Disdire il contratto di affitto non è una cosa che si fa tutti i giorni. Per questo è ancora più importante essere ben informati sulle basi legali che lo regolano, come tempistica, scadenze, motivi, ecc.. Spesso locatori e conduttori nella fase di disdetta incappano in errori formali, subendo le relative conseguenze.

Forma di disdetta

La disdetta di un contratto di affitto di un’abitazione o di un locale a uso commerciale richiede di regola la forma scritta. Sebbene la legge non lo imponga, è opportuno inviare la disdetta con lettera raccomandata, in modo da avere un documento che lo attesti. Accertarsi che il locatore ovvero i conduttori abbiano tempo sufficiente per ritirare la comunicazione presso la posta, prima della scadenza della disdetta. La disdetta deve essere sempre firmata da tutti i firmatari del contratto di locazione e il locatore deve presentarla a tutti loro (ad esempio coniuge, convivente o coinquilino).

Per le disdette da parte del locatore è previsto un modulo ufficiale. Il locatore non è tenuto a indicare una motivazione per la disdetta, ma i conduttori la possono esigere.

Termini di preavviso

Il legislatore prevede i seguenti termini minimi di preavviso:

  • appartamenti: 3 mesi
  • locali commerciali: 6 mesi
  • camere ammobiliate: 2 settimane
  • parcheggi: 2 settimane, a condizione che non siano vincolati al contratto di affitto dell’appartamento

Possono essere concordati bilateralmente termini di preavviso più lunghi; termini più brevi sono al contrario da ritenersi nulli.

I contratti di affitto con scadenza prefissata non possono di regola essere risolti anticipatamente. Eventuali inquilini subentranti, disposti a subentrare per il periodo rimanente, sono tenuti a onorare il contratto in essere e il locatore deve essere d’accordo.

Scadenze di preavviso

Di norma le scadenze di preavviso sono indicate nel contratto di affitto. Nella maggior parte dei contratti di affitto si trova la seguente dicitura: “La disdetta si può presentare alla fine di ogni mese, ad eccezione del 31/12”. Laddove manchino tali accordi, si applicano i termini normalmente in uso nel relativo comune. A questo proposito ci si può informare presso l’autorità di conciliazione.

Disdetta anticipata

Il conduttore ha la possibilità di ritirarsi dal contratto di affitto prima della scadenza dello stesso, se è in grado di proporre al locatore almeno un inquilino subentrante solvente. Quest’ultimo deve essere disposto ad accettare l’appartamento alle attuali condizioni, ed essere accettabile per il locatore. Per le disdette anticipate per altri motivi personali i possibili ostacoli legali sono enormi.

Disdetta da parte del locatore

Il diritto di locazione svizzero è relativamente rigoroso, e consente al locatore di presentare disdetta solo in alcuni casi. Tra questi:

  • condotta illecita da parte del/dei conduttore/i (insolvenza, gravi e ripetute violazioni del regolamento condominiale/della casa, turbamento della pace domestica e violazione degli accordi contrattuali). A seconda della gravità del caso, previa intimazione, è ammessa la comunicazione di disdetta con un preavviso di 30 giorni per la fine del mese successivo.
  • Ristrutturazione completa dell’edificio
  • Disdetta per richiedere un canone d’affitto più alto (laddove ciò non sia indebito)
  • Necessità dimostrata del locatore

Ricorso alla disdetta

Sia il conduttore sia il locatore possono fare ricorso alla disdetta, entro 30 giorni dall’inizio del termine di preavviso, presso l’autorità locale di conciliazione preposta per le questioni di locazione e affitto. In tal caso è necessario affermare la violazione del principio di buona fede. L’onere della prova spetta sempre al ricorrente.