Wer eine Wohnung vermieten oder ein Haus verkaufen will, wird sein Objekt im besten Licht zeigen. Doch um sich in der Masse des Angebots abzuheben, braucht es noch etwas mehr. Wir zeigen Ihnen, wie Sie eine Immobilie erfolgreich vermieten oder verkaufen. 

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Wohnung vermieten oder verkaufen? Immer mehr Privatpersonen sind mit dieser Aufgabe konfrontiert. Quasi über Nacht schlüpfen sie in die Rolle eines Vermieters. Denn im Zug des Generationenwechsels kommen viele Leute durch Erbschaft zu einer Liegenschaft. Oder sie sind bereits Eigentümer einer Wohnung, die sie vorübergehend nicht selbst bewohnen. So ist es naheliegend sie während dieser Zeit an Drittpersonen zu vermieten. 

Immobilie ausschreiben – aber wie? 

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, ist eine gute Vorbereitung das A und O. Sie sollten es ja nicht damit bewenden lassen, einfach auf einer Liste Zimmerzahl, Wohnfläche, Standort und Lage, Baujahr und Preis aufzuführen. Wer schon etwas Erfahrung mit Immobilien und einem Wohnungsverkauf einbringt, wird zuerst etwas gründlicher über seine Zielsetzung nachdenken. Zunächst müssen Sie sich klar werden, wen Sie sich überhaupt als Mieter oder Käufer Ihrer Immobilie wünschen und für wen die Wohnung überhaupt geeignet ist. 

Eine Wohnung vermieten ist heute unkompliziert, für Private oft sogar gratis. Wenn dann die Ausschreibung schlicht den Titel «3-Zimmer Wohnung zu vermieten» trägt, ist das wenig aussagekräftig. Kein Mensch weiss, weshalb er gerade dieses Angebot in Betracht ziehen sollte. Ideal ist es, wenn Sie sich eine gewisse Kernbotschaft überlegen: Wer könnte Ihre Zielgruppe sein? Sind es eher Doppelverdiener ohne Kinder? Ist es etwas für Individualisten und Singlehaushalte? Oder ist es ein gepflegtes Wohnhaus mit vorwiegend ruhigen und älteren Mieterinnen und Mietern? 

Jede Immobilie hat ihr Zielpublikum 

Sie sollten sich einen knackigen Titel für Ihre Immobilie bzw. den Wohnungsverkauf überlegen. «Familienfreundliches Umfeld» oder «exklusive Dachwohnung mit Sicht über die Altstadt» klingen schon einladender. Je klarer das Angebot, umso besser: «Schöne Stadtwohnung, gerne auch Senioren». Es lohnt sich, die Zielgruppe klar vor Augen zu haben – und zwar unabhängig davon, ob Sie Mieter oder Käufer für Ihre Immobilie suchen.  

Mit einer klaren Ansage ziehen Sie mehr Aufmerksamkeit auf sich. Hinzu kommt: Als Verkäufer oder Vermieter wollen Sie es ja vermeiden, dass Sie in grosser Zahl Bewerbungen erhalten, die in keiner Weise auf Ihr Angebot passen. Denken Sie daran, dass Sie eben nicht einfach 70 oder 80 m² Wohnfläche mit Küche und Bad verkaufen. Sie richten sich mit Ihrer Ausschreibung an Menschen, die ein neues Zuhause suchen! Fachleute gehen davon aus, dass der Entscheid zu 40 Prozent von  Gefühlen und unbewussten Wünschen des Käufers bzw. Mieters gesteuert wird.  

Wohntraum verkaufen 

Die Interessenten träumen davon, ihr Wunsch- oder Traumobjekt zu finden. Die potentiellen Interessenten möchten eine Auskunft, ob sich in dem Haus und in dem Quartier gut leben liesse. Dabei spielen weiche Faktoren eine Rolle. Die Wohnung muss sich gut möblieren lassen, das Objekt soll innen und aussen ein gutes Bild abgeben und natürlich zur jeweiligen Haushalts- und Familienform passen. 

Es gibt einige unverrückbare Eigenschaften, die bei jeder Ausschreibung zentral sind: der Preis, Bezugstermin, Lage, Grösse bzw. Wohnfläche in m2, Zimmerzahl, Geschoss, Garten, Balkon und Nebenräume. Auch die Raumaufteilung und der Grundriss sollten mit enthalten sein. Denn eine Familie schmiedet vielleicht bereits Pläne, wie sie die Kinderzimmer einrichten könnte und macht sich Gedanken, ob genügend Platz zum Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern vorhanden wäre. Viele Leute «filtern» die Immobilienangebote ganz einfach nach bestimmten Merkmalen: etwa mit/oder ohne Garten oder der Distanz zur nächsten öV-Haltestelle. Eine erste Schlussfolgerung: Alle Objektangaben müssen auf einen Blick ersichtlich sein. 

Tipps für die Formulierung 

Die Anzeige muss also informativ sein. Was braucht es sonst noch, wenn Sie erfolgreich inserieren wollen? Die meisten Leute lesen gerne eine kurze Beschreibung – aber nicht gleich einen Roman. Am besten verwenden Sie für Ihre Immobilie passende Adjektive: familienfreundlich, aussergewöhnlich, seniorengerecht, exklusiv, modern, rustikal, grosszügig, frisch renoviert, gemütlich, individuell, luxuriös, stilvoll, praktisch, geräumig, citynah, sonnig etc. Behalten Sie bei der Wahl aber stets Ihre Zielgruppe im Auge. Nicht jedes Eigenschaftswort passt zur Zielgruppe. 

Dann zu den Bildern: Es ist absolut legitim, das Objekt ins beste Licht zu rücken und attraktiv zu präsentieren. Doch Schönheit liegt bekanntlich im Auge des Betrachters. In der Praxis scheuen viele Leute den Aufwand, bei guten Lichtverhältnissen und in einer ordentlich aufgeräumten Wohnung professionelle Bilder machen zu lassen. Gar nicht so selten wirken die Bilder eher abschreckend denn einladend. Als typischer Fehler gilt auch eine Bildauswahl mit zu vielen Details. Die meisten Leute wollen weder den Spiegelschrank im Badzimmer noch die Mikrowelle in der Küche in Nahaufnahme sehen. Ein No-Go sind verwackelte und unscharfe Bilder. Und es gilt: Personen oder private Gegenstände keinesfalls aufs Bild! 

Bilder sagen mehr als Tausend Worte

Die Bilder sollten ein Gefühl für die Wohnräume, die Raumaufteilung, Grösse und den Zustand vermitteln. Am besten zeigen Sie Aussen- und Innenansichten und am Schluss Grundriss und Pläne. Eine Wirkung erzielen Sie dann, wenn Sie sich etwas Zeit für gute Bilder nehmen oder Sie durch einen Profi erstellen lassen. Immer mehr Vermieter, viele Makler und heute  teils auch Private setzen neue Medien ein. Dank moderner Technik ist es recht einfach, die Ausschreibung mit einer virtuellen Tour oder Videoaufnahmen zu bereichern. Wenn Sie Ihre Immobilie perfekt in Szene setzen wollen, kann man sie stilvoll möblieren lassen (Home Staging). Mit den Digital Services von newhome können Sie ein Rundum-Paket buchen. Erfahren Sie hier mehr: Digital Services

Stärken und Schwächen 

Die Informationen zur Immobilie sollten dennoch objektiv und sachlich sein. Von einigen wenigen Topobjekten abgesehen, weist fast jede Immobilie den einen oder anderen Nachteil auf. Wollen Sie die Information verschweigen, dass das Haus an einer lärmbelasteten Strasse liegt? Oder wollen Sie den Eindruck erwecken, dass alles in tadellosem Zustand ist, wenn aber die Küche letztmals vor 25 Jahren renoviert worden ist? Natürlich müssen Sie gewisse Eigenschaften nicht so kommunizieren, dass damit Ihr Angebot abgewertet wird.  

In der Praxis zahlt es sich aber nicht aus, wesentliche Mängel zu verschweigen. Denn bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, werden die Interessenten, die in die engere Auswahl kommen, das Objekt besichtigen wollen. Also müssen Sie ohnehin damit rechnen, dass kritische Punkte zur Sprache kommen oder sich Interessenten vielleicht sogar getäuscht fühlen.  

Kontakt herstellen 

Schliesslich ist nicht zu vergessen, die Leute zur Kontaktaufnahme zu ermuntern. Dabei kommt es darauf an, dass Sie auch tatsächlich erreichbar sind, Anfragen entgegennehmen und beantworten. Für die eigentliche Wohnungsbewerbung eignet sich folgendes Anmeldeformular für Mietinteressenten des Schweizerischen Mieterschutz oder Sie bestellen sich die ausführlichere Vorlage des Hauseigentümerverbands unter https://drucksachen.hev-shop.ch/produkte/formulare-vertraege-1/anmelde-bewerbungsformular-39.

FAQ’s: Wohnung vermieten oder verkaufen 

Im Zug der Digitalisierung sind die Möglichkeiten bei der Ausschreibung wesentlich vielfältiger geworden, und dies zu ausgesprochen günstigen Konditionen. Auf newhome.ch haben zum Beispiel Privatpersonen die Möglichkeit, bis zu zwei Immobilienanzeigen gleichzeitig kostenlos zu schalten. Ob mit der Ausschreibung weitere Kosten anfallen oder nicht, hängt von den konkreten Umständen ab. Wer etwas mehr in die Vermarktung investiert und nicht sämtliche Aufgaben in eigener Regie wahrnimmt, nimmt vielleicht noch Dienstleistungen von Fotografen von Schätzungsexperten oder von Treuhändern in Anspruch. 

Eine Vermietung kann nach dem Gesetz relativ formlos zustande gekommen sein. Grundsätzlich sind Mietverträge auch gültig, wenn die beiden Vertragspartner dies nur mündlich abmachen. Der Klarheit wegen und aus Beweisgründen ist es natürlich zu empfehlen, einen detaillierten und schriftlichen Vertrag abzuschliessen. Weil die juristischen Aspekte eines Mietverhältnisses komplex sind, empfiehlt sich die Verwendung von Formular und Mustermietverträgen. Newhome.ch bietet Ihnen kostenlos einen Mustervertrag, den Sie für Ihren Fall anpassen oder als Orientierungshilfe verwenden können. https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietvertrag-abschliessen-worauf-achten/

Es ist wichtig, dass Ihnen als Vermieter keine Formfehler unterlaufen – damit alles seine Ordnung hat. Neben anderem müssen Sie sich auch überlegen, wie Sie es mit der Mietkaution und den Nebenkosten halten. Nach dem Gesetz können Sie nur Nebenkosten geltend machen, soweit Sie diese im Vertrag separat aufführen. Bei der Miete ist noch ein weiterer Punkt zu beachten: Einige Kantone kennen eine Formularpflicht beim Anfangsmietzins (zum Beispiel Genf und Zürich). Als Vermieter müssen Sie dann den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular bekanntgeben. 

Immobilie verkaufen: Die Kunst besteht darin, den Kauf- oder Mindestpreis der Ausschreibung weder zu tief noch zu hoch anzusetzen. Natürlich können Sie gewisse Vergleichswerte am gleichen Ort heranziehen, da ja viele Angebote öffentlich ausgeschrieben sind. Je nach Lage oder speziellen Eigenschaften ist es für unerfahrene Privatpersonen nicht einfach, eine realistische Vorstellung für den Haus- oder Wohnungsverkauf zu haben. Da lohnt es sich, einen neutralen Schätzer beizuziehen, eine Schätzung in Auftrag zu geben oder einen Makler um seien Meinung zu bitten. 

Wohnung vermieten: Anders als bei einem freien Verkauf (nach Angebot und Nachfrage) sind mietrechtliche Bestimmungen zu beachten. Die Miete darf nicht beliebig hoch und nach dem Gesetz nicht «missbräuchlich» sein. Anerkannt – auch als Anhaltspunkt im Mietrecht – ist das Kriterium «orts- und quartierüblich». Wer keine detaillierten Kenntnisse hat, sollte besser einen Treuhänder oder Makler kontaktieren. Es ist immer ein Spannungsfeld: Wenn Sie die Wohnung zu günstig vermieten, werden Sie regelrecht mit Anfragen überschwemmt. Wenn Sie eine Wohnung aber zu teuer vermieten, müssen Sie mit häufigen Wechseln oder sogar Leerständen rechnen.  

Für jedes Produkt macht es einen grossen Unterschied, ob Sie eher einen exklusiven Kundenkreis ansprechen (High Pricing) oder ein grösseres Publikum. Sie müssen nicht gleich einen Marketing-Lehrgang machen. Aber das Produkt «Immobilie», die Lage, die Zielgruppe und eben der Preis sollten gut aufeinander abgestimmt sein. Ein Beispiel: Wenn Sie an einer noblen Adresse wie General-Guisan-Quai eine ungewöhnlich preiswerte Wohnung vermieten, zieht dies möglicherweise gar nicht Ihre Zielgruppe an. Und wenn Sie an der Industriestrasse gleich neben dem Gewerbeviertel mit einem Spitzenpreis ihr Glück versuchen, geht das wohl ebenso an der Zielgruppe vorbei. 

Gerade in Zeiten von Covid sind 360° Besichtigungen für Suchende wie Inserenten sehr interessant geworden. Bereits bequem von zu Hause gewinnt der Interessent einen recht guten ersten Eindruck der Immobilie und kann somit abschätzen, ob eine Besichtigung vor Ort in Frage kommt. Virtuelle Touren sparen somit allen Beteiligten Zeit und Aufwand. Gleichzeitig bewahren beide Parteien das Social Distancing. Für Sie als Verkäufer kommt ein weiterer Vorteil hinzu: Es werden sich höchstwahrscheinlich nur wahre Interessenten für eine Besichtigung vor Ort bei Ihnen melden. Hier mehr zu newhome360° Wohnen.