Un nouveau «sport populaire» semble se répandre parmi la population suisse: la location d’appartements. Selon les endroits, la location de maisons entre également en ligne de compte. Dans certaines superstructures en propriété par étage, il n’est actuellement pas rare que 20 à 30% des logements ne soient pas habités par leurs propriétaires eux-mêmes, mais loués à des tiers. Cette tendance est confirmée par différents syndics et spécialistes de la propriété par étage.

Dans certains lotissements et villages, on parle déjà de «rois de l’immobilier». Certains particuliers dotés d’une grande perspicacité ont fait fortune en investissant dans un premier logement comme capital. Très vite, ils ont acheté un deuxième, puis un troisième logement pour les louer sur le marché.

Un «rempart» contre les faibles taux d’intérêt

Les raisons de cet engouement sont nombreuses: Avec les comptes épargnes, les obligations ou autres investissements financiers plutôt solides, seuls des rendements dérisoires sont à escompter en ces temps de taux d’intérêt minimes. Pour certains investissements financiers, les taxes sont plus élevées que le rendement généré. Il n’est pas rare de trouver des titres dans la presse tels que: «Un rempart contre les faibles taux d’intérêt» ou «L’éclat de l’or en béton».

Pour tous ceux qui possèdent des économies, le principal motif de cette acquisition est la recherche d’un investissement financier judicieux. Certains achètent dès à présent un bel appartement avec l’objectif d’en profiter plus tard, lorsqu’ils seront plus âgés. Tant qu’ils sont encore dans la vie active, celui-ci sert simplement de garantie et de prévoyance retraite.

Des options technologiques totalement inédites jouent également un rôle en ce qui concerne la location de logements: grâce aux différentes plateformes numériques, il est aujourd’hui bien plus facile de trouver des locataires potentiels. Les unités de propriété par étage se louent particulièrement bien aux hôtes étrangers dans les villes et les régions touristiques (également via Airbnb). Les touristes restent généralement peu de temps dans un endroit, mais paient un bon prix.

Un appartement plutôt que des actions

L’immobilier comme investissement financier: une tendance en hausse en raison des faibles taux d’intérêt. La location de logement jouit d’une popularité toute particulière. (Image: fotolia)

Penser aux difficultés

En matière de location, il est toutefois impératif de ne pas perdre de vue certaines difficultés:

Contrat: en règle générale, la location d’appartements ou de maisons est régie par un contrat écrit. Un contrat proprement rédigé, qui définit tous les droits et obligations tout en étant sans faille sur le plan juridique, constitue une condition essentielle. Les profanes dans ce domaine se retrouvent rapidement dépassés. Les erreurs dans un contrat ou lors de la remise du bien loué peuvent avoir rapidement des conséquences, et ce également sur le plan financier.

Loyer: il existe certains pièges en termes de droit de bail et de fixation du loyer. La plupart des bailleurs particuliers fixent le loyer selon leur estimation approximative de la situation du marché, consultent éventuellement des loyers de référence ou font des recherches sur Internet. Cependant, la fixation juridiquement correcte des loyers est très complexe. À cet effet, le bailleur doit techniquement intégrer les frais de l’appartement (p. ex. la part correspondante dans la propriété par étage) dans le calcul ; le loyer ne doit être ni excessif, ni «abusif» en étant calculé sur la base des coûts dépensés pour le logement, des intérêts du capital emprunté, etc.

Risques relatifs au bien et au marché: la location de logement implique également de tenir rigoureusement compte des conditions de base. Les prix des maisons et appartements ont nettement augmenté dans de nombreux endroits au cours des 10 à 15 dernières années. Le fait que le financement d’un investissement immobilier soit devenu aisé à l’heure actuelle grâce aux taux d’intérêt faibles ne signifie pas que cet investissement financer soit totalement sans risque. Il existe une forte probabilité que la tendance des prix et de la valeur de l’immobilier au cours des prochaines années soit plutôt à la baisse. Il convient également de garder à l’esprit que le bailleur n’est pas à l’abri des conséquences d’un locataire non solvable ou de réparations et coûts imprévus concernant la maison.

Impôts et hypothèques

Impôts: toute personne qui se glisse dans la peau d’un «bailleur du dimanche» ne doit également pas perdre de vue les répercussions fiscales. Les intérêts débiteurs et les frais d’entretien sont certes déductibles des impôts, mais les revenus locatifs sont imposables en tant que revenu supplémentaire. Les investisseurs privés doivent donc s’attendre à une progression fiscale plus importante.

Hypothèques: une bonne majorité des propriétaires de maisons et d’appartements contractent une hypothèque auprès d’une banque. Mais attention: si le bien était auparavant utilisé par le propriétaire, mais est dorénavant loué comme appartement de location, les règles du jeu changent. Il est ainsi tout à fait possible que la banque réexamine le dossier et corrige potentiellement l’estimation de l’hypothèque, et donc son montant. Les biens à valeur de rendement sont généralement évalués à une valeur inférieure à celle d’une propriété résidentielle utilisée par le propriétaire lui-même. Par conséquent, si vous avez établi un genre de «Business Plan» pour votre bien immobilier, vous devez veiller à un financement solide. Vous devez être en mesure de payer les intérêts dus et les amortissements, même en cas d’intérêts éventuellement plus élevés.

Investissement en temps: la location d’appartements ou de maisons est une activité chronophage. Rappelez-vous également que le temps fait des ravages sur tous les bâtiments. Pour conserver la valeur de l’investissement, il est nécessaire de mettre en place une approche d’entretien, de réparation et de rénovation.

Diversification: toute personne qui investit la majeure partie de son patrimoine dans l’immobilier n’est pas assez diversifiée. Si l’idée de l’investissement immobilier n’aboutit pas au résultat escompté, une perte de patrimoine n’est également pas exclue.

Louer un appartement: conclusion

Conclusion: la location de logement est une tendance populaire. Ceci peut s’expliquer par des raisons économiques plausibles. Si vous vous êtes fixé des objectifs clairs et avez établi un «Business Plan» solide, ce genre investissement peut effectivement rapporter gros. Mais si l’on n’investit pas simultanément une bonne dose de savoir-faire et beaucoup de son temps, il est préférable d’utiliser son argent ailleurs. Ou il faut simplement ne devenir propriétaire que des biens immobiliers que l’on habite.

Un appartement plutôt que des actions

La solidité de l’investissement financier dépend de la situation : propriété par étage dans le quartier Richti, à proximité immédiate de la gare de Wallisellen, dans le canton de Zurich (image : Allreal)