ch oder regionale Betreibungsämter).
Auch Ihre Bank weiss in der Regel gut Bescheid, welche Generalunternehmer vor Ort renommiert und bewährt sind. Dabei ist es auch wichtig, dass allfällige Zahlungen an den GU gut abgesichert sind und nur so weit erfolgen, als dem überwiesenen Geld auch tatsächlich Leistungen und ein sichtbarer Baufortschritt gegenüberstehen.
Fazit: So manche böse Überraschung bei einem Kauf ab Plan wäre vermeidbar, wenn man den Vertragspartner und die ganzen Unterlagen im Voraus auf Herz und Nieren geprüft hätte.
Ein ganz wichtiger Punkt ist die Garantie. Ist diese nach OR oder nach der SIA-Norm geregelt.
Ganz heikel wird es, wenn der GU versucht die Garantiearbeiten dem Käufer abzutreten. Dass heisst, dass der Kunde, bzw. der Eigentümer selber mit den Unternehmern wegen den Garantiearbeiten verhandeln muss. Und sich der GU durch die Hintertür verabschieden kann.
Guten Tag Herr Müller, Sie haben Recht. Ich würde einen allzu wolkigen oder riskanten Vertrag auch nicht unterschreiben. Ob der Vertrag einseitig ist oder nicht, sieht man erst, wenn man ihn genau durchliest – oder einem Anwalt gibt. Für Laien ist die Sprache oft schwer verständlich.