La résiliation d’un bail n’est pas un acte de routine. Il est donc d’autant plus important de bien connaître les bases légales, telles que les dates, les délais, les raisons, etc. Les locataires et bailleurs sont très souvent confrontés à des erreurs formelles qui peuvent avoir des conséquences importantes.

Formulaire de résiliation

La résiliation du bail d’un appartement ou de locaux professionnels doit avoir lieu sous forme manuscrite. Bien que ce ne soit pas exigé par la loi, il est judicieux d’envoyer la lettre de résiliation en recommandé afin de conserver une preuve de son envoi. Assurez-vous que le bailleur ou le locataire dispose de suffisamment de temps pour récupérer le courrier à la poste avant le début du délai de préavis. La résiliation doit toujours être signée par l’ensemble des signataires du bail et être mise à leur disposition par le bailleur (par exemple, conjoint, concubin ou colocataire).

En cas de résiliation du bail de la part du bailleur, un formulaire officiel est également requis. Le bailleur n’a certes aucune obligation d’expliquer la raison de la démarche, mais les locataires sont en droit d’exiger une explication.

Délai de préavis

La loi prévoit les délais de préavis suivant:

  • Appartements: 3 mois
  • Locaux professionnels: 6 mois
  • Chambres meublées: 2 semaines
  • Place de stationnement: 2 semaines, dans la mesure où elle n’est pas comprise dans le bail

Il est possible de convenir de délais plus longs en cas d’accord mutuel. Les délais plus courts sont nuls et non avenus.

En règle générale, les contrats de location à durée déterminée ne peuvent être résiliés plus tôt. En revanche, il est possible de trouver un nouveau locataire qui accepte de «récupérer» le bail en cours. Ce dernier doit alors signer le contrat existant. Le bailleur doit cependant donner son accord.

Date de résiliation

Généralement, les dates de résiliation sont définies dans le bail. Dans la plupart des cas, elles sont définies de la sorte: «Une résiliation est possible à chaque fin de mois, hormis le 31.12». Si aucune mention de la sorte n’est indiquée sur le bail, il convient d’appliquer les dates de résiliation locales en vigueur. Celles-ci sont disponibles auprès des autorités de conciliation responsables.

Résiliation hors délai

Les locataires ont la possibilité de se retirer du bail avant la fin du délai de préavis, s’ils sont en mesure en proposer un nouveau locataire solvable qui souhaite reprendre et terminer le bail. Cette personne doit être prête à accepter le logement aux conditions existantes et le bailleur doit donner son accord. Dans le cas de résiliation hors délai pour des raisons très personnelles, les obstacles légaux sont particulièrement importants.

Résiliation de la part du bailleur

La législation suisse en matière de baux est relativement stricte et ne permet au bailleur de résilier le bail que dans très peu de cas. Ces derniers sont :

  • un acte répréhensible de la part des locataires (insolvabilité, violations répétées graves du règlement de la propriété et des clauses du bail, ainsi que nuisance pour le voisinage). En fonction de la gravité de l’acte, il est possible de résilier le bail après avoir émis un avertissement avec un préavis de 30 jours aboutissant à la fin du mois suivant;
  • la remise en état complète du bâtiment;
  • l’augmentation du loyer (dans la mesure ou elle n’est pas abusive);
  • un besoin propre justifié par le bailleur.

Contestation

Les locataires, ainsi que le bailleur, ont le droit de contester une résiliation dans un délai de 30 jours à compter du début du délai de préavis en se rendant auprès des autorités de conciliation locales responsables en matière de baux. Pour cela, il convient de prouver qu’il s’agit d’une violation grave du principe de bonne foi. La charge de la preuve revient au plaignant.