Sponsored by Raumpioniere
Für Hauseigentümerinnen und -eigentümer sind die Zeiten gerade ziemlich turbulent. Angesichts erschwerter Rahmenbedingungen stellen sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer die Frage, ob das Halten ihres Hauses denn weiterhin Sinn macht, beziehungsweise welche cleveren Alternativen es gibt – welches Potenzial hat ihr Einfamilienhaus? Der Potenzialrechner von Raumpioniere kann Ihnen genau diese Frage beantworten.
- Schweizerinnen und Schweizer, schöpft die Potenziale aus!
- (Aus-)Baureserven sind ein Game-Changer
- Versteckte Mehrfamilienhäuser realisieren – wann genau?
- Bringt viele Vorteile: Vom Einfamilienhaus zum Mehrfamilienhaus
- Das «Bauen ohne Land» kommt
Steigende Energie- und Rohstoffpreise, unsichere Versorgungsketten und Zinsverhältnisse für Kredite, die sich ungünstig entwickeln. Eigentümerin oder Eigentümer eines Einfamilienhauses zu sein ist angesichts dessen heutzutage kein Zuckerschlecken.
Hinzu kommt, dass die Wohnform Einfamilienhaus auch aus ökologischer Sicht zunehmend unter Druck gerät – als ineffizienter «Landfresser» und Hauptreiber der Zersiedelung wird sie angesehen. Doch damit nicht genug: aufgrund der anhaltenden Inflation und in Folge sinkender Kaufkraft macht sich erstmals auch eine fallende Nachfrage am Immobilienmarkt bemerkbar. Mit ihr dürften wohl auch Preiskorrekturen verbunden sein.
Schweizerinnen und Schweizer, schöpft die Potenziale aus!
Ist jetzt, angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen, vielleicht erst einmal Abwarten und Tee trinken angesagt? Oder doch eine schnelle Hauruckaktion?
«Weder noch», meint Atilla Färber, CEO der Raumpioniere, einem jungen St. Galler Unternehmen, das sich mit seinem innovativen Potenzialrechner und weiteren Dienstleistungen stark für private Einfamilienhauseigentümerinnen- und -eigentümer einsetzt. «Das Wichtigste für jede private Eigentümerin und jeden privaten Eigentümer ist es, bestmöglich über den Zustand der eigenen Liegenschaft Bescheid zu wissen. Und zu dieser nötigen Übersicht gehört unbedingt auch dessen Potenzial. Beides muss klar sein – und zwar unabhängig vom wirtschaftlichen Umfeld und auch unabhängig davon, ob in nächster Zeit ein Verkauf oder ein Generationswechsel angedacht ist.»
Färber weiter: «Ein möglichst präzises, unabhängiges Wissen hilft Eigentümerinnen und Eigentümern, strategisch zu planen und die äusseren Rahmenbedingungen bestmöglich mit den eigenen Bedürfnissen in Einklang zu bringen. In herausfordernden Zeiten wie heute ist das klar von Vorteil.»
Um das Ausbaupotenzial von Liegenschaften schnell und zuverlässig zu ermitteln, haben die Raumpioniere einen speziellen Potenzialrechner entwickelt: «Einfach die Adresse eingeben und unser Rechner ermittelt auf Knopfdruck, ob auf der abgefragten Liegenschaft denn noch Potenzial besteht.» Teil dieser «Erstindikation zum Grundstückspotenzial», so Färber, sei es ausserdem, eine Vielzahl grundlegender Informationen zur Liegenschaft zusammenzutragen. Dazu gehören die Bauzone, aber auch Verweise zum geltenden Baurecht, Checklisten zum weiteren Vorgehen sowie natürlich das Angebot eines unverbindlichen Erstgesprächs. «Wir treten aber nicht an, um Fachleuten wie Architekten die Arbeit wegzunehmen», erklärt Färber. «Vielmehr geht es uns darum, wichtiges Grundlagenwissen zum eigenen Grundstück an einer Stelle zu bündeln und auch für Menschen, die nicht vom Fach sind, schnell und einfach zugänglich zu machen.»
(Aus-)Baureserven sind ein Game-Changer
Es ist klar: Möglichst genau zu wissen, ob und wie gross das Ausbaupotenzial einer Liegenschaft ist, und ob auf einer Liegenschaft denn noch gebaut werden kann, ist in zweierlei Hinsicht relevant: Einerseits hat dieses Wissen natürlich einen Einfluss auf den Wert einer Liegenschaft. Andererseits verfügt ein Grossteil der in den vergangenen 50 Jahren erstellten freistehenden Einfamilienhäuser noch über Baureserven, die zum Teil sehr beträchtlich sind.
«Diese beiden Aspekte zusammenzuführen, ist ein grundlegendes Anliegen von uns Raumpionieren.» Atilla Färber spricht dabei von sogenannten «versteckten Mehrfamilienhäusern» und erörtert den Sachverhalt an einem konkreten Beispiel: «Gehen wir doch einfach mal davon aus, dass Sie ein klassisches Einfamilienhaus besitzen:
- Baujahr 1970
- Gelegen auf einer 1’100 m² grossen Parzelle
- Nutzfläche von rund 190 m²
- Die Liegenschaft liegt in der Wohnzone W2 mit zwei Vollgeschossen plus einem Attikageschoss
Angenommen, die Parzelle lässt sich laut Baurecht mit einer für W2 typischen Dichte bebauen. Dann könnte man bei der gegebenen Grundstücksgrösse ungefähr 350 m² Nutzfläche realisieren. Das bedeutet, dass Sie an diesem Ort statt eines 6-Zimmer-Einfamilienhauses auch vier 3.5-Zimmer-Wohnungen realisieren könnten. Würden Sie diese Liegenschaft nun aber ohne dieses Wissen verkaufen, würden Sie sehr erhebliche Gewinneinbussen in Kauf nehmen. Mit diesem Know-how bietet sich Ihnen nun aber eine Vielzahl an Möglichkeiten: Abhängig von Ihren finanziellen Rahmenbedingungen und Zukunftsplänen, können Sie die Liegenschaft entweder veräussern oder sie entwickeln. So könnten Sie schlussendlich in eine der neuen 3.5 Zimmer-Wohnungen einziehen und die drei anderen verkaufen oder auch vermieten.»
Versteckte Mehrfamilienhäuser realisieren – wann genau?
Was sich im oben genannten Beispiel in wenigen Sätzen ganz anschaulich erörtern lässt, ist in der Realität meist aufwändiger und zeitintensiver in der Umsetzung – und bedarf der Mitwirkung eines Experten. Das betont auch Atilla Färber: «Wenn das Liegenschaftspotenzial erst einmal identifiziert ist, gilt es dieses mit den Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten der Eigentümerschaft sowie der gegebenen Bausubstanz abzugleichen. In späteren Projektphasen anfallende Kosten – aufgrund von Projektänderungen – können sich nämlich schnell einmal in einem hohen fünfstelligen Bereich bewegen; zum Beispiel dann, wenn privatrechtliche Beschränkungen im Grundbuch übersehen werden.»
Ist also Ausbaupotenzial gegeben, bietet sich besonders bei Familien mit Jugendlichen oder auch älteren Personen, wo eine Übergabe der Liegenschaft an die nächste Generation unmittelbarer bevorsteht, das Realisieren umfassenderer Massnahmen an. Denn wenn der Nachwuchs einmal aus dem Haus ist, stehen Kinderzimmer häufig leer – und mit zunehmendem Alter der Hausbewohner wird das Instandhalten von Haus und Umschwung immer mehr zur Belastung.
Auch wenn grössere energetische Sanierungen oder bauliche Anpassungen geplant sind, weil die Bausubstanz nicht mehr den aktuellen Ansprüchen entspricht, macht ein genaueres Untersuchen von zusätzlichen flächenoptimierenden Umbaumassnahmen Sinn – im besten Fall lassen sich auch dann gleich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen.
Bringt viele Vorteile: Vom Einfamilienhaus zum Mehrfamilienhaus
Das Realisieren zusätzlicher Wohnfläche – und damit die Möglichkeit, weitere Bewohnerinnen und Bewohner unterzubringen – zahlt sich finanziell gleich in mehrfacher Weise aus: Neben einer grundsätzlichen Wertsteigerung der Immobilie, beziehungsweise dem Erschliessen einer zusätzlichen Einnahmequelle durch das Vermieten, ermöglicht die effizientere Nutzung der Gebäude- und Grundstücksfläche auch das Optimieren der laufenden Kosten für Strom, Heizung und Warmwasser. Ein Blick auf die Zahlen offenbart dabei viel Luft nach oben: Aktuell werden in der Schweiz mehr als die Hälfte der knapp 1 Million Einfamilienhäuser nur gerade von ein oder zwei Personen bewohnt. Bei flächenoptimierenden Massnahmen wie einer Aufstockung oder einem Ausbau bietet es sich zudem an, die gesamte Bausubstanz zu verbessern, sodass sich Eingriffe bei der Heizung oder hinsichtlich einer energetischen Aufwertung gleich in einem Zug integrieren lassen. Gemäss der Schweizer Energiestiftung kann der Energiebedarf für Raumwärme und Warmwasser bei bestehenden Gebäuden durch eine energetische Sanierung um rund die Hälfte reduziert werden. Bei einer Sanierung nach Minergie-P-Standard sogar um rund 75%.
Vorteile offenbaren sich für Eigentümerinnen und Eigentümer schliesslich auch aus sozialer Sicht: indem zusätzliche Wohnungen auf dem Grundstück gebaut werden, bringt das die Möglichkeit mit sich, auch im höheren Alter im gewohnten Umfeld bleiben zu können. Weder das gewachsene soziale Gefüge der Nachbarschaft noch die emotionale Bindung ans Eigenheim müssen also aufgegeben werden. Gleichzeitig lässt sich so auch das unmittelbare Umfeld bezüglich Grösse und Barrierefreiheit an die eigenen Bedürfnisse anpassen. Ein weiterer Aspekt ist die soziale Bereicherung durch sowohl Familienmitglieder als auch Fremdmieter im eigenen Haus. Das kann von gegenseitiger Unterstützung im Alltag über Synergien in der Kinderbetreuung bis hin zu einem erhöhten Sicherheitsgefühl und einem geteilten Arbeitsaufwand für Haus und Garten reichen. Insbesondere den eigenen erwachsenen Kindern können so auch häufig Wohnverhältnisse geboten werden, die andernorts nur selten mit dem gleichen finanziellen Aufwand realisierbar sind.
Mehrere unabhängige Einheiten auf dem gleichen Grundstück bieten auch vielseitige Nutzungsmöglichkeiten bei kurzfristigen Bedürfnisänderungen der Eigentümerinnen und Eigentümer; sei es für Berufsarbeit zu Hause, im Fall einer Trennung, bei finanziellen Engpässen oder auch beim Zusammenwohnen mit Kindern in Ausbildung.
Das «Bauen ohne Land» kommt
Mehrfamilienhäuser auf vormaligen Einfamilienhausparzellen bieten Eigentümerinnen und Eigentümer also zahlreiche Vorteile. Einen ganz entscheidenden Vorteil gilt es zum Schluss noch zu nennen: versteckte «Mehrfamilienhäuser» zu realisieren, ermöglicht es nämlich, neuen Wohnraum zu schaffen, ohne dafür zusätzliche Landressourcen aufzuwenden.
Das «Bauen ohne Land» voranzutreiben und damit das Angenehme – nämlich die Vorteile für die Eigentümerinnen und Eigentümer – mit dem Nützlichen – dem Landschafts- und Naturschutz – zu verbinden, ist das erklärte Ziel der Raumpioniere. «Dass eine schöne, unverbaute Landschaft einen wertvollen Beitrag zum gesamtgesellschaftlichen Wohlbefinden und der Klimaregulation leistet, ist vielen Hausbesitzerinnen und Hausbesitzern bewusst. Welches grosse transformatorische Potenzial ihnen aber buchstäblich zu Füssen liegt, ist ihnen heute noch sehr viel weniger klar», fasst Attila Färber die Situation zusammen. «Und genau dort wollen wir Raumpioniere ansetzen – und zwar gleichsam als «Katalysatoren»; indem wir einerseits Wissen und Bewusstsein schaffen, und andererseits potenzielle Mehrfamilienhausbesitzerinnen und -besitzer auf dem Weg zur Realisierung ihres Liegenschaftspotenzials begleiten.»
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