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Ukraine-Krieg, Inflation, Zinsanstieg: 2022 ist bisher ein Jahr geprägt von Veränderungen und Unsicherheiten. Immobilien büssen dadurch etwas an Attraktivität ein, dürften sich aber dennoch weiterhin gut behaupten.

Entwicklung Immobilienmarkt Schweiz 2022
Trotz veränderter und unsicherer Rahmenbedingungen behauptet sich die Schweiz wirtschaftlich gut. (Bild: canva.com)

Der Schweizer Immobilienmarkt wird 2022 mit Änderungen konfrontiert: Nachdem zuvor Zinsen sowie Inflation auf Nullniveau (oder darunter) verharrten, ist Bewegung in den Markt gekommen.

Aufholeffekte nach der Corona-Pandemie, Lieferengpässe sowie der Ukraine-Krieg verbunden mit einer drohenden Gasknappheit sorgen derzeit für einen inflationären Schub. Und die zunächst starke wirtschaftliche Erholung in der Schweiz ist im Jahr 2022 wieder etwas ins Straucheln geraten.

Dennoch behauptet sich die Schweiz wirtschaftlich gut, vor allem dank dem starken Inlandkonsum. Gemäss Experteneinschätzungen ist für das laufende Jahr mit einem Wirtschaftswachstum von 2,6 Prozent zu rechnen – was über dem langjährigen Schnitt liegt. Und auch die Prognosen für 2023 sind recht gut.

Preise für Wohneigentum steigen im ersten Halbjahr an

Luxuriöse Eigentumswohnungen in der Schweiz
Die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen sind vor allem im gehobenen Segment gestiegen. (Bild: canva.com)

Das Wirtschaftswachstum schafft neue Arbeitsplätze, sorgt für zusätzliche Einwanderung und hält wiederum die Nachfrage nach Immobilien in der Schweiz intakt. Das zeigt sich auch deutlich in den neusten Daten zu den Schweizer Wohneigentumspreisen: Wie Auswertungen von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) zeigen, verteuern sich Eigentumswohnungen im 2. Quartal 2022 zum Vorquartal um weitere 2,7 Prozent.

Am deutlichsten ist dabei der Anstieg im gehobenen Segment (+3,4 Prozent), aber auch das untere und mittlere Segment weisen höhere Transaktionspreise auf (+1,7 Prozent bzw. +2,2 Prozent). Im Vergleich zum Vorjahresquartal haben sich Eigentumswohnungen sogar um 6,7 Prozent verteuert. Auch Einfamilienhäuser verzeichnen im 2. Quartal 2022 in der Schweiz einen weiteren Preisanstieg, sowohl zum Vorquartal (+2,2%) als auch zum Vorjahresquartal (5,5%).

Finanzierung verteuert sich

Die tiefen Zinsen sind zweifellos seit vielen Jahren ein wichtiger Treiber für die Immobilienpreise in der Schweiz, da dadurch die Immobilienfinanzierung günstig ist und auch die Anlagealternativen fehlen. Wie es mit den Zinsen weiter geht, wird daher wichtig sein für die weitere Entwicklung am Immobilienmarkt.

Und hier ist etwas in Bewegung: Durch die Rückkehr der Inflation sind in der Schweiz die langfristigen Zinsen angestiegen. Das macht sich in teureren Hypotheken bemerkbar: War eine 10-jährige Festhypothek im Juli 2021 im Durchschnitt über alle Anbieter noch zu einem Zins von 1,25 Prozent erhältlich, so waren es im Juli 2022 gegen 2,7 Prozent.

Inflation als Schreckgespenst

Aktuell ist es denn auch vor allem die Inflation – und die damit verbundene Angst vor noch höheren Zinsen – die die Finanzmärkte beschäftigt: In den USA betrug die Teuerung im Juni 2022 im Vergleich mit dem Vorjahr 9,1 Prozent, die Eurozone liegt mit 8,6 Prozent nur leicht darunter. Es ist mit weiteren Leitzinserhöhungen der Notenbanken zu rechnen, da höhere Zinsen die Inflation bekämpfen sollen.

Das wiederum hat eine negative Wirkung auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt. Weil dadurch die Immobilienfinanzierung teurer wird, aber auch weil höhere Zinsen auf die Stimmung von Konsumenten sowie Unternehmen drücken und dadurch die Wirtschaft weniger stark wächst.

Gedämpfter Preisanstieg bei Wohneigentum

In Sachen Inflationsentwicklung steht die Schweiz besser da als viele andere Länder: Der Expertenkonsens erwartet hierzulande für das Jahr 2022 eine Teuerung von 2,5 Prozent (Stand Juli 2022), im nächsten Jahr sollte es dann wieder eine Normalisierung der Teuerung geben (Konsensprognose: 1,3 Prozent). Die Schweizerische Nationalbank wird daher zurückhaltend sein und die Zinsen höchstens behutsam anheben, da das Risiko einer ausser Kontrolle geratenden Inflation vergleichsweise gering ist.

Hinzu kommt, dass auch die Europäische Zentralbank, deren Entscheide den Franken-Euro-Wechselkurs mitbeeinflussen, mit den Zinsen kaum zu stark hochgehen wird, da hoch verschuldete EU-Länder wie etwa Italien bei hoher Zinslast massive Probleme bekommen würden.

Folglich ist auch die Gefahr fallender Preise durch massiv höhere Finanzierungskosten am Schweizer Immobilienmarkt als tief einzuschätzen. Wohneigentum hat im aktuellen Umfeld zwar leicht an Attraktivität eingebüsst, doch dürfte dies gemäss FPRE-Prognose den weiteren Preisanstieg nur etwas dämpfen. Das Zinsniveau ist im historischen Vergleich nach wie vor auf einem tiefen Level, ausserdem bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum intakt – beides wirkt preistreibend.

Mehr Vorsicht bei Renditeliegenschaften

Etwas zinssensitiver sind die Preise beim Bereich der Mehrfamilienhäuser. Die für die Bewertung von Renditeliegenschaften massgeblichen minimalen Diskontierungssätze sind gemäss FPRE-Umfrage unter acht Immobilienexperten im Juli angestiegen, auf 1,77 Prozent nach 1,71 Prozent im Vormonat.  Das wirkt sich leicht negativ auf die Bewertung aus. Allerdings betonten die Teilnehmer die aktuell vorherrschende Unsicherheit.

FPRE erwartet für das laufende Jahr eine Seitwärtsbewegung bei den Marktwerten von Renditeimmobilien. Unter Druck bleiben die Altbau-Mieten, was sich spätestens 2023 auch in sinkenden Marktwerten bemerkbar machen dürfte.

Kein Preiseinbruch bei Immobilien

Für Verkäufer und Käufer von Immobilien bedeutet dies, dass sich vorerst an den hohen Preisen in der Schweiz nichts ändern dürfte. Der Inflationsschub könnte sich im nächsten Jahr wieder legen, wenn Lieferkettenprobleme gelöst sind und der Konsumnachholbedarf nach Corona vorüber ist.

Nichtsdestotrotz signalisieren die Rückkehr der Inflation sowie der damit verbundene Zinsanstieg auch, dass es nicht nur immer nach oben gehen muss und früher oder später am Immobilienmarkt auch wieder andere Zeiten anbrechen können.

Ein möglicher «Game Changer» am Immobilienmarkt wäre eine Rezession in der Schweiz, etwa ausgelöst durch eine ausufernde und anhaltende Inflation oder durch eine Energiekrise im kommenden Winter. Dann könnte auch der stabile Schweizer Immobilienmarkt ins Wanken kommen.