Bei vielen Produkten gibt es ein streng behütetes Geheimnis: Was hat das Unternehmen für eine Marge (Differenz Herstellungskosten zum Verkaufspreis)? – Wir zeigen Ihnen, wie die Banken eine Hypothek berechnen.

Eine Hypothek berechnen, ist ein schwer durchschaubares Thema. Ist es letztlich die Schweizerische Nationalbank SNB, die die Zinsen steuert? Welche Rolle spielen die Konjunktur, die Inflation und das internationale Zinsumfeld? Seit 2015 haben Laien erst Recht Mühe, in diesem Finanz- und Hypothekendschungel den Durchblick zu bekommen. Seither liegen die offiziellen Leitzinsen im negativen Bereich.

Besonders günstig sind in der Regel Libor-Hypotheken – etwas vereinfacht gesagt eine kurzfristige Finanzierung, deren Zins sich laufend ändern kann. Für „Häuslebauer“ und Wohnungskäufer – also für Retailkunden – sind sie heute bereits ab etwa 0,7 Prozent bis 1,0 Prozent im Angebot. Aber weshalb gibt es die Kredite nicht sogar „gratis“ oder zu noch tieferen Zinsen?

Das Internet und viele Online-Tools schaffen mehr Transparenz – auch bei Hypotheken. (Bild: fotolia)

Libor: Die Hypothek berechnen

Das hat damit zu tun, wie Banken eine Hypothek berechnen. Das ganze Drumherum ist für ein Geldinstitut mit einigem Aufwand verbunden. Daniel von Arx, Sprecher der Luzerner Kantonalbank LUKB, sagt dazu: „Der Hypothekar-Zinssatz setzt sich im Wesentlichen aus den Refinanzierungs- und Bankkosten, einem Risikozuschlag und der Gewinnmarge zusammen.“

Was viele Laien unterschätzen: Schon das ganze Aufsetzen und Handling einer neuen Hypothek ist für den Darlehensgeber aufwändig. Damit fallen Kosten an, etwa für Vertrieb, Informatik, Beratung, Dokumentation, Abwicklung, Personal etc.

Hypothek: Woher kommt das Geld?

Und woher nimmt die Bank das Geld, das sie in Hypotheken platziert? Die weitaus meisten Banken holen sich nicht ausschliesslich Mittel auf dem Geld- oder Kapitalmarkt, sondern ziehen zum Beispiel Spargelder bei. Und die sind eben nicht umsonst oder sogar negativ verzinslich. Die Refinanzierung bestimmt massgeblich, wie Banken eine Hypothek berechnen.

Die einkalkulierten Kosten, die jedem einzelnen Kunden in Rechnung gestellt werden, tauchen auch unter dem Begriff „Marge“ auf. Bankkunden, die Libor-Hypotheken abschliessen, sehen 1:1, welche Marge sie bezahlen. Libor steht für London Interbank Offered Rate. Ein in der Branche üblicher Referenzzins, der voraussichtlich 2022 durch eine andere Referenzgrösse abgelöst wird.

Auch wenn der Libor negativ verzinst ist, nimmt die Bank aus den genannten Gründen Null als Ausgangspunkt und addiert die Marge dazu. Et voilà: Das Resultat ist der effektive Kundenzins. Die Kreditverträge und Geschäftsbedingungen sind meist so formuliert: Die Kosten richten sich nach dem Referenzzins Libor zuzüglich der Marge bzw. einem Zuschlag. So ist die Marge vertraglich fixiert und gilt für die ganze Laufzeit des Vertrags.

Fast jede Bank verfolgt ihre eigene Geschäftspolitik; die Kostenstruktur ist unterschiedlich. Im Bild: Hauptsitz der Luzerner Kantonalbank LUKB. (Bild: LUKB)

Was kostet eine Festhypothek?

Etwas anders tickt der Markt bei Festhypotheken. Bekanntlich sind 5-jährige oder sogar 10-jährige Festhypotheken sehr beliebt. Hier ist allerdings die Marge meist weniger oder überhaupt nicht ersichtlich. Das macht auch nichts, denn letztlich kennen gut informierte Kunden die marktüblichen Preise recht genau. All die Vergleichsmöglichkeiten dank dem Internet und die recht grosse Konkurrenz auf dem Hypothekarmarkt tragen dazu bei.

Die Hypothek berechnen: Die Margen sind nicht in Stein gemeisselt. Meist besteht ein gewisser Verhandlungsspielraum. Kommt dazu, dass Kundinnen und Kunden Zins und Marge ein Stück beeinflussen können. Ein Beispiel: Kann ein Kunde den Kredit spielend leicht tragen und wendet zum Beispiel nur 20 Prozent seines Haushalteinkommens für die Hypothek und sein Wohneigentum auf, stellt er ein günstiges Risiko dar. Dies müsste eine Bank konsequenterweise mit einer tieferen Marge belohnen.

Wenn Sie wissen wollen, wie Banken die Hypothek berechnen, sollten Sie folgende Komponenten kennen:

  • Bonität des Kunden und finanzielle Tragbarkeit
  • Höhe der Hypothek bzw. Belehnung (tiefere Verschuldung wird belohnt)
  • Kundenbeziehung und weitere Gegengeschäfte (3. Säule, Wertschriften, Sparguthaben etc.)
  • weitere Sicherheiten für die Bank (etwa Verpfändung von Wertschriften)
  • die Qualität und der Zustand der Liegenschaft.

Entgegen anderslautenden Behauptungen spielt die Region keine Rolle für den Gesamtpreis oder zumindest nicht direkt. Wer auf dem Land wohnt, zahlt deshalb nicht mehr oder weniger als ein Kunde in der Stadt. Und in der Westschweiz oder im Tessin gelten beim Stichwort „Hypothek berechnen“ die gleichen Grundsätze wie im Rest der Schweiz auch.

Florian Kurz, Sprecher der Berner Kantonalbank BEKB, hält dazu fest: „Die Region hat höchstens auf den Liegenschaftswert und somit auf die Belehnung einen Einfluss, nicht aber auf die Marge.“

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Hypothekenrechner

Video zum Thema Hypothek, Zinsen und Tragbarkeit

Video der Wirtschaftssendung ECO

 


Hypothek berechnen: Margen werden in den Gesamtpreis eingerechnet. (Bild: fotolia)