Acheter un immeuble en Suisse : Avantages et inconvénient
L’investissement dans un immeuble collectif est considéré comme un placement rentable et solide. Dans un contexte de taux d’intérêt bas, les biens immobiliers et les terrains bien situés sont particulièrement appréciés. Un immeuble d’habitation entièrement loué est une douce musique aux oreilles de chaque investisseur. La forte demande a aussi ses inconvénients. Ainsi, les prix des logements collectifs ont connu une hausse extrême ces dernières années et les rendements ont baissé. Il est donc d’autant plus important pour vous de vérifier l’état de la maison, les caractéristiques d’équipement des appartements ainsi que la situation et la possibilité de louer le bien immobilier lorsque vous consultez l’offre. Et vous devriez également ouvrir l’œil lors du financement de la maison ou du choix de l’hypothèque.
Acquérir un immeuble de rapport attrayant:
Les immeubles d’habitation, commerciaux et artisanaux avec lesquels le propriétaire souhaite générer des revenus font partie des immeubles de rapport. Ils ne sont pas utilisés par le propriétaire, mais loués, et génèrent des rapports, ou encore des «rendements». Le terme « rendement » vient de l’italien et se traduit par « recettes ». On distingue le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut se calcule à partir des revenus locatifs annuels nets * 100 / prix d’achat. Le rendement net tient par ailleurs compte de tous les frais courants liés au bien immobilier. Il s’agit de dépenses qui sont entre autres en relation avec l’entretien, les coûts énergétiques, les taxes, les assurances, les frais administratifs et également les pertes de loyers.
Facteurs de réussite d’un immeuble d’habitation:
1. État de la construction
Que vous soyez intéressé par l’achat d’un appartement ou d’une maison, il est toujours recommandé de faire appel à un expert en construction dès le début du processus d’achat. En effet, plus un bien immobilier est ancien, plus ses coûts d’entretien ainsi que les besoins de rénovation peuvent être élevés. Notre conseil si vous vous intéressez à un immeuble collectif: faites-vous accompagner d’un professionnel dès la première visite du bien immobilier. Celui-ci peut rapidement vous indiquer si l’état de la maison correspond encore aux normes actuelles ou si des rénovations coûteuses s’imposent à vous sur le court terme. Vous devrez tôt ou tard rénover un bien immobilier doté d’une technique de chauffage obsolète, de fenêtres mal isolées et d’installations sanitaires vieillissantes. Si l’on découvre en plus des défauts de construction, comme une cave humide ou des moisissures, l’offre prétendument attrayante peut rapidement devenir un projet très fragile. Même si vous êtes intéressé par une nouvelle construction, nous vous recommandons de tenir compte de notre conseil: les défauts de construction des nouveaux biens immobiliers peuvent être détectés à temps par un expert indépendant.
2. Caractéristiques de l’équipement
Les caractéristiques d’équipement de l’ensemble de l’immeuble ainsi que des différents appartements à louer ont également un impact sur le succès de votre investissement. Les caractéristiques du bien immobilier correspondent-elles aux exigences et aux besoins actuels? Combien de pièces y a-t-il et quelle est la surface habitable des appartements? Un expert peut également répondre à ces questions sur la base du plan et après une visite commune.
3. L’emplacement
Un autre facteur de réussite est l’emplacement du bien immobilier, qui détermine en partie le prix. L’immeuble collectif se trouve-t-il dans une région rurale de Suisse ou au centre d’une grande ville suisse? Un immeuble d’habitation situé au centre dans un quartier bien desservi par les transports en commun attirera davantage de locataires potentiels qu’une maison située dans un quartier défavorisé ou à la campagne. Dans ce cas, les chances de trouver des locataires solvables pour les logements sont plutôt faibles et le risque d’inoccupation et de loyers impayés est plus élevé.
4. Potentiel de location
Le potentiel que représente un immeuble d’habitation pour vous sur le long terme se reflète dans le potentiel de location des appartements. De manière générale, la population suisse a augmenté au cours des dernières années et, par conséquent, le besoin d’un nouveau logement à acheter ou à louer a également augmenté. Certaines régions sont plus prospères et plus demandées, d’autres sont moins dynamiques. Outre l’emplacement du bien, les prévisions d’avenir pour le quartier, la commune ou la ville sont également pertinentes pour l’achat d’une maison. Par exemple, une autoroute est-elle prévue à proximité de l’objet ou d’autres circonstances affecteront-elles la qualité de l’habitat à l’avenir? En tant que bailleur, vous devrez peut-être calculer une réduction de loyer dans ce cas. Renseignez-vous auprès de la commune ou de l’office de développement municipal ou de la planification urbaine sur les projets prévus et les prévisions de développement.
Financement d’un immeuble d’habitation
Déterminez la valeur à l’aide de la méthode de la valeur de rendement
À l’inverse d’une maison individuelle, la valeur d’un immeuble collectif est calculée à l’aide de la méthode de la valeur de rendement. On détermine à cet effet un taux de capitalisation qui se compose du taux d’intérêt sans risque et d’un supplément pour le risque de marché ou d’inoccupation de l’immeuble, les frais administratifs, la dépréciation due à l’âge et l’entretien de l’immeuble. Selon l’état de la maison, il peut varier entre 4,5% et 8%. Si vous divisez le chiffre 100 par le taux de capitalisation et que vous multipliez le résultat par les loyers annuels perçus, vous obtenez la valeur du bien immobilier.
Ne sous-estimez pas les frais annexes à l’achat
En tant qu’acheteur d’un immeuble d’habitation, vous vous attendez à des rendements intéressants. Ceci peut aussi vous amener à penser que les revenus de plusieurs locataires dans une maison sont plus sûrs que la dépendance d’une seule partie. Pour ce motif d’achat, la plupart des personnes intéressées préfèrent l’immeuble collectif à la maison individuelle ou à l’appartement à louer. Notez toutefois que le prix d’achat et les frais annexes à l’achat sont plus élevés pour les logements collectifs. Il ne faut pas sous-estimer les frais annexes qui sont calculés sur la base d’un pourcentage du prix d’achat et qui s’ajoutent à celui-ci.
Planifiez votre financement
L’aspect attrayant ne dépend pas seulement du bon choix du bien immobilier, de la valeur établie et des frais annexes à l’achat. Le financement et par conséquent une hypothèque adaptée sont également des facteurs déterminants. En règle générale, vous pouvez partir du principe que les banques financent jusqu’à 75% du prix d’achat et que vous devez apporter au moins 25% de fonds propres. Le principe est le suivant: plus vous apportez de fonds propres, plus le rendement est élevé. Le choix de l’hypothèque qui vous convient le mieux dépend entièrement de vos besoins et de votre propension au risque. Dans notre section Financer un bien immobilier et Hypothèques, vous trouverez diverses informations pertinentes qui peuvent également être appliquées au financement d’une maison individuelle ou d’un appartement
Conclusion et conseils: Que vous soyez à la recherche d’un logement, d’un terrain ou d’un immeuble de rapport lucratif, renseignez-vous au préalable sur vos possibilités, réfléchissez à vos besoins et surtout, observez le marché immobilier ainsi que l’évolution des hypothèques et des taux d’intérêt qui y sont associés. Et créez un Alerte de recherche sur des portails immobiliers comme newhome.ch pour ne manquer aucune offre.