Tôt ou tard, la plupart des bailleurs sont confrontés à des loyers impayés. Le «droit du bail dit rapide» donne au bailleur la possibilité de résilier dans un court laps de temps. Il faut toutefois faire attention: les délais et les formes doivent être scrupuleusement respectés.

(stö) Le droit du bail est implacable en ce qui concerne les loyers impayés: après un rappel avec délai de 30 jours, le bailleur peut effectuer une résiliation de bail extraordinaire dans un délai supplémentaire de 30 jours.

Voilà pour la théorie. Dans la pratique, c’est un peu plus compliqué. Comment le bailleur touche-t-il son argent ou comment se débarrasser de locataires insolvables?

Adresser une réclamation pour des arriérés de loyers

Bien que le code des obligations fixe l’échéance du loyer à la fin du mois, il est à plusieurs endroits stipulé dans le contrat de bail que le loyer doit être payé en avance.

  • Si le paiement reste impayé, le bailleur peut exiger du locataire par lettre recommandée le montant en souffrance dans un délai de 30 jours avec menace de résiliation selon l’art. 257d du CO.
  • Conseil: le taux d’intérêt légal pour le retard se monte à 5%. Il vaut donc la peine de ne pas attendre trop longtemps avant d’envoyer le rappel.

Résiliation extraordinaire

Si le locataire ne verse pas le loyer dû dans le délai imparti malgré un rappel sous forme écrite, il est possible de procéder à une résiliation de bail extraordinaire. Il faut veiller aux points suivants:

  • Au délai de paiement du rappel écrit, il faut accorder un délai de garde d’au minimum 7 jours; dans la pratique, il est toutefois de 10 jours.
  • La résiliation envoyée par lettre recommandée doit être effectuée dans un délai minimal de 30 jours à partir de la fin du mois.
  • La résiliation extraordinaire doit être faite au moyen d’un formulaire autorisé par le canton.

Éviter les vices de forme

  • Lors d’un rappel formel, seuls les montants dûs (y compris les frais annexes impayés) peuvent être réclamés.
  • Les créances impayées doivent être listées de façon détaillée.
  • Les garanties de loyer ou les loyers différés ne peuvent pas être réclamés.
  • Pour les couples ou les partenariats enregistrés, les rappels et les résiliations doivent être envoyés séparément (et dans des enveloppes séparées) aux deux parties.
  • Faire attention aux petits détails: pour contester une résiliation, il suffit que le seul nom du locataire ne soit pas écrit correctement.

À observer également

  • Les loyers impayés peuvent aussi être réclamés après résiliation par voie de poursuites. La caution de loyer déposée sert de garantie afin que le bailleur touche son argent.
  • De mauvaises habitudes de paiement ne sont pas encore une raison pour une résiliation extraordinaire, mais très certainement pour une résiliation du contrat de bail dans le délai de résiliation ordinaire.