Aufzeichnung Immo Talk zu Wohneigentum unter aktuellen Marktbedingungen vom 06.10.

Ralph Bauert: Nein, es braucht keinen neuen Mietvertrag. Bei einem Eigentümerwechsel gehen die Mietverträge automatisch auf den neuen Eigentümer über. 

Ralph Bauert: Bei dieser Prognose der UBS wird eine Zinserhöhung Ende 2022 vermutlich bereits enthalten sein. Deswegen sehe ich diese Prognose für das 1. Quartal 2023. 

Ralph Bauert: Da Einfamilienhäuser häufig an die Kinder weitergegeben werden, kommen nicht alle in den Verkauf. Dagegen werden Eigentumswohnungen weniger oft weiter gegeben sondern verkauft. Zudem werden einige Eigentümer die ihre Eigentumswohnungen bis jetzt vermietet haben, über einen Verkauf nachdenken. Aus diesen Gründen erwarte ich ein grösseres Angebot bei Eigentumswohnungen, was sich entsprechend auf die Preisentwicklung auswirken kann. 

Ralph Bauert: Mit dem Schuldzinsabzug bei Ersterwerber soll die in der Verfassung verankerte Wohneigentumsförderung gefördert werden. Deswegen wird nur über einen Schuldzinsabzug bei Ersterwerber diskutiert. 

Ralph Bauert: Mit dem Eigenmietwert wird bei der Steuererklärung ein zusätzliches fiktives Einkommen dazugerechnet. Damit steigt das steuerbare Einkommen, was zu höheren Steuern führt. Hinzu kommt man wegen dem Eigenmietwert in eine höhere Steuerprogression, was zusätzlich zu höheren Steuern führt.

Ralph Bauert: Bei einem Verkauf den Verkaufserlös auf einem Bankkonto zu legen macht aus Renditesicht wenig Sinn, auch wegen der Inflation. Mit den steigenden Zinsen gibt es aber wieder alternative Anlagemöglichkeiten, wie zum Beispiel Obligationen oder Staatsanleihen. Mit den Negativzinsen gab es weniger Möglichkeiten, weswegen einige Eigentümer ihre Immobilie nicht verkauften. 

Pascal Feuz: Es handelt sich dabei um eine Faustregel. Individuell kann eine deutlich höhere Amortisation nötig sein, um die Tragbarkeit nach Pensionierung sicherzustellen. Lassen Sie sich diesbezüglich frühzeitig beraten (spätestens 10-15 Jahre vor Pensionierung)!

Pascal Feuz:

3a-Verpfändung
Vorteile: zusätzliche Steuerersparnisse, Kapital bleibt in der Säule 3a und trägt weiterhin Zinsen
Nachteile: höhere Hypothek, dadurch höhere Zinslast 

Pensionskassen-Verpfändung
Vorteile: zusätzliche Steuerersparnisse, weiterhin voller Anspruch auf Versicherungsleistungen der 2. Säule
Nachteile: höhere Hypothek, dadurch höhere Zinslast 

Pascal Feuz: Eine 2. Hypothek wird gewährt, wenn der Fremdkapital-Bedarf grösser als 2/3 des Belehnungswertes ist. Eine Finanzierung über zwei Drittel (bis max. 80 % des Belehnungswertes) ist innert 15 Jahren (oder spätestens bis zum Pensionsalter) linear zu amortisieren.

Pascal Feuz: Die Bewertungskriterien sind individuell und je nach Finanzierungsinstitut unterschiedlich. Wir berücksichtigen in unseren Bewertungen den Ausbaustandard, den Zustand der Liegenschaft und auch die Anzahl der Parkplätze. 

Ralph Bauert: Die Verwaltungskosten im Stockwerkeigentum werden in der Regel nach Einheiten und nicht aufgrund des Immobilienwerts kalkuliert. Für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Eigentumswohnungen erachte ich ein Verwaltungshonorar von 400 bis 600 Franken pro Stockwerkeinheit und Jahr als angemessen. Es gibt Verwaltungen, die auch noch einen Betrag pro Einstellhallenplatz dazurechnen. 

Pascal Feuz: Der Abschluss einer Forward-Festhypothek ist, falls Sie sich absichern möchten, bereits 24 Monate vor dem Fälligkeitstermin der bestehenden Festhypothek möglich. Ich empfehle, spätestens 3 Monate vor Fälligkeit die Verlängerung zu planen. 

Pascal Feuz: Bei der SARON-Hypothek der Zuger Kantonalbank wird der Basiszinssatz (aufgezinster 3-Monats-SARON) 5 Kalendertage vor Ende der 3-monatigen-Tranchenlaufzeit für den Zinsabschluss ermittelt. Für die Aufzinsung wird die Beobachtungsperiode gegenüber der Zinsperiode um 5 Kalendertage vorgezogen. 

Ralph Bauert: In den vergangenen Abstimmungen haben sich die Wahlberechtigten häufig für einen Landschaftsschutz ausgesprochen. Im Kanton Zürich zum Beispiel wird die Verdichtung in den Zentren angestrebt, auf dem Land sollen wenn möglich keine neuen Siedlungen entstehen. Damit steigt die Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot, was sich positiv auf die Preise auswirkt. 

Ralph Bauert: Ich kenne mich insbesondere im Grossraum Zürich aus. Aktuell hat die Beratungsfirma Fahrländer Partner publiziert, dass die Preise für Einfamilienhäuser in der Ostschweiz um 2,9% gestiegen sind gegenüber dem Vorquartal. 

Ralph Bauert: Der HEV bietet selber keine Hypotheken an, es besteht aber eine Zusammenarbeit mit dem Hypothekenzentrum. Welche Institute eine Umkehrhypothek und zu welchen Konditionen anbieten kann ich nicht sagen. Es gibt aber ein paar Finanzinstitute, welche eine Umkehrhypothek anbieten.