Con ammortamento di un’ipoteca si intende il rimborso parziale del credito concesso dalla banca per l’acquisto della casa. Ci sono diverse possibilità per ridurre l’ipoteca. La necessità o meno dell’ammortamento dipende dal fatto che ci siano una o due ipoteche sul vostro immobile.
La prima ipoteca copre generalmente per 2/3 circa il valore dell’immobile, il resto deve essere finanziato con una seconda ipoteca. La seconda ipoteca deve generalmente essere ammortata, ovvero rimborsata. Come regola di massima: questa ipoteca deve essere estinta completamente entro 15 anni, con circa l’1% dell’ipoteca totale all’anno. Vale tuttavia la pena di valutare un ammortamento che ecceda l’importo della seconda ipoteca. Abbiamo due possibilità:
Informazioni di base sull’ammortamento
La scelta di un ammortamento superiore alla quota obbligatoria dipende principalmente dal fatto che nel calcolo finale, con e senza ammortamento, rimanga più denaro disponibile. Un elemento che influisce fortemente su questo calcolo è l’aliquota fiscale marginale. Tale aliquota si può calcolare per il proprio reddito sul sito web praticamente di qualsiasi ufficio delle imposte.
Come regola di base: se si decide di non ammortare, il capitale che quindi rimane a disposizione ha un rendimento maggiore al netto delle imposte, rispetto a quanto costa l’ipoteca al netto della riduzione delle imposte. In gergo tecnico si parla di opportunity profit (vedi grafico). Questo, in tempi di interessi molto bassi, non è possibile con solo un libretto di risparmio o investimenti senza rischi.
- Se avete un budget piuttosto ridotto e non avete grande liquidità, l’ammortamento dell’ipoteca è a conti fatti la soluzione migliore nella maggior parte dei casi.
- Se avete a disposizione sufficiente denaro contante, uno stipendio annuo piuttosto elevato e siete in grado di sopportare le fluttuazioni dei vostri investimenti finanziari, l’ammortamento generalmente non conviene, in quanto il rendimento e il risparmio fiscale producono un risultato migliore.
Ammortamento diretto
Il debito ipotecario viene rimborsato alla banca in rate regolari.
I vantaggi dell’ammortamento diretto:
- Le spese relative agli interessi diminuiscono con il pagamento di ogni rata.
- Il bilancio familiare mensile ne trae un crescente vantaggio. Soprattutto in vista del
pensionamento vale la pena una riflessione in merito. - Si guadagna in indipendenza, attraverso un debito minore.
- Maggiore capitale proprio nell’immobile.
Gli svantaggi dell’ammortamento diretto
- Gli interessi del debito vengono detratti interamente dalle tasse. Più basso è il vostro onere ipotecario, minori sono gli interessi del debito che detraete dalle tasse.
- L’onere fiscale aumenta, in quanto il valore locativo della propria abitazione non diminuisce e quindi il reddito aumenta.
- Il vostro patrimonio è bloccato nell’immobile e non ne avete disponibilità. Se ad esempio è necessario un intervento di ristrutturazione, la banca può rifiutare l’aumento dell’ipoteca, e in tal caso non avreste denaro a disposizione, dato che l’avete devoluto all’ammortamento. Questo può rappresentare un problema soprattutto per i proprietari di casa più anziani.
Ammortamento indiretto
Con l’ammortamento indiretto versate i soldi non alla banca, ma nel conto del pilastro 3a. Questi soldi vengono impegnati a favore della banca e utilizzati per l’ammortamento al più tardi al momento del vostro pensionamento.
I vantaggi dell’ammortamento indiretto
- Agevolazione fiscale I: il denaro versato deve essere tassato solo in caso di raggiungimento di un tasso molto più basso.
- Agevolazione fiscale II: gli interessi del debito rimangono alti e possono essere detratti integralmente dalle tasse.
- Il denaro sul conto previdenziale rende lo stesso livello di interessi.
Gli svantaggi dell’ammortamento indiretto
- Le spese per gli interessi dell’ipoteca rimangono alte nonostante l’ammortamento.
- Il debito ipotecario rimane sempre uguale.
- A seconda di quanto allocato nel pilastro 3a, si possono verificare fluttuazioni monetarie.
