La propriété par étage a été officiellement introduite en Suisse il y a plus de 50 ans. L’objectif était de permettre à une plus grande partie de la population d’acquérir un logement. Suite à son introduction en 1965, une augmentation des propriétaires de logement a été observée en Suisse; ils sont actuellement 40%. Mais quelles sont les différences par rapport à d’autres formes de logement et à quoi les acheteurs et les propriétaires doivent-ils faire attention?
D’un point de vue juridique, la propriété par étage constitue une copropriété avec des droits spéciaux indissociables. En d’autres termes, chaque propriétaire d’étage est un copropriétaire de l’ensemble du bien immobilier et dispose d’un droit de jouissance exclusif de son propre logement. Les plans de répartition des étages fournissent une répartition détaillée des surfaces. Ils indiquent quelles surfaces sont attribuées à l’usage particulier et quelles surfaces appartiennent aux «parties communes». Dans le Code civil suisse (CC), les parties communes sont décrites et couvertes de manière précise par l’article 712b:
- Sol: p. ex., jardins ou emplacements extérieurs
- Parties de bâtiment statiquement porteuses: p. ex., fondations et éléments porteurs
- Parties de bâtiment qui déterminent l’aspect de l’ensemble du bâtiment: p. ex., toit et façade
- Installations et équipements communs: p. ex. cage d’escalier et système de chauffage
Entre leurs quatre murs, les propriétaires d’étage sont généralement libres d’aménager selon leur bon vouloir. Les propriétaires de maison peuvent disposer en toute liberté de leur bien immobilier, mais ils doivent généralement payer un prix bien plus fort à l’achat que les propriétaires d’étage. Par comparaison aux propriétaires immobiliers, les locataires ont seulement le droit d’utiliser la propriété louée dans le cadre de sa finalité prévue. Sans l’accord du bailleur, ils ne sont pas autorisés à procéder à des modifications de l’aménagement (p. ex., changer la cuisine). Grâce à la liberté d’aménagement qu’elle procure, mais aussi à sa fonction de placement de capitaux, la propriété immobilière est un investissement attractif en Suisse. Cependant, lors de l’achat d’une propriété par étage, il existe certains aspects supplémentaires inhérents aux spécificités de la copropriété dont l’acheteur et le propriétaire doivent avoir connaissance.
Influence potentielle du voisinage
Que ce soit en tant que propriétaire ou locataire, les voisins ont une influence primordiale sur le climat d’habitation. Les nouveaux arrivants ont l’occasion idéale de poser les bases d’une relation de voisinage amicale. Pour la propriété par étage, le voisinage joue un rôle encore plus important. En effet, toute action en relation avec les parties communes doit être soumise à l’accord de la communauté des propriétaires d’étages. En outre, en fonction de leur nature, certaines mesures de rénovation dans l’enceinte des quatre murs du logement peuvent être subordonnées à la décision de la communauté. Cela peut par exemple concerner le remplacement des fenêtres. Il s’agit en effet d’une action qui affecte l’aspect extérieur du bien immobilier. De ce fait, l’accord préalable de la communauté des propriétaires d’étage est nécessaire. Sans l’autorisation de la communauté, les fenêtres ne peuvent pas être remplacées. Par conséquent, une bonne relation avec le voisinage a une influence cruciale sur l’état du bien immobilier. L’entretien actif de bons rapports de voisinage est profitable aussi bien sur le plan des relations humaines que sur le plan matériel.
Règles de vie commune
Par principe, lors de la constitution de la communauté, les propriétaires d’étage peuvent décider de la pertinence et des modalités de l’établissement d’un règlement détaillé. La formulation de conditions générales pertinentes peut toutefois nettement faciliter la cohabitation au sein de la communauté de propriétaires d’étage. Le règlement définit, par exemple, le type d’affectation et la majorité de l’assemblée des propriétaires d’étage. Les droits et obligations, de même que les dispositions relatives aux animaux domestiques, sont également des éléments pouvant être inscrits au règlement. En cas d’imprécisions relatives au bien immobilier,les dispositions du règlement s’appliquent en priorité. Par conséquent, il est recommandé aux acheteurs comme aux propriétaires d’étudier consciencieusement chaque disposition et de garder le règlement en vigueur à portée de main en cas de doute.
Précaution concernant le fonds de rénovation
De nombreux propriétaires d’étage ne sont pas conscients que le logement en lui-même ne constitue qu’un tiers environ de la valeur totale. Près des deux tiers de la valeur se portent ainsi sur les parties communes. L’état du bien immobilier dans son ensemble a donc une forte influence sur la valeur du logement individuel. De ce fait, il est recommandé aux propriétaires d’étage de prendre en considération l’entretien de l’ensemble du bien immobilier au même titre que l’entretien au sein de ses quatre murs. Le fonds de rénovation a été créé à cette fin.
Des paiements réguliers sont mis en place pour le financement à long terme des travaux d’entretien des parties communes. Des études ont cependant démontré que le fonds de rénovation n’était bien souvent pas suffisant pour mener à bien les mesures d’assainissement nécessaires. Et ce pour le plus grand malheur des propriétaires d’étage. Ceux-ci doivent supporter les coûts supplémentaires qui ne sont pas couverts par le fonds de rénovation. Ces difficultés peuvent être évitées par une planification précoce. La mise en place de mesures d’entretien planifiées sur une période de 10 à 15 ans permet d’identifier les coûts à prévoir. Si les dépôts sur le fonds de rénovation sont trop faibles pour couvrir les coûts, une solution commune peut alors être élaborée dans le cadre de l’assemblée des propriétaires d’étage. A long terme, cela permet non seulement d’éviter les gouffres financiers, mais aussi de renforcer le sentiment de sécurité.
