Die Zinsentwicklung in den letzten Jahren in der Schweiz war turbulent, mal gingen die Leitzinsen hoch, dann wieder runter. Doch welche Hypothek passt zu welchem Kunden? «Wie komme ich zu einer guten Strategie bei der Finanzierung?» Letztlich zählen immer mehrere Dinge: ein möglichst attraktiver Zinssatz, aber auch geschickt gewählte Laufzeiten.

Bei den Zinsen in der Schweiz gab es neulich gute Nachrichten. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im Dezember den Leitzins um 0.5 Prozentpunkte auf neu 0.5 Prozent gesenkt. Dies ist ein deutliches Signal. Die Reduktion der Leitzinsen um ein halbes Prozent geht sogar über das hinaus, was viele Expertinnen und Experten erwarteten. Dabei stand sogar die Sorge um eine zu tiefe Inflation und damit eine Rückkehr zu Negativzinsen in der Schweiz im Raum.

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Rückkehr der Tiefzinsen: Hypotheken sind attraktiv

Für Wohneigentümer und alle, die es werden wollen, ist dies ein positiver Entscheid: Hypotheken werden günstiger. Wer eine Immobilie kaufen will, einen grösseren Umbau plant oder anderweitig Geld für ein Immobilienprojekt benötigt, profitiert damit von deutlich besseren Finanzierungskonditionen. «Es kommt zu einem Revival der ultratiefen Zinsen», merkten sogar einige Fachleute und Analysten zur Zinsentwicklung an.

Florian Schubiger, Hypothekenexperte aus Zürich, sieht darin ein klares Signal für Käufer von Wohneigentum: «Je weiter die Zinsen sinken, desto eher werden sich die Leute für den Kauf einer Wohnung entscheiden, anstatt eine zu mieten.» Doch trotz der günstigen Finanzierung bleibt das Eigenheim – vor allem in einigen sehr teuren Regionen der Schweiz – nach wie vor ein Luxus, den sich nicht alle leisten können. Nach den üblichen Kreditrichtlinien ist bei einer Hypothek darauf zu achten, dass der Käufer den Kredit auch bei einem höheren Zins von 4.5 oder 5 Prozent tragen könnte (Tragbarkeitsregel).

Was bedeuten nun aber tiefere Leitzinsen für Hypotheken in der Schweiz? Laut Florian Schubiger können die sogenannten SARON-Hypotheken bereits ab einem Zins von etwa 1.15 Prozent abgeschlossen werden. Diese Hypotheken folgen mehr oder weniger eins zu eins den Leitzinsen in der Schweiz. Der Zins setzt sich aus dem Referenzzins SARON plus einer individuellen Kundenmarge zusammen. Die Marge schwankt in einer Grössenordnung von etwa 0.65 Prozent bis 1 Prozent. Die Konditionen im Einzelfall hängen immer vom Kunden, dessen Bonität sowie vom finanzierten Objekt ab.

Interessant ist, dass Festhypotheken bereits in den Monaten zuvor deutlich günstiger geworden sind. Zehnjährige Festhypotheken gibt es zum Beispiel schon zu Top-Zinsen ab etwa 1.3 Prozent. Längerfristige Finanzierungen, respektive Festhypotheken, dürften nach dem jüngsten Entscheid der Nationalbank nochmals etwas attraktiver werden. Denn schliesslich hatten viele Marktteilnehmer mit einem Zinsschritt um etwa 25 Basispunkte gerechnet.

Günstige Festhypotheken

Bei den fünfjährigen Festhypotheken liegt der Zins schon jetzt bei attraktiven 1.4 Prozent. Wobei auch hier anzumerken ist, dass die Konditionen je nach Kunde und je nach individuellem Angebot einer Bank voneinander abweichen können. Schaut man sich die langjährige Entwicklung der Zinsen von Festhypotheken an, so ist dies ein sehr attraktives Zinsniveau.

Auffällig ist auch der vergleichsweise geringe Unterschied zwischen kürzeren und längeren Laufzeiten.

Es gab Jahre, als Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren oder mehr deutlich teurer waren. Doch wie ist die aktuelle Lage zu interpretieren? Die Fachleute sprechen von einer flachen Zinskurve. Das heisst: Die kurzfristigen Zinsen liegen nur relativ wenig unter den Zinsen für sehr langjährige Festhypotheken.

Alle diejenigen, die jetzt eine Hypothek aufnehmen möchten oder eine Anschlussfinanzierung suchen, haben also attraktive Optionen offen. Wenn jemand sicherheitsorientiert ist und sein Eigenheim sowie die Hypothek langfristig planen will, sind auf jeden Fall auch die Festhypotheken beim aktuellen Zinsniveau sehr attraktiv.

Sie bedeuten zwar eine langfristige vertragliche Verpflichtung und Bindung an die Bank. Aber der Kunde geniesst damit den grossen Vorteil, dass er gegen später möglicherweise steigende Zinsen mit der Festhypothek gut abgesichert ist.

SARON-Hypothek: Wie kommt der Zins zustande?

Doch es gibt auch eine Alternative, die so genannten SARON-Hypotheken. Was ist damit gemeint? Wer ein Eigenheim kauft und mit einer Hypothek finanziert, kann sich alternativ zu den Festhypotheken – eben mit fixem Zins – für eine SARON-Hypothek mit variablem Zinssatz entscheiden. Dieses Finanzierungsmodell wird in der Regel mit einer Laufzeit von 1 bis 5 Jahren abgeschlossen. Der Zins der SARON-Hypothek setzt sich aus einem Basiszinssatz (SARON Compound) und einer fixen Marge zusammen. Der Basiszinssatz wird nach dem Ablauf einer Zinsperiode mit einer bestimmten Berechnungsmethode ermittelt, die auf dem von der SIX täglich publizierten SARON basiert (deshalb sprechen die Fachleute von einer geldmarktbasierten Hypothek).

Der Kunde profitiert von attraktiven Konditionen, wenn die Zinsen generell tief sind oder sinken. Nachteil: Anders als bei Festhypotheken ist mit grösseren Schwankungen zu rechnen. Das setzt eine entsprechende Risikobereitschaft voraus.

Was ist der SARON und der SARON Compound?

Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein Tagesgeldzinssatz, der von der SIX Group AG bzw. der SIX Swiss Exchange AG (SIX) administriert und publiziert wird. Er ist öffentlich einsehbar, repräsentativ, robust und erfüllt die Anforderungen internationaler Benchmark-Standards. Für Kontrakte mit längeren Laufzeiten wird der SARON Compound ermittelt. Dieser wird aus dem Durchschnitt der täglich aufgezinsten SARON-Zinssätze der Periode berechnet. Folglich ist die Höhe des Basiszinssatzes nicht am Anfang, sondern erst am Ende einer Zinsperiode bekannt.

Kurze Zinsbindung: Vor- und Nachteile

Vorteil: kurzfristige Gelder sind zu einem günstigeren Zins zu haben als langfristige. In einem «normalen» Zinsumfeld würde jedes zusätzliche Jahr Laufzeit etwa 0,1 bis 0,2 Prozent mehr Zins kosten. Nachteil: Eine SARON-Hypothek bietet keinen oder kaum Schutz gegen einen steigenden Zins. Immerhin haben Kunden aber die Möglichkeit, praktisch jederzeit in eine Festhypothek zu wechseln.

Hypothek: Kurz – oder besser langfristig?

Eine wesentliche Frage bleibt immer gleich: Kann mir die Bank zuverlässig vorhersagen, wie sich die Hypothekarzinsen in den nächsten Jahren entwickeln? Natürlich gibt es Prognosen und Einschätzungen. Fachleute wie Ökonomen und Bankanalysten verfolgen die Wirtschaftsentwicklung, die Leitzinsen, die Inflation und vieles mehr. Eine genaue Vorhersage der Hypothekarzinsen ist jedoch schwierig. Die LUKB geht davon aus, dass sich die SWAP-Sätze, welche die Zinserwartungen der Festhypotheken reflektieren, in den nächsten 12 Monaten nicht allzu stark verändern werden. Die Leitzinssenkung wurde bereits vor dem jüngsten SNB-Zinsschritt «eingepreist». Daraus ergibt sich, dass bei den Festhypotheken kaum Bewegungen zu erwarten sind. Der Zinssatz der SARON-Hypothek folgt praktisch parallel – aber verzögert – der Entwicklung des SNB-Leitzinses SARON. Folglich würden die Zinssätze für SARON-Hypotheken bei weiteren Senkungen des Leitzinses durch die SNB fallen.

Eine eigene Einschätzung definieren

Um selbst zu einem Entscheid zu kommen, sollten Sie sich eine eigene Meinung bilden. Sprechen Sie daher rechtzeitig mit Ihrer Bank über eine persönliche Hypothekarstrategie. Wichtig ist unter anderem: Wie sieht Ihr Budget aus? Am besten berechnen Sie mit einem Hypothekenrechner der Bank, mit welchen Kosten Sie kalkulieren müssen. Dabei gilt die Regel: Wer eher knapp kalkuliert und sich gerade nach dem Ersterwerb eines Eigenheims relativ hoch verschuldet, sollte auf Nummer sicher gehen. In diesem Fall werden Sie besser fahren, wenn Sie sich mit Festhypotheken gut absichern.

Wenn es Ihr Budget aber zulassen würde, dass die Zinsen temporär auch steigen, könnte eine SARON-Hypothek für Sie eine Option sein. Sinnvoll ist ein Mix von mehreren Laufzeiten und unterschiedlichen Produkten. Falls die Zinsen zwischenzeitlich sinken sollten, profitieren Sie mit dieser Strategie: Eine direkt anschliessende Finanzierung werden Sie zu einem attraktiven Marktzins unter Dach und Fach bringen. Schliesslich gilt auch bei Aktien oder anderen Themen rund ums Geld die Devise «diversifizieren». Man sollte nie alles auf eine Karte setzen.

Die Hypothek «splitten»?

Kritiker wenden bei einem solchen so genannten «Splitting» höchstes ein, dass Sie damit Flexibilität verlieren. Es stimmt zwar: Wenn Sie z. Bsp. eine kurzfristig refinanzierte Hypothek im Geldmarkt haben und den Rest mit einer sehr langen Festhypothek anbinden, werden Sie später die Bank nicht ohne weiteres wechseln können. Ein Wechsel des Geldgebers ist meist nur möglich, wenn das Laufzeitende der Tranchen nicht zu weit auseinander liegt –ein Zahlungsversprechen für eine Ablösung wird meist nur 18 Monate im Voraus akzeptiert. Allenfalls müssen die Schuldbriefe dafür neu geordnet werden.

Vermutlich sind solche und ähnliche Überlegungen die Ursache dafür, dass die ganz langen Laufzeiten aktuell doch nicht so populär sind: Zum einen sind sehr langjährige Kreditverträge mit 12 Jahren oder noch mehr teurer als kürzere Laufzeiten. Zum anderen müssen ja alle Verpflichtungen aus dem Vertrag (inklusive Zinsen und Amortisationen) über viele Jahre eingehalten werden. Wer vorzeitig eine Hypothek kündigen will, muss der Bank in der Regel eine Entschädigung für die vorzeitige Vertragsauflösung leisten.

Tragbarkeit und Lebenssituation

Nebst dem Budget und den Zahlen aus dem Hypothekenrechner sollten Sie für Ihre Entscheidung daher noch andere Aspekte berücksichtigen:

  • Für wie viele Jahre planen Sie? Könnte ein Verkauf oder eine Übertragung der Immobilie an Ihre Kinder ein Thema sein?
  • Wie wahrscheinlich ist ein Wohnortwechsel in den nächsten Jahren?
  • Ist es denkbar, dass in den nächsten Jahren Mittel für Amortisationen der Hypothek zur Verfügung stehen? (2. oder 3. Säule, Erbvorbezüge, Erbschaften, Ersparnisse, Lebensversicherungen)?

Kurz- oder langfristig anbinden? Selbst Finanzprofis liegen mit ihren Einschätzungen nicht immer richtig! Nach dem Lehrbuch gilt die Empfehlung: Festhypotheken sind dann angezeigt, wenn die finanzielle Sicherheit im Vordergrund steht, oder viele Vorzeichen auf steigende Zinsen hindeuten. Im aktuellen Umfeld ist letzteres nicht der Fall – es werden eher stabile oder sogar sinkende Zinsen erwartet. In einem solchen Umfeld haben kürzere Laufzeiten durchaus ihre Berechtigung. Eben zum Beispiel die erwähnten SARON-Hypotheken.

Fachleute haben schon mehrmals nachgerechnet: Hypotheken im Geldmarkt sind auch bei schwankender Entwicklung über 10 oder 15 Jahre meist günstiger als ein Standardprodukt wie eine fünfjährige Festhypothek.