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Comprare un Immobile a Reddito in Svizzera: Vantaggi e svantaggi

L’investimento in una casa plurifamiliare è considerato un investimento di capitale solido e ad alto rendimento. Soprattutto in un contesto di bassi tassi di interesse, gli immobili e i terreni in buone posizioni godono di grande popolarità. Un condominio completamente affittato è musica per le orecchie di ogni investitore. La forte domanda ha anche i suoi svantaggi. I prezzi delle case plurifamiliari, infatti, sono aumentati moltissimo negli ultimi anni, a fronte di una diminuzione dei rendimenti. Per questo, nell’esaminare l’offerta, è ancora più importante verificare le condizioni della casa, le caratteristiche degli appartamenti, la posizione e l’affittabilità dell’immobile. E gli occhi vanno tenuti ben aperti anche quando si finanzia la casa o si sceglie un’ipoteca.

Casa plurifamiliare come redditizio investimento immobiliare:

Gli immobili residenziali, commerciali e industriali con i quali il proprietario desidera generare reddito sono classificati come investimenti immobiliari. Non sono utilizzati dai proprietari stessi, ma vengono ceduti in affitto e producono una cosiddetta rendita. In questo senso, il termine «rendita» è sinonimo di «reddito». Si distingue tra rendite lorde e nette. La rendita lorda si calcola in base al reddito annuo netto da locazione * 100 / prezzo di acquisto. La rendita netta tiene inoltre conto di tutti i costi di gestione sostenuti per l’immobile. Si tratta di spese che riguardano – tra le altre cose – la manutenzione, i costi dell’energia, le tasse, le assicurazioni, i costi amministrativi e anche la perdita dell’affitto.

I fattori di successo di una casa plurifamiliare:

1. Condizioni strutturali

Indipendentemente dal fatto che siate interessati all’acquisto di un appartamento o di una casa, è sempre consigliabile coinvolgere un esperto di edilizia fin dalle prime fasi del processo di acquisto. Più un immobile è vecchio, più alti possono essere i costi di manutenzione e la necessità di ristrutturazione. Se siete interessati a una casa plurifamiliare, vi consigliamo di effettuare l’ispezione iniziale dell’immobile in compagnia di un professionista, che potrà dirvi rapidamente se le condizioni strutturali della casa sono ancora buone o se urgono costosi lavori di ristrutturazione. Prima o poi, un immobile con una tecnologia di riscaldamento obsoleta, finestre poco isolanti e impianti sanitari vetusti va ristrutturato. Se si scoprono ulteriori difetti strutturali, come una cantina umida o muffa, un’offerta apparentemente allettante può rapidamente trasformarsi in una coperta piena di rammendi. Anche se siete interessati a una nuova costruzione, vi consigliamo di prendere in considerazione il nostro suggerimento: i difetti di costruzione negli immobili di nuova costruzione possono essere individuati tempestivamente da un esperto indipendente.

2. Dotazioni dell’immobile

Anche le caratteristiche dell’intera casa e dei singoli appartamenti in affitto influiscono sul successo dell’investimento. Le caratteristiche dell’immobile soddisfano i requisiti e le esigenze attuali? Di quante stanze e di quale spazio abitativo dispongono gli appartamenti? Anche a queste domande può rispondere un esperto sulla base della planimetria e dopo un sopralluogo congiunto.

3. Posizione

Un altro fattore di successo è la posizione dell’immobile, che ne determina anche il prezzo. L’edificio si trova in una zona rurale o in una posizione centrale di una delle principali città svizzere? Una casa plurifamiliare in posizione centrale e ben collegata con i trasporti pubblici attirerà più potenziali inquilini di una casa in un quartiere socialmente svantaggiato o in campagna. In questo caso, la possibilità di trovare inquilini solvibili per gli appartamenti è piuttosto bassa e il rischio di sfitti e arretrati aumenta.

4. Affittabilità

Il potenziale di una casa plurifamiliare nel tempo si riflette nella capacità di affitto degli appartamenti. In generale, negli ultimi anni la popolazione svizzera è aumentata e di conseguenza è aumentata la necessità di acquistare o affittare una nuova casa. Alcune regioni sono più gettonate e più richieste, altre sono meno dinamiche. Per l’acquisto di una casa non è importante solo la posizione dell’immobile, ma anche le previsioni future per il quartiere, il comune o la città. Ad esempio, è prevista la costruzione di un’autostrada nelle vicinanze dell’immobile o altre circostanze influenzeranno la qualità della vita in futuro? In questo caso il locatore potrebbe dover mettere in conto una riduzione dell’affitto. Informatevi sui progetti in programma e sulle previsioni di sviluppo presso il comune o l’ufficio per lo sviluppo urbano o la pianificazione urbana

Finanziamento di una casa plurifamiliare

Determinare il valore con il metodo del valore reddituale

A differenza di un’abitazione di proprietà, il valore di una casa plurifamiliare si calcola con il metodo del valore reddituale. A tal fine si calcola un tasso di capitalizzazione costituito dal tasso d’interesse privo di rischio con una maggiorazione per il rischio di mercato o di sfitto dell’edificio residenziale, dai costi di gestione, dal deprezzamento dovuto all’età e dalla manutenzione dell’immobile. A seconda delle condizioni della casa, la percentuale può variare dal 4,5% all’8%. Se si divide il numero 100 per il tasso di capitalizzazione e si moltiplica il risultato per il reddito annuo da locazione, si ottiene il valore dell’immobile.

Non sottovalutare i costi accessori di acquisto

L’acquirente di una casa plurifamiliare può aspettarsi rendimenti allettanti. Si può facilmente capire che il reddito di più inquilini in un edificio è più sicuro che dipendere da un solo inquilino. Per questo motivo, la maggior parte dei potenziali acquirenti preferisce le case plurifamiliari alle case unifamiliari o agli appartamenti. Si noti, tuttavia, che per le case plurifamiliari il prezzo di acquisto e i costi accessori sono più elevati. Non vanno sottovalutate in particolare le spese accessorie all’acquisto, che sono calcolate in percentuale sul prezzo d’acquisto e vanno sostenute al momento dell’acquisto.

Pianificare il finanziamento

Non solo la scelta dell’immobile giusto, ma anche il valore determinato e i costi di acquisto accessori sono decisivi per la redditività dello stesso. Conta anche il finanziamento, dunque la scelta della giusta ipoteca. In linea di massima, si può presumere che le banche finanzieranno fino al 75% del prezzo di acquisto e che voi dovrete contribuire per almeno il 25% con fondi propri. In linea generale, più fondi propri si apportano, più alta è la rendita. L’ipoteca più adatta a voi dipende interamente dalle vostre esigenze e dalla vostra propensione al rischio. Nelle nostre sezioni Finanziamento di beni immobili e Ipoteche troverete varie informazioni pertinenti che possono essere applicate anche al finanziamento di una casa unifamiliare o di un appartamento.

Conclusioni e suggerimenti: Che si tratti di una casa di proprietà, di un terreno o di un investimento immobiliare redditizio, informatevi in anticipo sulle opzioni disponibili, riflettete sulle vostre esigenze e, soprattutto, tenete d’occhio l’andamento del mercato immobiliare, delle ipoteche e dei tassi di interesse. E fate riferimento a portali immobiliari come newhome.ch Abbonamento di ricerca per essere sicuri di non perdere nessuna offerta.