Mehrfamilienhaus kaufen: Kapitalanlage mit Zukunft

Mehrfamilienhaus kaufen in der Schweiz: Vor- und Nachteile

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus gilt als ertragsstarke und solide Kapitalanlage. Insbesondere im Niedrigzinsumfeld erfreuen sich Immobilien und Grundstücke an guter Lage einer hohen Beliebtheit. Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus ist dabei Musik in den Ohren jedes Anlegers. Die starke Nachfrage hat auch seinen Nachteil. So sind die Preise für Mehrfamilienhäuser in den letzten Jahren extrem gestiegen und die Renditen gesunken. Umso wichtiger ist es für Sie, bei der Durchsicht des Angebots den Zustand des Hauses, die Ausstattungsmerkmale der Wohnungen sowie die Lage und Vermietbarkeit der Immobilie zu prüfen. Und auch bei der Finanzierung des Hauses bzw. bei der Wahl der Hypothek sollten Sie Ihre Augen auf halten.

Mehrfamilienhaus als attraktive Renditeliegenschaft:

Wohn-, Geschäfts- und Gewerbehäuser, mit welchen der Eigentümer Einnahmen erzielen möchte, zählen zu Renditeliegenschaften. Sie werden nicht selbst genutzt, sondern vermietet, und werfen sogenannte Renditen ab. Der Begriff „Rendite“ stammt aus dem Italienischen und heisst übersetzt „Einnahmen“. Dabei wird zwischen Brutto-und Nettorendite unterschieden. Die Bruttorendite berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen netto * 100 / Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich alle laufenden Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen. Das sind Ausgaben unter anderem für Unterhalt, Energiekosten, Gebühren, Versicherungen, Verwaltungskosten und auch Mietzinsausfälle.

Erfolgsfaktoren eines Mehrfamilienhauses:

1. Baulicher Zustand

Egal ob Sie sich für eine Wohnung oder ein Haus zum Kauf interessieren, es empfiehlt sich in jedem Fall einen baulichen Experten frühzeitig in den Kaufprozess mit einzubeziehen. Denn je älter eine Immobilie ist, desto höher können deren Unterhaltskosten sowie der Renovationsbedarf sein. Unser Tipp bei Interesse an einem Mehrfamilienhaus: Führen Sie bereits die Erstbesichtigung der Immobilie in Begleitung eines Fachmanns durch. Dieser kann Ihnen schnell Auskunft darüber geben, ob der bauliche Zustand des Hauses noch zeitgemäss ist oder Ihnen zeitnah kostenintensive Renovationen anfallen. Eine Immobilie mit veralteter Heiztechnik, schlecht dämmenden Fenstern und in die Jahre gekommenen Sanitäranlagen müssen Sie früher oder später sanieren. Werden zusätzlich bauliche Mängel, wie ein feuchter Keller oder Schimmelbildung, aufgedeckt, kann sich das angeblich attraktive Angebot schnell zu einem grossen Flickenteppich entpuppen. Auch bei Interesse an einem Neubau empfehlen wie Ihnen unseren Tipp zu berücksichtigen, können bei neuen Immobilien Baumängel durch einen unabhängigen Experten früh erkannt werden.

2. Ausstattungsmerkmale

Die Ausstattungsmerkmale des gesamten Hauses sowie der einzelnen zu vermietenden Wohnungen beeinflussen ebenfalls den Erfolg Ihrer Investition. Entsprechen die Eigenschaften der Immobilie den aktuellen Anforderungen und Bedürfnisse? Wie viele Zimmer und welche Wohnfläche haben die Wohnungen? Auch diese Fragen kann Ihnen ein Experte aufgrund des Grundrisses und nach einer gemeinsamen Besichtigung beantworten.

3. Lage

Ein weiterer Erfolgsfaktor ist die Lage der Immobilie, welche mit den Preis bestimmt. Befindet sich das Mehrfamilienhaus in einer ländlichen Gegend der Schweiz oder an zentraler Lage in einer der Schweizer Grossstädte. Ein Mehrfamilienhaus an zentraler Lage mit guter Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln wird einen grösseren Zulauf bei Mietinteressenten haben als ein Haus, dass sich in einem sozial schwächeren Quartier oder auf dem Land befindet. Hier ist die Chance solvente Mieter für die Wohnungen zu finden eher gering und das Risiko von Leerstand und Mietrückständen erhöht.

4. Vermietbarkeit

Welches Potential ein Mehrfamilienhaus auf langfristige Sicht für Sie darstellt, zeigt sich in der Vermietbarkeit der Wohnungen. Generell ist die Bevölkerung in der Schweiz in den vergangenen Jahre angestiegen und somit auch der Bedarf an einem neuen Zuhause zum Kauf oder zur Miete. Manche Regionen sind dabei erfolgreicher und gefragter, andere weniger dynamisch. Relevant für den Hauskauf ist neben der Lage des Objekts auch die Zukunftsprognose für das Quartier, die Gemeinde oder Stadt. Ist beispielsweise in der Nähe des Objekts eine Autobahn geplant oder werden zukünftig andere Umstände die Wohnqualität beeinträchtigen? Dann müssen Sie als Vermieter möglicherweise mit einer Mietzinsreduktion kalkulieren. Informieren Sie sich bei der Gemeinde bzw. beim Amt für Stadtentwicklung oder Stadtplanungsamt über geplante Projekte und Entwicklungsprognosen.

Finanzierung eines Mehrfamilienhauses

Ermitteln Sie den Wert mittels Ertragswertmethode

Anders als bei einem Eigenheim wird der Wert eines Mehrfamilienhauses mit der Ertragswertmethode errechnet. Dafür wird ein Kapitalisierungssatz ermittelt, der sich aus dem risikolosen Zinssatz und einem Zuschlag für das Markt- bzw. Leerstandsrisiko des Wohnhauses, Verwaltungskosten, Altersentwertung und den Unterhalt der Liegenschaft zusammensetzt. Je nach Zustand des Hauses kann dieser zwischen 4.5% und 8% liegen. Wenn Sie die Zahl 100 durch den Kapitalisierungssatz teilen und das Resultat mit den jährlichen Mietzinseinnahmen multiplizieren, erhalten Sie den Wert der Liegenschaft.

Unterschätzen Sie nicht die Kaufnebenkosten

Sie als Käufer eines Mehrfamilienhauses versprechen sich attraktive Renditen. Dabei können auch Sie den Gedanken haben, dass Einnahmen von mehreren Mietern in einem Haus sicherer sind als die Abhängigkeit von einer Partei. Aus diesem Kaufmotiv ziehen die meisten Interessenten das Mehrfamilienhaus dem vermietbaren Einfamilienhaus oder einer Wohnung vor. Beachten Sie jedoch, dass der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten bei Mehrfamilienhäuser höher sind. Gerade die Kaufnebenkosten dürfen Sie nicht unterschätzen, werden diese jeweils prozentual vom Kaufpreis berechnet und fallen beim Kauf zusätzlich an.

Planen Sie Ihre Finanzierung

Nicht nur die Wahl der richtigen Immobilie, der ermittelte Wert und die Kaufnebenkosten sind ausschlaggebend für die Attraktivität. Auch die Finanzierung und damit verbunden die Wahl der richtigen Hypothek muss stimmen. In der Regel können Sie davon ausgehen, dass Banken bis 75% des Kaufpreises finanzieren und Sie mindestens 25% an Eigenmittel leisten müssen. Dabei gilt: Je mehr Eigenmittel Sie mitbringen, desto höher die Rendite. Welche Hypothek am besten zu Ihnen passt, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer Risikobereitschaft ab. In unserem Bereich Immobilie finanzieren und Hypotheken finden Sie diverse relevante Informationen, welche auch auf die Finanzierung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung angewandt werden können.