Die Pandemie hat den schweizweiten Preisanstieg bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen weiter befeuert. Welche regionalen Unterschiede bei der Preisentwicklung existieren, wo es derzeit noch erschwingliche Eigenheime gibt und weshalb der Anstieg noch etwas anhalten dürfte.

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Fast jeder hat schon die eine oder andere Geschichte zum aktuellen Run auf Wohneigentum gehört beziehungsweise sogar selbst erlebt: Etwa von Besichtigungsterminen mit einer dreistelligen Anzahl an Interessierten, von Bieterverfahren, wo der Preis durch die Bietenden nochmals um fast die Hälfte nach oben gedrückt wird oder von Maklern, die so stark von Interessenten überrannt werden, dass sie ihre Immobilien gar nicht mehr erst in den gängigen Online-Portalen ausschreiben müssen, um einen Käufer zu finden.

Dass es sich dabei nicht nur um Einzelfälle handelt und ein solcher Run tatsächlich existiert, darauf deuten Daten von FPRE hin: In den letzten eineinhalb Jahren (vom 4. Quartal 2019 bis zum 2. Quartal 2021) haben sich Einfamilienhäuser schweizweit um 9,3 Prozent verteuert, Eigentumswohnungen um 7,7 Prozent (jeweils mittleres Preissegment).

Schweizweiter Preisanstieg

Seit Ausbruch der Corona-Pandemie ist der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern in der Region Zürich (+12,5 %) am grössten (Preise für mittleres Segment) – der wirtschaftsstärksten Region der Schweiz. An zweiter Stelle folgt etwas überraschend die ländlichere Region Jura (+12,0%), danach das Mittelland (+11,0%) sowie die Region Genfersee (+10,3%).

Was auffällt: Die Preise steigen nicht nur bei wenigen Zentrumsregionen an, sondern schweizweit. Zwar nicht erst seit der Pandemie, doch hat sich seither der Anstieg vielerorts beschleunigt. Eine mögliche Erklärung hierfür sind veränderte Wohnpräferenzen aufgrund von Corona. Dank vermehrtem Home-Office sind viele Arbeitnehmer bei der Wohnortwahl flexibler und haben zudem vermehrt das Bedürfnis nach mehr Platz.

Das hat zumindest vorübergehend zu einem Revival des Einfamilienhauses geführt, was sich in steigenden Preisen niederschlägt. Doch dürfte dies nur von kurzer Dauer sein: Der langfristige Trend zeigt mehr in Richtung Eigentumswohnung – nicht zuletzt darum, weil zweiteres für viele Wohneigentumsinteressierte auf den aktuellen Preisniveaus noch eher finanzierbar ist.

Es gibt noch günstige Einfamilienhäuser

Auch wenn es in der Schweiz praktisch flächendeckend zu Preissteigerung gekommen ist, so unterscheidet sich das Preisniveau je nach Ortschaft beträchtlich. Gemäss hedonischem Bewertungsmodell von FPRE (Datenstand 31. März 2021) beträgt der Marktwert eines durchschnittlichen, freistehenden Neubau-Einfamilienhauses im Quartier Fluntern der Stadt Zürich aktuell 5,8 Mio. Franken – das ist nationaler Spitzenwert.

Mit 315‘000 Franken ist der Wert eines Einfamilienhauses mit den genau gleichen Eigenschaften in Buix JU mehr als 18mal günstiger. Es ist aktuell die Ortschaft mit den tiefsten Preisen für Wohneigentum in der Schweiz.

Wer ein bezahlbares Einfamilienhaus sucht, muss jedoch nicht zwingend auf das kleine Dorf im Kanton Jura mit rund 500 Einwohnern ausweichen: Wie Tabelle 2 zeigt, gibt es in jeder der acht Grossregionen der Schweiz nach wie vor Ortschaften, in denen die Preise für durchschnittliche Einfamilienhäuser noch unter 700‘000 Franken liegen.

Optimistische Erwartungen im Bereich Wohneigentum

Als grösste Gefahr für den Immobilienmarkt wird weitläufig ein abrupter Anstieg des Zinsniveaus angesehen, was auf das Preisniveau drücken würde. Ein solches Szenario zeichnet sich aktuell jedoch nicht ab. Ein mögliches Aufflackern der Inflation (aktuell 0,4%) dürfte nur temporärer Natur sein und der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank noch eine Weile niedrig bleiben. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum intakt.

Ein Nährboden, auf welchem der Immobilienmarkt weiter gedeihen kann. FPRE rechnet daher nicht mit einer unmittelbaren Preiskorrektur. Allerdings dürfte nach dem jüngsten Anstieg die Luft nach oben dünner werden. Für die nächsten Monate ist mit stabilen bis leicht steigenden Preisen bei Eigentumswohnungen zu rechnen und einer Fortsetzung des Preisanstiegs bei Einfamilienhäusern, wobei sich der Aufwärtstrend abschwächen dürfte.

Auch das Gros der Branchenexperten sieht den Preisanstieg im Bereich Wohneigentum noch nicht am Ende: Gemäss der halbjährlichen Umfrage zum Schweizer Immobilienmarkt von Fahrländer Partner im Frühling 2021 erwarten rund 62 Prozent der insgesamt 690 Teilnehmenden weiterhin steigende Preise für die kommenden 12 Monate. Weniger als 3 Prozent gehen von sinkenden Preisen aus.

Fünf Gründe für die hohen Immobilienpreise

  • Tiefe Finanzierungskosten: Hypotheken befinden sich seit einiger Zeit auf historisch tiefen Niveaus. Das macht eine Immobilienfinanzierung entsprechend günstig. Längerfristige Hypotheken sind aktuell zu einem Zinssatz von um 1 Prozent erhältlich, vor 10 Jahren waren es im Schnitt noch über 3 Prozent.
  • Anlagenotstand: Durch das Tiefzinsniveau ergeben sich Anlegern nur mangelnde Investitionsalternativen zu einer Immobilienanlage. So werfen etwa festverzinsliche Anleihen keinen Zins mehr ab, derweil Aktien eine riskantere Anlageklasse darstellen.
  • Begrenztes Angebot: Bauland ist in der Schweiz ein begrenztes Gut. Unverbautes Bauland ist praktisch kaum mehr verfügbar. Dieses knappe Angebot wirkt preistreibend.
  • Bevölkerungswachstum: In der Schweiz ist die Nettoeinwanderung positiv, zudem ist der Geburtenüberschuss, d.h. die Differenz zwischen Geburten und Todesfällen, positiv. 2020 lag das Bevölkerungswachstum wie im Vorjahr bei 0,7 Prozent. Dadurch nimmt auch die Nachfrage nach Wohneigentum kontinuierlich zu.
  • Corona-Pandemie: Durch die Pandemie und die Zunahme von Home-Office ist der Wunsch nach mehr Wohnraum gestiegen, zudem sind dadurch auch Regionen attraktiver geworden, die etwas weniger zentral gelegen sind. Ob dieser Trend anhält, bleibt jedoch abzuwarten.