Während in der Schweiz Kapitalgewinne mit Aktien oder anderen Wertschriften steuerfrei sind, besteuern alle Kantone den Grundstückgewinn von Privaten. Fällt die Grundstückgewinnsteuer relativ hoch aus, durchkreuzen die Kosten öfters mal die Pensionierungs- und Lebensplanung. Das zeigt das Fallbeispiel eines Rentnerpaars.
- Böses Erwachen
- Auch später geht ein Teil an den Fiskus
- Grundstückgewinn: Aufschub der Steuer
- Berechnungsmethode
- Grundstückgewinnsteuer: Fazit
- Höhe der Grundstückgewinnsteuer (Beispiele)
«Das Leben lang gespart und sich dann doch Sorgen machen müssen….» – So könnte der Titel der Geschichte von Matthias und Monika M. lauten (Namen geändert). Die beiden sind neulich pensioniert worden. «Alle unsere Ersparnisse, praktisch bis auf den letzten Franken und inklusive alle unsere PK-Guthaben, sind in unsere Liegenschaften investiert», erzählt Matthias M. Das Paar besitzt im Raum Bern ein schönes Wohnhaus, zusätzlich leisteten sie sich eine Ferienwohnung im Berner Oberland. Zur finanziellen Sicherung des Lebensabends planen sie nun den Verkauf der beiden Immobilien und suchen ein für diesen Lebensabschnitt passendes Eigenheim. Aus dem gesamten Erlös wollen sie eine privat bewohnte Ersatzliegenschaft kaufen – mit einem möglichst tiefen Anteil Fremdkapital.
Böses Erwachen
Nun ist das Paar verunsichert: Denn nach ersten Berechnungen müssten sie einen fünf- oder sogar einen sechsstelligen Betrag an Grundstückgewinnsteuern zahlen. Wer eine selbst bewohnte Liegenschaft verkauft, kann die Grundstückgewinnsteuer zwar aufschieben. Dies ist eine Art Vergünstigung bzw. Wohneigentumsförderung, um das Eigentum und das Wohnen in den eigenen vier Wänden nicht unnötig zu verteuern. Eine solche Ersatzbeschaffung können Wohneigentümer geltend machen, wenn sie Wohneigentum verkaufen und wiederum ein selbst bewohntes Eigenheim kaufen. Ist das neue Objekt aber günstiger als das bisherige, wird der Aufschub nur zu einem entsprechenden Anteil angerechnet.
Bei Ferienliegenschaften und bei vermieteten Immobilien ist eine solche Vergünstigung aber nicht möglich. Matthias und Monika M. sind daher besorgt, dass sie nach dem Bezahlen der voraussichtlich hohen Steuerrechnung kaum noch genug Geld für den Lebensunterhalt hätten. «Dabei haben wir ja nichts anderes gemacht, als mit den Liegenschaften unsere Vorsorge und unsere Pensionierung abzusichern», wundert sich Matthias M.
Auch später geht ein Teil an den Fiskus
Weiter gilt bei der Grundstückgewinnsteuer: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Wird auch das Ersatzobjekt später an Dritte verkauft, muss der Gewinn eines Tages doch versteuert werden. Die Haltedauer wird aber normalerweise angerechnet. Während Gewinne mit Aktien, mit sonstigen Wertschriften oder mit Investitionen in Kunstgegenstände etc. in der Schweiz nicht besteuert werden, ist es bei Gewinnen auf Immobilien anders. Alle Kantone besteuern die Gewinne bei Immobilien in Privatvermögen. Teils ist es ausschliesslich der Kanton, der die Steuer erhebt. Teils sind es Kantone und zugleich die zuständige Gemeinde.
«Die Höhe der Steuer hängt im Wesentlichen von der Höhe des Grundstückgewinns und der Haltedauer ab», sagt Florian Schubiger von VermögensPartner. Er ist unter anderem auf Geldthemen, Vorsorge, Immobilien und Finanzierung spezialisiert. In einigen Kantonen ist der Tarif proportional, oft aber degressiv. Das heisst: Bei sehr hohem Grundstückgwinn schenkt die Steuer massiv ein. Richtig teuer wird es auch bei kurzer Haltedauer. Laut Schubiger dürften bei der Grundstückgewinnsteuer mehrere Faktoren eine Rolle spielen: Die öffentliche Hand kann die Steuer relativ einfach erheben und sie bringt erkleckliche Steuererträge. Ohne Zweifel spielt auch die Überlegung eine Rolle, der Spekulation vorzubeugen. Kettenverkäufe – der Handel mit Grund und Boden und ein sofortiger Weiterverkauf – sind damit wirtschaftlich uninteressant.
Grundstückgewinn: Aufschub der Steuer
Wer zum Beispiel einen Grundstückgewinn von 200’000 Franken erzielt (bei einer angenommenen Haltedauer von fünf Jahren), zahlt in Basel rund 96’000 Franken, in Bern gut 56’000 Franken (siehe Tabelle unten). «Wenn wir uns den Boom und steigende Preise der letzten Jahre vergegenwärtigen, sind wir noch rasch einmal bei einem Wertzuwachs von 20 Prozent», so Florian Schubiger. Es ist daher wichtig, den Sachverhalt zu kennen und für die Finanzen zu berücksichtigen.
Abgesehen von einer Ersatzbeschaffung – Umzug in ein anderes Eigenheim innerhalb einer angemessenen Frist – sind weitere Fälle mit einer Erleichterung bzw. einem Aufschub zu erwähnen. Das gilt in der Regel für Handänderungen innerhalb der Familie, bei Erbschaften, Schenkungen, Erbvorbezug etc. Ähnlich verhält es sich bei Handänderungen unter Ehepartnern (Wechsel des Güterstandes, Trennung oder Scheidung). Für Fälle, wo die Steuer relativ hoch ausfallen könnte, gibt es nur einen Tipp: Sie können den Verkauf vorerst vertagen. So profitieren Sie später von einem günstigeren Tarif.
Auch bei einer sehr langen Haltedauer entfällt die Steuer nicht ganz. Wer zum Beispiel ein Haus aus der Familie im Eigentum hält, wird später einen Grundstückgewinn bei einer Veräusserung an Dritte versteuern müssen. Die lange Haltedauer reduziert aber die Steuer. Ab einer längeren Frist ist irgendwann der maximal mögliche Rabatt erreicht. Im Kanton Zürich gilt zum Beispiel der tiefste Steuersatz nach 20 Jahren, im Kanton Luzern nach 33 Jahren und im Kanton Bern nach 35 Jahren.
Berechnungsmethode
Etwas vereinfacht gesagt entspricht der steuerbare Gewinn der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufserlös. Verschiedene Kosten und Investitionen sind grundsätzlich abziehbar:
- Wertvermehrende Investitionen (generell alle Auslagen für Verbesserungen des Gebäudes, des Ausbaus und des Bodens),
- Maklerprovisionen
- Vermarktungs- und Inseratekosten
- Notariatsgebühren
- Handänderungssteuern
- Je nach Kanton meist auch Grundeigentümerbeiträge für Erschliessung sowie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge etc.
Grundstückgewinnsteuer: Fazit
Unsere Empfehlungen für die Praxis: Als Haus- oder Wohnungseigentümer sollten Sie sämtliche Belege über die Kosten und wertvermehrende Investitionen sorgfältig aufbewahren. Und übrigens sind Grundstückgewinnsteuern oft auch latente Steuern. Vorsicht also bei Erbschaften, Nachlassplanung und der Übertragung von Liegenschaften an Kinder – bei einem späteren Verkauf an Dritte werden die latenten Grundstückgewinnsteuern dann doch fällig. Erhalten Sie weitere Informationen zur Grundstücksgewinnsteuer in unserem Artikel FAQ’s Grundstückgewinnsteuer: Lässt sich die Steuerlast senken?
Etliche kantonale Steuerbehörden bieten auf der Web-Site eine Online-Berechnung der Grundstückgewinnsteuer (Suchbegriffe: Grundstückgewinnsteuer online berechnen).
Höhe der Grundstückgewinnsteuer (Beispiele)
Annahmen: Kaufpreis: 800’000 Franken, Verkaufspreis 1 Mio., Wertsteigerung während der Haltedauer: 200’000 Franken
| Kanton | Haltedauer 5 Jahre | Haltedauer 20 Jahre |
|---|---|---|
| Basel | Fr. 96.000 | Fr. 33.000 |
| Bern | Fr. 56.463 | Fr. 35.173 |
| Zürich | Fr.65.930 | Fr. 34.700 |
| Luzern | Fr. 40.385 | Fr. 35.539 |
| St.Gallen | Fr. 58.692 | Fr. 54.290 |
| Aarau | Fr. 60.000 | Fr. 20.000 |
| Schwyz | Fr. 49.599 | Fr. 24.800 |
Ich habe mich vor 5 Jahren von meiner Konkubinats Partnerin getrennt. Danach habe ich aber weiterhin sämtliche Kosten gemäss unserem Anteil (50%) weiterbezahlt und sogar die Hälfte des Eigentmietwertes versteuert. Ich werde meinen Anteil in Kürze an meine Expartnerin verkaufen und den Erlös sofort in ein neues Haus mit einer neuen Partnerin investieren. Die Steuerbehörde in Zürich hat mir nun mitgeteilt, dass der Steueraufschub nicht gegeben ist, da ich seit 5 Jahren nicht mehr in der Wohnung lebe. Gibt es da gar keine Möglichkeit zu rekurrieren?
Sehr geehrter Herr Weibel
Verschiedene wesentliche Punkte dazu sind im Steuerharmonisierungsgesetz geregelt. Wenn es um grössere Beträge geht, ist es angesichts der komplexen Materie sinnvoll, sich durch einen Steuerjuristen bzw. Spezialisten beraten zu lassen. Das gilt auch für Ihren Fall.
Im Grundsatz kann der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden, wenn innerhalb «nützlicher Frist» ein Ersatzobjekt beschafft wird – von einem Objekt / Eigenheim in ein anderes, das wiederum selbst bewohnt wird. Die meisten Kantone und auch ZH legen dies so aus, dass sie eine Frist von zwei Jahren voraussetzen.
Beim Kanton Zürich heisst es dazu wörtlich:
Längere Fristen sind in Einzelfällen möglich, wenn der Steuerpflichtige die Umstände, die zur Verzögerung führen, nachweist und diese nicht von ihm zu verantworten sind.
https://www.zh.ch/de/steuern-finanzen/steuern/treuhaender/steuerbuch/steuerbuch-definition/zstb-216-3.html
Wie die Praxis in den Kantonen aussieht, können wir nicht beurteilen. Dazu müssten Sie sich wie gesagt durch einen Spezialisten beraten lassen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Sehr geehrter Herr Zulliger,
wir erwägen evtl. unser Haus, in Davos, zu verkaufen um uns dann eine näher gelegene Immobilie wieder anzuschaffen. Nun sind wir aus Rosenheim (bei München) und haben keinerlei Ahnung auf was wir beim Verkauf unserer Immobilie in Davos achten müssen und was wir vorbereitend bereits erledigen können. Vielleicht können Sie uns da mit Ihrem Fachwissen zur Seite stehen.
Wir würden uns über Ihre geschätzte Antwort sehr freuen.
Till & Daniela Hofmann
Guten Tag Herr Hofmann
Besten Dank für Ihre Anfrage. Wir haben zum Thema Grundstückgewinnsteuer 26 verschiedene kantonale Steuergesetze und Steuertarife. Das Thema ist sehr komplex. Es ist uns unmöglich, konkrete Einzelfälle aus allen Teilen der Schweiz beurteilen zu können.
Wir empfehlen Ihnen, sich mit der zuständigen Behörde im Kanton in Verbindung zu setzen. Massgeblich für die Besteuerung von Grundstückgewinnen ist immer die Standortgemeinde bzw. der Kanton.
PS. Wir haben zum Thema Grundstückgewinnsteuer noch einen neuen Beitrag publiziert:
https://www.newhome.ch/blog/de/allgemein/faqs-grundstueckgewinnsteuer-laesst-sich-die-steuerlast-senken/
Sie sprechen hier von der Schweiz, die Beispiele beinhalten aber nur die Deutschschweiz.
Da ich im Tessin wohne, fällt mir auf, wie oft der Tessin links liegen gelassen wird, wenn es um Fakten in der Schweiz geht.
Wie aktuell ist die Aussage: «Wenn wir uns den Boom und steigende Preise der letzten Jahre vergegenwärtigen, sind wir noch rasch einmal bei einem Wertzuwachs von 20 Prozent»
Ebenfalls vom Tessin weiss ich, dass es oft Jahre dauert, bis ein Haus verkauft werden kann und wenn, dann oft mit Verlust, weil en masse neue Eigentumswohnungen entstehen, die ebenfalls oft jahrelang leerstehen.
MfG A. Mettler
Guten Tag Herr oder Frau Mettler
Vielen Dank für Ihren Hinweis. Sie haben Recht, der Immobilienmarkt im TI sieht gewiss anders aus. Je nach Leerwohnungsziffer und lokalem Wohnungsmarkt braucht es oft einigen Aufwand und Zeit, um Kaufinteressenten zu finden. Das gilt auch für viele Gemeinden in der Deutschschweiz, die ausserhalb der „Hot Spots“ wie Zürich oder Genf liegen.
Sie schreiben in Ihrem Kommentar …. „Während Aktien-Gewinne
steuerfrei sind….“. Dies stimmt leider nicht ganz. Die Steuerbehörden
wollen mich (Rentner, 81) als Börsenhändler einstufen und sämtliche
Börsengewinne besteuern und sogar noch mit AHV-Beiträgen belegen
und dies nur weil ich in diesem Geschäft erfolgreich war.
Name der Redaktion bekannt.
Habe ein Haus verkauft das ich vor 35 Jahren gekauft habe. Habe es umgebaut für ca. Fr.150000 . Nun sollte ich dei Belege liefern. Zum Teil gibt es die Firmen nicht mehr zum anderen Sind keine Belege mehr vorhanden. Ueber 30 Jahre. Nun akzeptiert die Steuerbehörde meine Aufstellung der Kosten nicht und auf ein Besichtigungs und Schatzungsvorschlag wird nicht eingegangen. Was soll ich tun?
Guten Tag Herr Schwendener
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Wir erhalten derzeit täglich viele Rechtsfragen rund um Mietrecht, Steuern, Nebenkosten etc. Gerade Einschätzungen zum Eigenmietmwert und Grundstückgewinnsteuern sind sehr komplex und je nach Kanton erst noch unterschiedlich! Jeder Kanton hat einen eigenen Tarif, eigene Gesetze und Weisungen. – Es ist leider unmöglich, bezogen auf solche Einzelfälle konkrete Ratschläge zu erteilen.
Nach einer so langen Besitzesdauer dürfte ohnehin eine starke Ermässigung zu erwarten sein. Das Objekt ist ja verkauft, und Sie können gar nicht mehr viel ändern. Denkbar ist auch, dass Sie die Einschätzung des Steueramtes abwarten. Dann läuft in der Regel eine Einsprachefrist von 30 Tagen. – Sofern Sie damit nicht einverstanden sein sollten, wäre es gut, wenn Sie schon im Voraus nach einem kompetenten Steuerjuristen fragen oder sich beim regionalen HEV oder einer anderen Dachorganisation beraten lassen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Newhome.ch