Aufzeichnung Immo Talk zu Stockwerkeigentum vom 01.06.

Grundsätzlich sind feste Bauten und äusserliche Veränderungen am Gebäude nur mit der Zustimmung der Gemeinschaft erlaubt. Handelt es sich um mobile Gegenstände, die nicht dauerhaft dort bestehen bleiben, bedarf es keiner Zustimmung. Das Reglement regelt diese Fragestellung häufig.

Frage auch beantwortet im Talk ab Min. 30

Hierzu müsste wohl ein Ingenieur oder Bewerter die Liegenschaft prüfen und einen Vorschlag zur Aufteilung ausarbeiten. Da bei der Aufteilung der Liegenschaft mehrere Faktoren berücksichtigt werden.

Frage auch beantwortet im Talk ab Min. 34

Dies ist in der Regel im Reglement geregelt. Weiter sind die Grundlagen im ZGB Art. 647 ff geregelt.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 40:20

Grundsätzlich ja. Wobei bei Strassengenossenschaft wohl eher der Perimeter für die Kostenaufteilung entscheidend ist. Hierzu müsste ebenfalls eine Verwaltungsordnung oder ein Reglement vorhanden sein, wo die Beschlussfassung geregelt ist.

Lassen sie sich die Höhe und die Regelmässigkeit der eingezahlten Beiträge zeigen. Je nach Alter des Objektes, kann es sinnvoll sein durch eine unparteiische Person bspw. Architekt den Erneuerungsbedarf des Objektes abzuschätzen. Damit sie wissen, ob zukünftig der Fonds für die kommenden Renovationen ausreichen, oder ob noch eigene Mittel eingebracht werden müssen.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 35:25

Es gibt zwei Ansätze für die Berechnung:

1. Die Wertquote wird anhand der Flächenanteile (Nettowohnfläche, Balkon etc. und den Nebenräumen (Kellerraum), als auch weiteren Flächen Sitzplatz etc. unter Berücksichtigung qualitativer Aspekte berechnet. Mit einer entsprechenden Gewichtung der Flächenanteile.
2. Die Wertquote wird anhand der Verkaufspreise berechnet

Der Wert aller Einheiten entspricht 100% resp. 1000 Promille. Basierend darauf wird berechnet, wie gross der Anteil der einzelnen Wohnung daran ist. Beide Berechnungsmethoden bringen Vor- und Nachteile.

Sofern diese mobil sind und nicht fest mit dem Boden verbunden sind ja. Wobei auch hier das Reglement zuerst geprüft werden muss. Grundsätzlich bedarf eine dauerhafte Änderung des äusseren Erscheinungsbildes die Zustimmung der Gemeinschaft.

Es stehen verschiedenste Optionen zur Verfügung. Die eigene Rechtschutzversicherung. Der Hauseigentümerverband oder ein Fachanwalt welcher auf Bau und Immobilienrecht spezialisiert ist (Aufzählung nicht abschliessend). Die Kosten variieren, je nach Anbieter und Umfang des Vertrages.

Grundsätzlich ja. Es müssen die wirtschaftlichen und abgeschlossenen Einheiten (Wohnungen) definiert sein, damit eine Begründung erfolgen kann.

Je nach Bank oder Versicherung werden kalkulatorische Zinssätze für die Tragbarkeit zwischen 4.5% bis 6% angewendet.

Dies kommt auf den Reservationsvertrag resp. auch auf die Verkäufer an. Es kann auf ein normales Bankkonto des Verkäufers sein, oder auch ein Sperrkonto bei einer Bank oder einem Notar.

Wie die Zuordnung eines entsprechenden Bauteils sein muss, gibt es keine klaren Regeln.

Stellen sie sich folgende Fragen bei der Beurteilung:

Wem dient das Bauteil am meisten?

Wer nutzt das Bauteil am meisten?

Muss für dieses Bauteil gemeinsam (Erneuerungsfonds) gespart werden?

Ist keine grundbuchrechtliche Begründung vorhanden, ist auch kein Verkauf möglich. Normalerweise sind diese Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit der Stockwerkeinheit eingetragen.

Ja es handelt sich um Fassadenteile, die ein Allgemeines Gebäudeteil darstellt. Die Unterhaltspflicht dieser Gebäudeteile wird aber oft im Reglement an die Nutzungsberechtigten übertragen.

Hierzu müsste der Einzelfall aufgrund der detaillierten Angaben der Liegenschaft abgeklärt werden.

Die einbezahlten Einlagen müssen im Verkaufspreis der Wohnung berücksichtigt werden.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 35:25

Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass in vielen Reglementen eine Äufnung von 1%-2% vom Gebäudeversicherungswertes geregelt ist. Man kann aber aufgrund von jetzigen Erfahrungswerten davon ausgehen, dass dies oft nicht reicht. Sollte der EF zu tief sein und einzelne Stockwerkeigentümer können die Einmaleinlage für die bevorstehende Sanierung aus finanziellen Gründen nicht leisten, bleibt meistens nur noch die Möglichkeit, dass die Sanierung hinausgezögert oder andere Stockwerkeigentümer diesen Anteil übernehmen. Gerade deshalb ist es wichtig frühzeitig den Erneuerungsfonds zu äufnen und Einzahlungen vorzunehmen, damit es nicht zu solchen Überraschungen kommt.

Kommt auf die Art und Weise der Renovation und den Bestimmungen im Reglement an.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 37:15

Als Verwaltung haftet man im Sinne des einfachen Auftrages gemäss Verwaltungsvertrag. Diesbezüglich hat man die Sorgfaltspflicht und die Wahrung der Interessen der Gemeinschaft.

Besteht ein Erneuerungsfonds für die Einstellhalle, sind die Einlagen dafür massgebend.

Hierzu müsste man die Art und Weise der mobilen Sonnen-Kollektoren genauer prüfen. Wie sehen die mobilen Sonnen-Kollektoren aus. Wo würden diese platziert werden. Im Sinne einer Klärung gegenüber allen Eigentümern würde ich hier die Zustimmung einholen. Vorausgesetzt was im Reglement steht.

Hierzu ist der festgesetzte Kostenverteiler nach Reglement oder wenn nichts geregelt ist die WQ massgebend. Grundsätzlich kann dieser hinterfragt und allenfalls auch mittels GV Beschluss angepasst werden. Beachten Sie aber, dass der Lift auch von der Hauswartung oder Handwerkern genutzt wird, die Arbeiten an den Allgemeinen Bauteilen ausführen, wo sie ebenfalls ein Interesse haben.

Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass in vielen Reglementen eine Äufnung von 1%-2% vom Gebäudeversicherungswertes geregelt ist. Man kann aber aufgrund von jetzigen Erfahrungswerten davon ausgehen, dass dies oft nicht reicht.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 44:17

Hierzu schlage ich der Verwaltung vor, entweder sich beim Vollmachtgeber zu erkundigen wie er sich zu den einzelnen Traktanden äussern möchte oder wenn keine Vorgaben vorhanden sind, sich der Mehrheit anzuschliessen. Ist keine klare Mehrheit ersichtlich sollte die Enthaltung gewählt werden.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 46

Der innere Ausbau und die Umgestaltung des Sonderrechts ist erlaubt, sofern die anderen Stockwerkeigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Nein, hierzu muss Liegenschaftsspezifisch die Möglichkeiten prüfen.

Dies kann ein entsprechender Antrag für die GV sein, sodass Verwaltung den offiziellen Auftrag erhält. Wobei die Verwaltung auch proaktiv ein solches Vorgehen vorschlagen kann.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 53

Grundsätzlich ja, es handelt sich um das äussere Erscheinungsbild (Fassade, Allgemeine Gebäudeteile). Vorbehalten bleibt die Regelung im Reglement.

Hierzu sind die verschiedenen Arten der Quoren massgebend. Einfaches (Mehrheit Kopfstimmen, Qualifiziertes (Mehrheit Kopfstimmen und WQ) oder Einstimmigkeit.

Ist grundsätzlich nicht entscheidend. Verdeckte Mängel nach der 2-jährigen Garantiefrist sind unmittelbar nach der Feststellung zu melden. Unabhängig wer Eigentümer ist. Weiter ist dies ebenfalls im Kaufvertrag abschliessend zu regeln, welche Mängel allenfalls noch instand gestellt werden müssen.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 49:50

Ja, im Grundsatz ZGB 712 p und q, ist dies geregelt. Die einzelnen Aufgaben werden im Verwaltungsvertrag geregelt.

Frage auch Beantwortet im Talk ab Min. 55

Hier müsste man den Sachverhalt der Abstimmung genauer prüfen, bevor ich diese Frage beantworten kann.

Grundsätzlich stimme ich der Aussage der Verwaltung zu, sofern die Unterhaltspflicht der Rolläden ebenfalls bei der Gemeinschaft liegt. Sollte dies im Reglement anders geregelt sein, sollte der Minderwert für die beschädigten Rolläden an die jeweiligen Stockwerkeigentümer ausbezahlt werden. Die Simse sind in der Regel gemeinschaftlich geregelt, sodass die Entschädigung auch an die gesamte Gemeinschaft erfolgt.

Als Verwaltung haftet man im Sinne des einfachen Auftrages gemäss Verwaltungsvertrag. Diesbezüglich hat man die Sorgfaltspflicht und die Wahrung der Interessen der Gemeinschaft.