Vi forniremo informazioni gli aspetti più importanti dal punto di vista dell’Associazioni svizzera dell’economia immobiliare (SVIT), dell’Associazione dei proprietari immobiliari di Zurigo (HEV), delle agenzie di Real Estate e delle agenzie immobiliari quali Ginesta Immobilien e Livit AG, nonché delle agenzia di ricerca Fahrländer Partner Raumentwicklung.

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Gli sviluppi del mercato immobiliare svizzero nel 2020: previsioni azzeccate?

La crisi del Coronavirus ha indubbiamente lasciato degli strascichi. Il mercato immobiliare in Svizzera, tuttavia, si è mostrato relativamente immune alla crisi. L’interazione tra crescita economica, tassi, contesto normativo e operatori immobiliari mostra che il mercato immobiliare svizzero, se confrontato al mercato internazionale, ha superato bene – nel complesso – la recessione del 2020 dovuta al Coronavirus. I motivi, secondo l’Almanacco immobiliare Svizzera-2021, sono da ricercare nelle politiche fiscali volte ad attenuare le conseguenze economiche della pandemia. Stefan Fahrländer, Partner & VRP di FPRE, ritiene realizzate le aspettative per il 2020, ossia prezzi immobiliari stabili o addirittura un aumento dei prezzi di case di proprietà e case plurifamiliari, nonché un’acutizzazione dei problemi degli immobili commerciali, e precisa:

Nel mercato dell’acquisto di immobili abbiamo assistito a buoni sviluppi, in particolare nel mercato delle seconde case

Stefan Fahrländer, Partner & VRP Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE)

“Nelle grandi regioni centrali la carenza di abitazioni sul mercato permane, e il ridotto rimpatrio degli stranieri o espatrio di svizzeri, legato al Coronavirus, non ha certo contribuito ad attenuare la domanda. Nei primi tre trimestri del 2020 l’immigrazione netta, misurata in base alla popolazione residente permanente, è stata superiore al 2019”, Stefan Fahrländer continua. Andreas Ingold, CEO di Livit AG e Presidente di SVIT Svizzera, ha un parere analogo. Dopo un breve calo della domanda a marzo, il segmento residenziale si è ripreso dalla crisi pandemica e da aprile 2020 è cresciuto costantemente fino a tornare, nell’autunno 2020, addirittura al livello di marzo 2020. Ingold ammette: “È aumentata la migrazione interna. Prima dell’inizio della pandemia non avevamo previsto questo sviluppo”. Nonostante un anno economicamente complicato, anche Albert Leiser, di HEV Zurigo, e Dieter Beeler, Presidente di SVIT Zurigo, ritengono il mercato immobiliare molto robusto e resistente alle crisi.

Entwicklung Immobilienmarkt Schweiz

Mercato immobiliare vincitori e vinti del 2020

Quali settori del mercato immobiliare, nonostante le difficili circostanze, hanno ottenuto risultati soddisfacenti nel 2020? “Contrariamente ai nostri timori, la domanda di grandi spazi abitativi, case di proprietà e case monofamiliari è nettamente aumentata l’anno passato. Anche le regioni turistiche di montagna e i comuni di campagna ben collegati sono tra i vincitori”, spiega Beeler di SVIT. Gli fa eco Leiser di HEV Zurigo, che ha riscontrato un aumento della domanda di fase plurifamiliari e acquisti di prime case. Leiser, inoltre, fa notare come vivere in campagna sia tornato in voga e come la qualità abitativa, da intendersi come presenza di terrazza/giardino, numero e dimensione delle camere, abbia riacquistato importanza. Per Claude Ginesta, CEO di Ginesta Immobilien, i grandi centri urbani della Svizzera tedesca, in particolare Zurigo, sono tra i vincitori, mentre il Ticino è stata l’unica regione a mostrare un calo, persino nelle seconde case. “All’inizio della pandemia ritenevamo che il mercato non si sarebbe mosso, e invece non è andata così”, spiega Ginesta.

Da marzo in poi il mercato immobiliare è stato molto dinamico e ha fatto registrare un netto aumento della domanda in particolare per l’acquisto di prime e seconde case.

Claude Ginesta, CEO Ginesta Immobilien AG

Il settore degli immobili commerciali invece, secondo il panel di esperti (SVIT, HEV Zurigo, FPRE e Ginesta Immobilien), è tra i grandi sconfitti. In questo settore tutti gli operatori del mercato hanno dovuto affrontare ardue sfide. Ingold, ad esempio, punta su soluzioni individuali: “Con numerosi affittuari e proprietari abbiamo concordato soluzioni di compromesso. Le prospettive sono molto più fosche e le difficoltà degli affittuari variano notevolmente di regione in regione, nonché di settore in settore. In un simile contesto, la migliore soluzione rimane trovare soluzioni ad hoc tra locatori e affittuari per sostenere al meglio entrambe le parti”.

Aspettative per il 2021: una bolla immobiliare pronta a scoppiare?

“La crisi non è ancora superata; nel migliore dei casi si può sperare in un lento ritorno alla normalità. I tassi, per il momento, rimarranno bassi per stimolare la domanda”, sostiene Fahrländer. Nel 2021, a suo avviso, il mercato degli affitti si stabilizzerà, ma con molto sfitto nelle regioni lontane dai grandi centri. Diverse le prospettive secondo Ingold: se l’attività edilizia rimarrà vivace e la crescita della popolazione continuerà a rallentare, ci sarà da aspettarsi un aumento dello sfitto e di conseguenza della pressione sugli affitti. Beeler prevede invece una variazione orizzontale degli affitti. In questo senso sarà interessante seguire l’evoluzione della domanda, ossia se la ricerca di maggiori spazi abitativi e la tendenza al riavvicinamento alla natura si conserveranno anche nel lungo termine. Leiser, per quanto concerne HEV Zurigo, si aspetta prezzi stabili o addirittura in leggero aumento. Sullo sviluppo dei prezzi nel 2021, Ingold afferma

I tassi ipotecari nel breve potrebbero presentare delle variazioni, con tendenza al ribasso.

Andreas Ingold, Presidente della Consiglio di amministrazione, Livit AG Real Estate Management / Presidente SVIT Svizzera

“Ciò a causa dell’offerta ancora abbondante dovuta alla vivacità del settore edilizio. Gli aumenti di prezzo si avranno in presenza di immobili ristrutturati e offerta abitativa valorizzata dal punto di vista qualitativo“.

Ginesta guarda con un certo scetticismo agli sviluppi del mercato immobiliare nel 2021: “L’inflazione sul mercato immobiliare e su quello azionario non va di pari passo con l’aumento dei salari e dei redditi. Oltra ad essere pericoloso e causare scontento sociale, questo fenomeno mette particolare pressione ad alcuni settori, il che nel lungo termine può influire sulla congiuntura nel suo complesso. Se i tassi dei mercati azionari dovessero crollare, ciò avrebbe effetti sul mercato immobiliare. Ma finché le borse continuano a crescere e nei mercati di capitali viene immesso molto denaro, ci si possono aspettare ulteriori aumenti di prezzo per risorse fisiche quali oro o altri beni immobili”. I tassi bassi, uniti alla volatilità delle borse, inducono Ingold a prevedere che gli immobili rimarranno un valore d’investimento stabile e sicuro; a suo avviso non ci saranno ulteriori bolle immobiliari. “Di conseguenza”, prosegue Ingold, “l’interesse di investitori istituzionali ma anche privati per l’immobile residenziale rimarrà elevato”.

Un 2021 difficile per gli immobili commerciali

Nell’ambito degli stabili commerciali, secondo Ingold, le incertezze congiunturali suscitano dubbi sulla sicurezza dei flussi di cassa, dunque è prevedibile che gli investitori agiscano con circospezione e che, in generale, il mercato si presenti sempre più complesso. La perdurante crisi del Coronavirus rende le superfici commerciali un fattore di rischio. Si può supporre che fallimenti e licenziamenti abbiano effetti anche sul fabbisogno di superfici commerciali: molte aziende in futuro necessiteranno di meno spazi per uffici, e ne ottimizzeranno lo sfruttamento in rapporto all’organico. Ingold, inoltre, prevede un calo degli affitti degli immobili residenziali, di ufficio e di vendita. che comporterà un ulteriore incremento della pressione sui rendimenti.

Gli intermediari immobiliari nel 2021 dovranno posizionarsi bene

Quali effetti avrà tutto questo sul lavoro degli intermediari immobiliari? Tutti concordano sul fatto che digitalizzazione, trasparenza e confrontabilità guadagneranno ulteriormente terreno. Beeler ritiene che lo sviluppo tecnologico metterà sotto pressione il mercato delle transazioni, il che, in particolare tra i comuni immobili residenziali – a differenza di quelli esclusivi – potrebbe portare a un inasprimento degli atteggiamenti concorrenziali.

Gli intermediari ben posizionati, con una rete di rapporto ampia e affidabile, una mentalità orientata a qualità e servizi o un’offerta mirata, però, non patiranno gravi conseguenze.

Dieter Beeler, Presidente SVIT Zurigo

Anche l’opinione di Ginesta va in questo senso: “Il mercato immobiliare svizzero sarà più combattuto, ma diverrà anche più professionale. In particolare gli intermediari privi di formazione o con insufficiente know-how digitale faranno fatica”, osserva Ginesta in conclusione.

Ipoteche nel 2021, livello già elevato

“I requisiti della FINMA per la concessione di ipoteche sono già oggi piuttosto alti. Ottenere un’ipoteca, infatti, non è più così facile: in particolare la clausola del 5% si rivela spesso un ostacolo insormontabile. Al momento non c’è da aspettarsi un’ulteriore stretta”, afferma Beeler di SVIT Zurigo. Più cauto, in quanto ai requisiti per le ipoteche, si mostra invece Ginesta: “La Banca nazionale svizzera (SNB) ha ribadito più volte che, in caso di ulteriore aumento dei prezzi sul mercato immobiliare, avrebbe preso provvedimenti aggiuntivi. Bisogna però tenere presente che anche la stessa SNB è a forte rischio: la SNB stampa molto denaro e lo investe, tra l’altro, nelle azioni tech statunitensi. In tal modo, naturalmente, beneficia molto degli sviluppi valutari, ma ci si chiede quali saranno i prossimi passi e come ostacolerà future tendenze inflazionarie”.