La propriété par étage est en plein essor: chaque année, ce sont plus de 10 000 logements en PPE qui font leur apparition sur le marché. Il est recommandé aux acheteurs potentiels de vérifier leur futur domicile sous toutes ses coutures. Ce sont toujours les mêmes pièges qui les attendent lors de l’achat d’un bien immobilier.

Les avantages de la propriété par étage sont nombreux: de plus en plus de personnes favorisent l’achat d’un appartement en PPE plutôt qu’une maison individuelle à la campagne. La taille du terrain étant moins importante pour les propriétés par étage que les maisons individuelles, le prix d’achat reste relativement abordable. Un bel appartement avec balcon ou loggia offre une qualité de vie élevée, tout en réduisant la tâche de travail et les tâches à accomplir en comparaison avec une maison individuelle avec jardin, etc.

Emplacement, emplacement, emplacement

Le prix et l’emplacement du bien immobilier sont d’une importance capitale. Consultez différentes offres en ligne et sur place afin de vous faire une idée des prix pratiqués actuellement. Etant donné que le financement par le biais d’hypothèques implique aujourd’hui des procédures administratives plus importantes qu’auparavant, vous devez bien vous renseigner sur la situation actuelle du marché: votre marge de négociation du prix est potentiellement plus grande que vous ne le pensez. Procédez donc à votre propre analyse de la situation: les transports en commun sont-ils bien desservis dans votre zone? Le quartier est-il calme et ensoleillé? Quelle est la situation aux différentes heures de la journée ou pendant le week-end?

Les centres commerciaux, écoles et infrastructures culturelles ou de divertissement sont-ils facilement accessibles? En raison de la vitesse incroyable à laquelle les villes, quartiers et villages se développent, il convient également de vérifier quels sont les projets en cours aux alentours, par exemple un agrandissement de la route ou la construction d’une jonction autoroutière ou d’un grand bâtiment directement à côté du bien immobilier. Vous pouvez obtenir ces renseignements auprès de l’autorité locale compétente; les appels d’offres sont disponibles dans les publications officielles locales.

Propriété par étage moderne: les appartements en PPE représentent le logement du futur. (Image: fotolia)

Toute personne rêvant d’acquérir un appartement en PPE doit réaliser que la proximité et la distance avec les voisins sont en fin de compte similaires à celles dans une maison. Comme le dit la maxime: «même le plus pieux ne peut vivre en paix si cela ne plaît pas au méchant voisin». Les habitants d’une PPE peuvent certes faire et accepter ce qu’ils veulent, tant que les intérêts et les droits de chacun ne s’en retrouvent pas affectés. Toutefois, ils sont également copropriétaires de l’immeuble. Cela signifie qu’ils doivent régulièrement prendre des décisions avec les autres copropriétaires: convenir des dépenses communes, mettre en place une gestion, se mettre d’accord sur l’utilisation et l’entretien des parties de l’immeuble telles que le garage souterrain, la toiture, la façade et les espaces extérieurs. Néanmoins, en pratique, ce sont plutôt les problèmes qui sont au programme.

Que signifie «droit exclusif d’exploitation»?

Souvent, l’utilisation des espaces verts ou des places de parking est liée à des propriétés individuelles dans le «droit exclusif d’exploitation» ou le «droit d’utilisation privative» et constitue un terrain propice aux malentendus. «Cette formulation doit être comprise littéralement», déclare Dominik Romang, président de la Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes (l’union suisse des propriétaires en PPE). «Le propriétaire concerné peut certes utiliser la partie qui lui est attribuée en tant que particulier, mais il ne peut pas y apporter de modifications importantes». Il n’est pas possible d’arranger le jardin selon ses propres goûts, par exemple un jardin rocheux avec un biotope ou un enclos pour un élevage de chiens, sans obtenir l’accord préalable des autres copropriétaires. Cet équilibre des intérêts et le comportement à adopter avec ses voisins sont importants pour déterminer si l’habitation est considérée comme enrichissante ou s’il y a de l’eau dans le gaz. Il est également essentiel de rencontrer les autres personnes de l’immeuble et de se renseigner auprès d’eux quant aux règles appliquées en matière d’organisation, de prise de décision et de vie en communauté:

  • Les dispositions de l’acte constitutif de la PPE, du règlement et de l’éventuel règlement intérieur de la copropriété sont particulièrement importantes.
  • S’il existe des communautés de propriétaires de PPE, il convient de demander l’ensemble des procès-verbaux des réunions.

Propriété par étage: documents complexes

En lisant plus en détail tous ces documents et ces stipulations, de nouvelles surprises font leur apparition: par exemple une voix est attribuée à chaque unité de la PPE lors des réunions et les pièces secondaires et les buanderies ou les bureaux séparés sont aliénés en tant qu’unité de PPE, indépendamment des appartements. Il est donc possible que votre voisin obtienne au final trois voix, car il dispose d’un appartement et de deux buanderies supplémentaires, tandis que d’autres n’auront qu’une seule voix.

Dans une PPE, le principe «une voix par unité» peut également avoir des conséquences vicieuses, si une partie des appartements n’est pas vendue lors d’une nouvelle construction, mais qu’elle demeure la propriété de l’architecte ou de l’entreprise de bâtiment. Dans ce cas, aucun argument ne pourra contrer la majorité restante des voix de l’entrepreneur. Il peut également exister des différences lorsque des propriétaires et des locataires habitent dans le même immeuble. Les locataires ne sont pas liés à la propriété et n’ont donc naturellement pas les mêmes intérêts que les propriétaires.

Les autres points importants dépendent des circonstances concrètes. S’il s’agit de l’acquisition d’un appartement neuf à partir des plans, il convient de vérifier minutieusement tous les documents tels que le contrat de vente et d’entreprise, la description de la construction, les plans, le règlement, etc. Il est judicieux de faire contrôler ces documents par une personne spécialisée neutre. La raison: souvent, un profane n’est pas en mesure de juger quelles seront les conséquences potentielles d’une disposition particulière. Même l’implication d’une banque et d’un notaire qualifié au cours du processus d’achat ne protège pas forcément contre les pièges présents dans les contrats et des descriptions vagues. De plus, les contrats et descriptions techniques sont généralement truffés d’expressions techniques et de tournures peu compréhensives dont le sens échappe aux profanes.

Faites attention aux «appartements d’occasion»

Méfiez-vous des erreurs d’évaluation de la qualité de construction lors de l’achat d’un appartement. Dans un contexte de changement de génération ou dans le cas d’immeubles qui nécessitent une remise en état de toute urgence, la tendance actuelle est à la remise à neuf et la rénovation d’anciennes maisons, qui sont ensuite transformées en PPE. Dans la mesure où il s’agit à l’origine d’appartements de location anciens, les exigences en matière de qualité et de norme de construction ne sont souvent pas indiquées. En ce qui concerne la portée de l’achat d’un appartement, vous devez faire appel à un architecte indépendant ou à un expert du bâtiment.

Il est important que les acheteurs potentiels ne subissent aucune pression. Dans la pratique, il est courant que la date d’authentification du contrat de vente soit définie avant que tous les documents ne soient disponibles. Dominik Romang recommande aux acheteurs potentiels de ne pas se laisser perturber par la pression du temps: «L’acheteur potentiel doit disposer d’un délai d’au moins dix jours pour pouvoir étudier le bâtiment et l’ensemble des documents».