Sponsored by hausinfo.ch
Tôt ou tard, la plupart des bailleurs sont confrontés à des loyers impayés. Le «droit du bail dit rapide» donne au bailleur la possibilité de résilier dans un court laps de temps. Il faut toutefois faire attention: les délais et les formes doivent être scrupuleusement respectés.
- Adresser une réclamation pour des arriérés de loyers
- Résiliation extraordinaire
- Éviter les vices de forme
- À observer également
(stö) Le droit du bail est implacable en ce qui concerne les loyers impayés: après un rappel avec délai de 30 jours, le bailleur peut effectuer une résiliation de bail extraordinaire dans un délai supplémentaire de 30 jours.
Voilà pour la théorie. Dans la pratique, c’est un peu plus compliqué. Comment le bailleur touche-t-il son argent ou comment se débarrasser de locataires insolvables?
Adresser une réclamation pour des arriérés de loyers
Bien que le code des obligations fixe l’échéance du loyer à la fin du mois, il est à plusieurs endroits stipulé dans le contrat de bail que le loyer doit être payé en avance.
- Si le paiement reste impayé, le bailleur peut exiger du locataire par lettre recommandée le montant en souffrance dans un délai de 30 jours avec menace de résiliation selon l’art. 257d du CO.
- Conseil: le taux d’intérêt légal pour le retard se monte à 5%. Il vaut donc la peine de ne pas attendre trop longtemps avant d’envoyer le rappel.
Résiliation extraordinaire
Si le locataire ne verse pas le loyer dû dans le délai imparti malgré un rappel sous forme écrite, il est possible de procéder à une résiliation de bail extraordinaire. Il faut veiller aux points suivants:
- Au délai de paiement du rappel écrit, il faut accorder un délai de garde d’au minimum 7 jours; dans la pratique, il est toutefois de 10 jours.
- La résiliation envoyée par lettre recommandée doit être effectuée dans un délai minimal de 30 jours à partir de la fin du mois.
- La résiliation extraordinaire doit être faite au moyen d’un formulaire autorisé par le canton.
Éviter les vices de forme
- Lors d’un rappel formel, seuls les montants dûs (y compris les frais annexes impayés) peuvent être réclamés.
- Les créances impayées doivent être listées de façon détaillée.
- Les garanties de loyer ou les loyers différés ne peuvent pas être réclamés.
- Pour les couples ou les partenariats enregistrés, les rappels et les résiliations doivent être envoyés séparément (et dans des enveloppes séparées) aux deux parties.
- Faire attention aux petits détails: pour contester une résiliation, il suffit que le seul nom du locataire ne soit pas écrit correctement.
À observer également
- Les loyers impayés peuvent aussi être réclamés après résiliation par voie de poursuites. La caution de loyer déposée sert de garantie afin que le bailleur touche son argent.
- De mauvaises habitudes de paiement ne sont pas encore une raison pour une résiliation extraordinaire, mais très certainement pour une résiliation du contrat de bail dans le délai de résiliation ordinaire.
Bonjour,
J’ai actuellement ce problème, mon locataire ne paie plus depuis 2 mois, j’ai appris l’envois obligatoire d’une lettre recommandée. Savez-vous ci ceci est aussi valable en France? Un grand merci.
Merci beaucoup pour votre message. Malheureusement, newhome est une entreprise très nationale, c’est pourquoi nous ne sommes pas en mesure de vous donner des informations sur la situation juridique en France. Nous vous souhaitons beaucoup de succès – Votre équipe de newhome.
Bonjour,
J’ai un couple non marié qui a donné son congé de l’appartement pour la fin de l’année 2020. Ils n’ont pas payés le loyer de décembre. Nous sommes à mi- février et ils sont toujours dans l’appartement sans loyers payés. Je les ai mis au poursuite.
Y a-t-il une procédure pour les forcer à partir, expulsion ?
Cher M. Jamain,
Vous avez le droit de demander le recouvrement de vos créances en lançant une poursuite. L’office des poursuites délivrera une injonction de payer.
Par ailleurs, vous devez systématiquement:
a) Fixer un délai de paiement et l’accompagner d’une menace de résiliation (Code des obligations art. 257d).
b) Menacer de résilier prématurément le contrat en cas d’absence de résultat, et le résilier.
Toutefois, vous courrez le risque qu’un certain «vice de forme» soit utilisé contre vous, concernant les délais, la notification conforme de la résiliation, la notification à tous les locataires d’un foyer, l’utilisation d’une formule appropriée, etc.
Dans ce cas, il peut être utile de faire appel à une assistance juridique. Ces procédures formelles sont également importantes si vous souhaitez disposer de la caution versée par le locataire (ordonnance de paiement ou jugement du tribunal).
L’étape suivante, jusqu’à l’expulsion, est très complexe et peut durer un certain temps (en général, l’affaire est traitée par un tribunal). Dans ce cas, nous vous conseillons également de vous faire accompagner sur le plan juridique. Il est également important de bien conserver tous les documents pertinents, les relances ou encore les menaces de résiliation.
Nous espérons avoir répondu à vos interrogations.
Cordialement
Votre équipe newhome
Bonjour, ma question porte sur un contrat de bail à durée déterminée. Nous avons fait un contrat type « saisonnier » du 15 novembre au 15 avril (5 mois) au nom du garant qui devait payer pour son ami locataire. Le garant n’occupe pas les lieux. Mais aucun montant ne nous est parvenu à ce jour et le locataire nous a dit de nous adresser au garant. Ce dernier malgré nos appels, ne paie toujours pas. Je ne trouve pas de détails concernant la procédure de recouvrement dans un tel cas mais je suppose que c’est la même que pour toute dette . Seulement et surtout , comment pouvons nous assurer que le locataire quitte bien son appartement au 15 avril ? A-t-il le droit de rester comme un squatter qui a la clé et a pris possession des lieux ? Merci pour votre réponse.
Réponse de Jürg Zulliger, newhome :
Bonne journée
C’est vraiment une situation difficile. D’une part, vous devriez essayer de faire valoir les créances de loyer de la manière habituelle par le biais de l’office des poursuites (contre le garant ou le partenaire contractuel). C’est généralement l’office de recouvrement du lieu de résidence du débiteur qui est responsable.
Vous devez ensuite contacter le locataire et organiser la restitution de l’appartement, la remise des clés, etc. Comme le contrat est conclu pour une période limitée, on peut probablement supposer que le locataire déménagera correctement. Sinon, les procédures d’expulsion devant les tribunaux sont compliquées et peuvent s’éterniser. Si cela s’avère nécessaire en dernier recours, vous devez absolument demander un avis juridique.
J’espère que cela vous aidera et je vous souhaite bonne chance.
Jürg Zulliger, auteur de newhome
Bonjour,
Ma locataire en Valais n’a pas payé le loyer de juin et juillet. Pour le loyer de juin je lui ai donné un délai au 4 juillet, par lettre normale et lettre recommandée. Les 2 lettres me sont revenues en retour. Je souhaite la mettre aux poursuite, puis-je le faire pour les 2 mois.
Merci
Réponse de Jürg Zulliger, newhome:
Les dispositions légales sont importantes dans ce contexte : Résiliation en cas de retard de paiement selon l’article 257d du Code des obligations.
Vous devez d’abord envoyer un rappel écrit (prouvable, par courrier recommandé) et fixer un délai de 30 jours. Vous devriez menacer d’un licenciement extraordinaire.
Si cela reste infructueux, vous pouvez lancer la résiliation extraordinaire. Pour ce faire, vous devez utiliser un formulaire officiel.
La loi stipule : Si le paiement reste impayé, vous pouvez, en tant que bailleur, résilier le contrat de manière extraordinaire en respectant un délai de préavis de 30 jours supplémentaires pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO).
Attention : le droit de bail est formellement très strict. Si, par exemple, le rappel susmentionné n’est pas correct au sens de la loi, cela peut entraîner des difficultés pour vous. Si un rappel est déficient en ce sens, cela peut même entraîner la nullité de la résiliation et rendre plus difficile ou impossible l’expulsion du locataire, si nécessaire à une date ultérieure. Si vous devez répéter toute la procédure pour des raisons formelles, cela peut coûter beaucoup d’argent et de temps.
Nous vous recommandons d’utiliser des modèles types ou de demander un avis juridique.
Indépendamment de cela, vous pouvez faire signifier un ordre de paiement par l’intermédiaire de l’office de recouvrement (poursuite).
Meilleures salutations
Jürg Zulliger, auteur de newhome
Bonjour
Je loue des garages indépendants de tout logement. J’ai pour deux d’entre eux un retard de paiement de 2 mois et ma lettre recommandée me revient en retour. Quelles sont les démarches possibles? puis je changer les serrures?
Merci d’avance
Réponse de Jürg Zulliger, newhome:
Bonne soirée
Si le garage est loué séparément, indépendamment de l’appartement, certaines dispositions protectrices du droit de bail ne s’appliquent pas. En règle générale, vous pouvez résilier votre contrat à court terme : Selon l’article 266e CO, les places de parking peuvent être résiliées avec un préavis de deux semaines pour une durée de location d’un mois à chaque fois. Vous pouvez donc résilier pour la fin de ce mois. Mais cela dépend encore de ce que prévoit le contrat.
Indépendamment de cela, vous pouvez essayer de faire valoir la créance par une poursuite.
Si vous souhaitez résilier votre contrat très rapidement en raison d’un retard de paiement, la loi prévoit différentes formalités à respecter. Vous devriez vous faire conseiller par un juriste à ce sujet.
J’espère que cela vous aidera et vous souhaite beaucoup de succès dans vos affaires immobilières.
Meilleures salutations
Jürg Zulliger, auteur de newhome
newhome.ch
Bonjour j ai une fille qui veut pas payer la moitié du loyer mais elle est comptée dans mon budget des poursuites que faire
Bonjour
Nous vous recommandons de vous adresser à l’association de locataires de votre région ou de votre ville pour toute question juridique. Pour la Suisse alémanique : https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/hilfe-von-fachleuten.html
Pour la Suisse romande : https://www.asloca.ch/
Salutations
Votre équipe newhome
Bonjour, comment peut-on récupérer (je suis bailleur) l’argent de la garantie de loyer si le locataire ne paye pas? J’ai entendu qu’il y a beaucoup de bailleur qui ne demande plus de garantie de loyer, car impossible de récupérer cette argent si le locataire ne paye pas. Merci infiniment pour votre réponse.
Réponse de Jürg Zulliger, newhome:
Bonne soirée
C’est effectivement très compliqué. Les cautions sont tout de même recommandées. Nous ne pouvons répondre que de manière très générale :
Le mieux est de demander à la banque où la caution est déposée. Souvent, il faut la preuve d’une poursuite, d’une action en justice contre le locataire ou d’un jugement du tribunal. Vous avez un an pour agir en justice contre le locataire.
Meilleures salutations
Jürg Zulliger, auteur de newhome
newhome.ch