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Oftmals passen der ordentliche Kündigungstermin der bisherigen Wohnung und der Bezugstermin einer neuen Bleibe nicht aufeinander. Hier erfahren Sie, wie sich Mietverhältnisse ausserterminlich kündigen lassen.
Auch wenn Sie das Mietverhältnis früher auflösen, als es die Kündigungsfrist vorsieht, so haften Sie doch bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist. Für diesen Fall können Sie dem Vermieter aber einen sogenannt «solventen und zumutbaren» Nachmieter vorschlagen, der Ihre Wohnung zum gewünschten Zeitpunkt übernehmen möchte. Folgende Punkte sind dabei zu beachten:
Schriftlich kündigen
Der Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, für die Miete aufzukommen. Die Zahlungsfähigkeit ist zu belegen, in der Regel auch mit einem Auszug aus dem Betreibungsregister.
Zahlungskräftiger Nachfolger
Der Nachmieter muss finanziell in der Lage sein, für die Miete aufzukommen. Die Zahlungsfähigkeit ist zu belegen, in der Regel auch mit einem Auszug aus dem Betreibungsregister.
Nachmieter muss zumutbar sein
Der Nachfolger muss die Wohnung zu gleichmässigen Bedingungen wie der Vormieter übernehmen können. Falls Sie alleine in einer Zweizimmer-Wohnung gelebt haben, kann eine vierköpfige Familie, die sich für die Wohnung interessiert, dem Vermieter gegenüber nicht zumutbar sein.
Mehrere Interessenten vorschlagen
Das Gesetz sieht nur einen Vorschlag für einen Ersatzmieter vor. Trotzdem lohnt es sich, dem Vermieter mehrere Interessenten anzubieten. So können Sie sich absichern, falls sich ein Interessent anderweitig entscheidet.
Nachfolger rechtzeitig bestimmen
Der Nachmieter sollte so rasch als möglich benannt werden, weil der Vermieter für einen Entscheid bis zu 30 Tage in Anspruch nehmen darf.
Frühzeitig Gespräch mit dem Vermieter suchen
Reden Sie mit dem Vermieter, bevor Sie für Ihre Wohnung einen Nachfolger suchen. Manchmal besteht eine Warteliste oder der Vermieter möchte die Wohnung vielleicht auch erst renovieren. Auf diese Weise könnten Sie ohne Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden.
Genug Zeit für Prüfung lassen
Die Hausverwaltung bzw. der Vermieter muss aber genügend Zeit haben, den Nachmieter zu prüfen (vor allem dessen Bonität). In der Praxis sollten bei privaten Vermietern rund 10 bis 20 Tage reichen, bei professionellen, grossen Verwaltungen ist sogar von einer etwas kürzeren Frist auszugehen. Wer also zum Beispiel auf Ende Januar ausziehen will, ist aus den Pflichten entlassen, wenn er in der Zeit um den 10. bis 15. Januar einen Nachmieter stellt.
Insertionskosten zulasten des Mieters
Sollten Sie Ihre alte Wohnung mit einem Inserat ausschreiben, müssen Sie für die Kosten selber aufkommen. Umgekehrt muss der Vermieter die Anzeigekosten übernehmen, falls er ein Inserat ohne Absprache mit Ihnen schaltet.
Ablauf mitbegleiten
Kommunikation ist alles: Halten Sie laufend Kontakt mit dem Vermieter. Erkundigen Sie sich bei ihm, ob die Bewerbungsunterlagen bei ihm eingetroffen sind. Auch sollten Sie den Vermieter nach Einreichung Ihrer Vorschläge fragen, ob er einen davon als Nachmieter akzeptiert.
Fall Ablehnung des Nachmieters
Verlangen Sie eine schriftliche Begründung, falls die Verwaltung einen Nachmieter ablehnt (aus Beweisgründen und zur Argumentation, falls es zu einem Rechtsstreit kommen sollte).
Unterlagen festhalten
Wichtig auch: Im ganzen Ablauf „ausserterminliche Kündigung“ sollten Sie alle Dokumente und Unterlagen ebenfalls verfügbar haben oder Kopien machen (Auszug Betreibungsregister, schriftliche Erklärung des Nachmieters bzw. Meldeformular, persönliche Kontaktdaten des Ersatzmieters oder der Ersatzmieterin)
Auflösung des Mietverhältnisses bestätigen lassen
Ist der Nachmieter bestimmt und vom Vermieter akzeptiert, so können Sie sich von diesem schriftlich bestätigen lassen, dass Sie zum besprochenen Termin vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden.
Wer trägt die Kosten des ausserterminlichen Mieterwechsels?
Guten Tag Herr Clavadetscher
Nach dem Gesetz (OR 264) kann der Mieter vorzeitig ausziehen und schuldet die Miete unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr. Damit geht es darum, dem Mieter unnötige Kosten zu ersparen (etwa die Miete für zwei Wohnungen gleichzeitig zu zahlen). Wir haben die rechtlichen Eckpunkte dazu auch hier dargestellt:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Die entsprechenden Umtriebe (Besichtigungen, Vertrag ausstellen) gehen je zu Lasten von Mieter/in bzw. Vermieter. Im Idealfall entstehen natürlich gar keine hohe Kosten, vor allem keine Mietzinsausfälle. Auch der Vermieter ist verpflichtet, unnötige Kosten zu vermeiden oder sich anrechnen zu lassen (etwa wenn die Wohnung ohnehin noch renoviert werden muss etc.). Der Mieter muss aber für Insertionskosten/Werbung etc. selbst aufkommen, da er ja die Wohnung meist ausschreibt, um einen Ersatzmieter zu finden.
Hallo, ich habe eine Frage, ich bin zu Ende des Jahres aus Genossenschaft ausgeschlossen wegen Privat Insolvenz, gleichzeitig war ich auf der Suche nach neuen Wohnung weil ich mit meinem Lebenspartner zusammen ziehen möchte. Jetzt haben wir Glück gehabt und einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben. Jetzt muss ich schnell wie möglich aus meine Wohnung raus um doppelte Miete zu verhindern. Kündigung abgegeben und einen Nachmieter habe ich vorgeschlagen. Nachmieter möchte sofort einziehen, kann Genossenschaft den ablehnen? Ich schaffe nicht 2 Mieten zu bezahlen. Was am besten kann ich da machen?
Guten Tag
Vielen Dank für Ihre Frage. Die Genossenschaft hat das Recht, vorgeschlagene Mieter /innen zu prüfen. Dafür darf sie sich je nach Sachverhalt sicher 10 bis 14 Tage Zeit lassen. Sie müssen unbedingt schauen, dass Sie schriftliche Unterlagen haben: Zusage von Nachmietern schriftlich, dass sie Ihre Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen etc.
Bleiben Sie im Kontakt mit der Genossenschaft, fragen Sie nach, ob es klappt etc. Nach dem Gesetz muss der Nachmieter bereit sein, die Wohnung zu gleichen Konditionen zu übernehmen (Ausstattung, Miete etc.). Dabei könnten auch spezielle Bedingungen der Genossenschaft eine Rolle spielen (Belegung, Einkommenslimite). etc.
Da Genossenschaftswohnungen in den Städten sehr gefragt sind, sollte das klappen. Wir wünschen Ihnen viel Glück.
Jürg Zulliger
Guten Tag,
Wir haben unsere Wohnung ausserterminlich gekündigt. Wir besitzen ebenfalls einen separaten Mietvertrag für zwei Garagenplätze. Wir haben relativ schnell diverse Nachmieter gefunden. Die Verwaltung hat sich nun für jemanden entschieden, welche nur einen Garagenplatz benötigt. Es hätte jedoch diverse Interessanten gegeben, welche beide Parkplätze übernommen hätten. Die Verwaltung sagt nun, dass wir den zweiten Parkplatz weiter bezahlen müssen bis zum Ablauf des Vertrages, resp. so dass es nicht ausserterminlich ist. Ist dies korrekt so?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Guten Tag Herr Angehrn
Nach dem Gesetz haben Sie grundsätzlich das Recht, die Wohnung oder eben die Garage vorzeitig zurückzugeben. Sie sind aus dem Vertrag entlassen, wenn Sie einen solventen und zumutbaren Ersatzmieter angeben. Wichtig: Sie müssen nachfassen und kommunizieren. Fragen Sie bei der Verwaltung nach, ob alles klappt, ob Sie auf den gewünschten Termin hin entlassen sind etc. Weiter müssen Sie schriftliche Belege, Kopien und Unterlagen haben. Im Streitfall müssen Sie beweisen können, dass der Ersatzmieter die Garage oder eben sogar beide Garagenplätze übernehmen würde. Sie finden hier im Blog weitere Tipps und eine Zusammenfassung der Rechtslage.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Guten Tag
Wir wohnen in einer grosszügigen 4 1/2-ZW zu dritt (mit Teenager-Sohn). Wir suchen Nachmieter und haben solvente Familie mit 2 Kleinkindern gefunden, sowie eine weitere Familie mit 1 Baby. Der Vermieter möchte nun keine Familien mehr sonder ein Paar und lehnt die Familien ab. Ist dies rechtends, dass wir daher nicht aus dem Vertrag kommen?
Guten Tag Frau Wyssen
Das ist eine gute und oft gestellte Frage! Wir beziehen uns hier auf Ihr gesetzliches Recht, aus dem Vertrag entlassen zu werden, wenn Sie einen zumutbaren Ersatzmieter finden. Das ist Artikel 264 OR. Wörtlich heisst es: Der Nachmieter «muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.» Wenn zuvor eine Familie dort gewohnt hat, wäre es logisch, dass eine analoge Belegung zu akzeptieren ist. Die Ablehnungsgründe – wenn es sie denn gibt – müssen objektiv sein. Der Vermieter kann nicht argumentieren, jemand sei unsympathisch, zu alt oder zu jung, habe die falsche Herkunft, zu viele Kinder etc. – Oft haben wir auch die gleiche Frage, wenn der Vermieter beim Wechsel die Miete erhöht (siehe Link unten).
Grundsätzlich: Wenn der Vermieter von sich aus die geforderten Bedingungen ändert, ist dies nicht das Problem von Ihnen als Vormieterin. Wichtig ist einfach, dass Sie beweisen können, dass der Nachmieter eben zumutbar, solvent und bereit ist, die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Haben Sie diese Unterlagen und schriftlichen Belege?
Wir haben hier noch mehr Informationen für Sie in unserem Blog:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Guten Tag
Ich habe meine Wohnung ausserterminlich gekündigt. Daraufhin habe ich die Wohnung inseriert und mehrere Personen (bis heute 4 Interessenten) haben sich beworben. Diese waren alle zumutbar und zahlungsfähig. Die Verwaltung hat einen Vertrag ausgestellt, doch leider ist der Interessent vor der Unterschrift zurückgetreten. Dies passierte danach noch ein zweites Mal.
Bin ich jetzt von meinen Pflichten einen Nachmieter zu stellen befreit?
Vielen Dank für die Rückmeldung.
Guten Tag Anna
Bitte beachten Sie dazu unsere FAQ’s.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Beispiel: Der Nachmieter springt ab, weil der Vermieter die Konditionen ändert. In diesem Fall wären Sie gleichwohl aus dem Vertrag befreit.
In Ihrem Fall: Im Streitfall müssten Sie beweisen können, dass die Nachmieter tatsächlich bereit waren, die Wohnung zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen. Haben Sie entsprechende Unterlagen und schriftliche Beweise? Unterschriften? Wir empfehlen dringend, diesen Nachweis parat zu halten und die Interessenten unterschreiben zu lassen. Solange der Fall nicht wirklich klar ist und Sie es nicht beweisen können, dass Sie Nachmieter haben, gehen Sie ein Risiko ein. Dann bleiben Sie auch haftbar.
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Ich habe im Dezember 2020 einen Mietvertrag ab 01.04.2021 abgeschlossen. Leider hat sich vorher meine persönliche Situation geändert und ich musste ausserordentlich Kündigen noch bevor der Mietbeginn stattgefunden hat. Ich habe dies natürlich sofort der Verwaltung gemeldet und die Nachmietersuche online begonnen. Die Verwaltung hat auch ein Inserat wieder aufgeschalten. Es gab einige Interessenten, ich konnte jedoch keinem die Wohnung zeigen, da ich keine Schlüssel für die Wohnung hatte (ist klar, mein Mietbeginn hatte auch noch nicht stattgefunden). Die Verwaltung hat die Wohnung dann einigen Interessenten gezeigt und es hat sich auch jemand gefunden der zum 01.04.21 eingezogen ist. Nun stellt mir die Verwaltung, die Kosten für die Umtriebe (Wohnungsbesichtigungen) in Rechnung. Muss ich diese tatsächlich zahlen? Wäre ich eingezogen und hätte fristgerecht gekündigt, müsste die Verwaltung diese Umtriebe ja auch selber übernehmen. Wie ist hier die gesetzliche Lage? Gem. meiner Rechtsschutzversicherung müsse ich das nicht zahlen, das habe ich der Verwaltung mitgeteilt, aber die beharren weiter darauf, dass ich die Kosten übernehmen muss und ich froh sein kann, dass mir nicht noch die Inseratskosten in Rechnung gestellt werden.
Guten Tag Sandra
Besten Dank für Ihre Anfrage. Mit absoluter Sicherheit können wir das auch nicht beantworten. Uns sind dazu keine Urteile oder die Praxis bei den Schlichtungsbehörden bekannt.
Jedenfalls sieht das Gesetz vor, dass auch der Vermieter einen Beitrag leistet („Schadenminderungspflicht“). Wenn auf den gleichen Termin ein Ersatzmieter einzieht, ist es Ihr Recht, ohne weitere Folgen und ohne Kosten aus dem Vertrag entlassen zu werden.
Mehr dazu in unseren FAQ’s zur ausserterminlichen Kündigung:
https://blog.newhome.ch/blog/de/mieten/was-wenn-nachmieter-nicht-unterschreibt/
Wichtig: Wir haben viele Zuschriften erhalten, wo dann die Ersatzmieter aus irgendwelchen Gründen wieder abgesprungen sind. Sie sollten daher vor allem eine schriftliche Bestätigung verlangen, dass sie per 1. April aus dem Vertrag entlassen sind!
Guten Tag, wir haben im April 2021 einen Vertrag abgeschlossen für eine neue Wohnung. Die Wohnung ist noch nicht fertig und wird voraussichtlich im Dezember Bezugbereit sein.
Leider mussten wir kündigen, weil nach dem Vertragabschluss die Verwalntung hat uns Tierhaltung abgelenkt (eine Katze). Es steht nirgendwo (auch nicht auf den Vertrag), dass Haustiere stricht verboten sind. Jetzt sucht die Verwaltung einen Nachmieter, der die Wohnung übernimmt.
Nun ist schon fast August und sie haben noch keinen gefunden und wir haben uns für eine andere Wohnung beworben, da wir unseren Wohnung schon gekündigt haben.
In der Fallm dass die Verwaltung niemand findet, wir sollten in die Wohnung einziehen, aber dürfen wir nicht wegen Katze. Der Vertrag ist dann nicht erfüllbar. Kann in diesem Fall, annulliert werden?
Guten Tag Sara
Sie können aus dem Mietvertrag entlassen werden, wenn Sie solvente und zumutbare Ersatzmieter finden. Die Ersatzmieter/innen müssen bereit sein, die Wohnung auf den gewünschten Termin zu mieten.
Auf unserer Website und im Blog finden Sie weitere Informationen zum Thema ausserterminlich kündigen.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Guten Tag
Ich habe einen zumutbaren solventen Nachmieter für eine ausserterminliche Kündigung gefunden. Gekündigt habe ich auf den 01.11. Die Mietsicherheit (Kaution) ist auf einem Mietsicherheitskonto bei meiner Bank für mich gesperrt.
Ein Zügelunternehmen kann erst am 06.11. loslegen. Die Verwaltung ist einverstanden mit der Wohnungsabgabe am 09.11. Der Nachmieter zieht nach dem 09.11. ein. Mit dem Nachmieter habe ich vereinbart, ihm die Miete bis 09.11. zu überweisen, in der Annahme, dass der Mietvertrag auf den 01.11. ausgestellt wird.
Ich möchte, dass der Mietvertrag auf 01.11. ausgefertigt wird, damit ich nach Abgabe aus der Haftung entlassen werden kann.
Der Verwalter möchte, dass ich bis 09.11. Miete bezahle, und Vertragsbeginn des Mietvertrags mit dem Nachmieter der 10.11. sein soll. Der Verwalter sagt, sollte der Nachmieter nicht unterschreiben, bleibe ich in der Haftung. Damit wäre alles meiner Kontrolle entzogen, ob der Vertrag vom Nachmieter unterschrieben wird oder nicht, und ob ich aus der Haftung entlassen werden kann oder nicht.
Frage 1: bin ich ERST aus der Haftung, wenn ein neuer Mietvertrag zustandegekommen ist, oder BEREITS, wenn ich einen dem OR 264 entsprechenden Nachmieter präsentiert habe ?
Frage 2: habe ich Anspruch auf NK-Abrechnung zum 09.11. ?
Frage 3: kann der Verwalter die Freigabe der Mietkaution bis zur Jahres-Endabrechnung der Nebenkosten 31.12. verzögern, oder habe ich Anspruch auf eine NK-Abrechnung zum vereinbarten Mietende 09.11. ? (Anmerkung: benötige die Kaution dringend zurück).
Vielen Dank für eine Rückmeldung. Freundliche Grüsse!
Wegen der Vielzahl an Anfragen ist es uns nicht möglich, derart detailliert auf alle Punkte einzugehen. Ein Stück weit ist es immer auch eine Frage der Verhandlung und Auslegung von Gesetzen, Verordnungen etc.
Zur Entlassung aus dem Vertrag (Frage 1): Nach dem Gesetz sind Sie aus dem Vertrag entlassen, wenn Sie einen zumutbaren und solventen Mieter finden, der die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt (massgeblich ist nicht die Frage, ob der Vertrag dann zustande kommt). Sie müssen aber stichhaltig belegen können, dass Sie einen Nachmieter im Sinne des Gesetzes gemeldet haben! Ich würde mir das an Ihrer Stelle vom Vermieter auch schriftlich bestätigen lassen.
Hier finden Sie weitere Hinweise in unserem Blog:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Wir erhalten viele Zuschriften, weil das offenbar immer wieder zu Missverständnissen kommt. (Oder die Mieter/innen haben keinen schriftlichen Nachweis zum Nachmieter etc.)
Kaution: Hängt von den Abmachungen und davon ab, ob noch Forderungen offen sind. Wenn Sie sich auf ein Übergabeprotokoll und eine Schlussrechnung einigen können, sollte es zügig gehen. Im Streitfall kann der Vermieter die Kaution bis zu 1 Jahr einbehalten.
Guten Tag
Ich habe aussertermlich gekündigt und einen Nachmieter gefunden, der die Wohnung übernimmt. Die Wände sind dunkel gefärbt und müssten neu gestrichen werden. Es hiess, da ich ausserordentlich gekündigt habe, dass die Wände nicht neu gestrichen werden, da der Mieter die Wohnung zu denselben Konditionen übernehmen müsse. Gibt es bzgl. Anstrich der Wände diese Klausel, dass bei einer ausserterminlichen nichts gemacht wird, auch wenn der Anstrich aufgrund des Alters anfallen würde?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Guten Tag Kathrin
Vielen Dank für Ihre interessante Frage. Ich muss vorausschicken, dass wir hier bei den Kommentaren nicht wirklich eine verbindliche Rechtsauskunft erteilen können. Es ist bei den vielen Anfragen auch nicht immer möglich, eine spezialisierte Anwältin zum Mietrecht beizuziehen.
Gerne kann ich Ihnen aber meine persönliche Meinung dazu sagen und unten noch einige weitere Hinweise anbringen:
Ich denke, die ausserterminliche Kündigung und die Behebung von Mängeln haben nichts miteinander zu tun. Ein Beispiel: Wenn der Mieter die Wohnung übernimmt und es bestehen beim Einzug oder später Mängel, hat er die gleichen Rechte wie sonst auch.
Wie wir kürzlich geschrieben haben, stellt aber nicht jede Unschönheit (Flecken an der Wand, leichte Schäden am Parkett etc.) in dem Sinne ein Mangel dar. Dass die Lebensdauer des Wandanstrichs abgelaufen ist, ist ebenfalls kein Grund….
Insofern gehen wir davon aus, dass der Nachmieter keinen Neuanstrich verlangen kann. Es sei denn, die Tapeten fallen buchstäblich herunter, es hat grosse Risse, Schimmel, das Zimmer wäre kaum bewohnbar etc.
Ob der Vermieter dem Mieter entgegenkommt, ist dann Verhandlungssache. Hier haben wir die Rechtslage dazu zusammengefasst:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht-wann-habe-ich-ein-recht-auf-renovation/
– Sie müssten sich aber vergewissern, dass Sie deswegen nicht Probleme bekommen, auf den von Ihnen gewünschten Termin aus dem Vertrag entlassen zu werden. Um auf Nummer sicher zu gehen, würde ich mir alles vom Vermieter bestätigen lassen (eben der ausserterminliche Auszug) und allenfalls noch einen zweiten potentiellen Nachmieter suchen. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Nachmieter abspringen:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/was-wenn-nachmieter-nicht-unterschreibt
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
newhome.ch
hallo, wir haben einen zumutbaren nachmieter gefunden der seine jetzige wohnung wegen schimmelbefall/kleinkind schnellstmöglich verlassen möchte. Nun hat dieser den Eigentümer unserer Wohnung keine 14Tage Zeit gelassen um den Nachmieter zu prüfen und ihne alle paar Tage kontaktiert ob er die Wohnung kriege. (Bonität Belege usw lagen dem Eigentümer vor) . Nun hat der Eigentümer ihn abgelehnt da er zusehr gestresst wurde. Sind wir vom Mietvertrag befreit? (Der Eigentümer hatte eh nur diesen einen Nachmieter zu prüfen, hat dabei noch verlangt der Nachmieter müsse Belege vorweisen wo er die letzten 10Jahre gewohnt hat — dies ist unzulässig)
Guten Tag Carole
Der Vermieter hat das Recht, den vorgeschlagenen Nachmieter zu prüfen (Bonität, zumutbar). Welche Frist angemessen ist, da gehen die Meinungen auseinander. Private Vermieter: drei bis vier Wochen. Insofern sind 14 Tage zu knapp. Bei professionellen Verwaltungen sind kürzere Fristen zu erwarten. Strittig ist in dem Fall höchstens der Punkt, ab wann genau Sie aus dem Vertrag entlassen sind.
Ich kenne dazu die Gerichtspraxis nicht oder die Einschätzung einer Schlichtungsbehörde. Aber die Ablehnung eines Nachmieters müsste objektiv begründet sein (z. Bsp. fragliche Bonität, oder eine Einzelperson, die in eine grosse Familienwohnung einziehen will etc.). – Ich würde mir für alle Fälle vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, ob und wann genau Sie aus dem Vertrag entlassen sind.
Weitere Infos finden Sie hier:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag Herr Zulliger
Unsere Verwaltung hat im Sommer 2021 angekündigt, dass grössere Sanierungen in absehbarer Zeit vorgesehen sind.
Seit dem haben wir nichts mehr gehört und auf Anfrage bei der Verwaltung heisst es, sie wissen noch nicht was gehen wird.
Eine Wohnung in unserem Haus ist aber schon leer, und die Wohnung ist nur befristet aufgeschrieben, was ja sehr darauf hindeutet, dass es eine grössere Sache wird, und wir auch damit rechnen müssen, dass uns gekündigt wird. Ich bin nun auf Wohnungssuche, da wir den Umbau nicht mitmachen möchten, schon wegen unseren Haustieren nicht.
Wie sieht das aus mit der Kündigungsfrist, wenn ich nun kündige und früher in eine neue Wohnung könnte, das heisst, vor Ablauf der Kündigunsfrist ?
Kann der Vermieter immer noch auf die Kündigunsfrist beharren? Ich werde ja sicher kein Nachmieter finden, der die Wohnung übernehmen würde, damit wir nicht doppelt zinsen müssen, wenn Sanierungen angedacht sind.
Kann ich darauf bestehen, dass ich früher aus dem Vertrag kann?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Guten Tag Martina
Ich kenne die konkreten Umstände nicht und weiss nicht, wie flexibel Sie mit ihrem Haushalt gegebenenfalls ausziehen und eine neue Wohnung finden könnten. Allgemein ist festzuhalten: Der Vermieter muss Sie rechtzeitig informieren, vor allem wenn grössere Arbeiten anstehen. Im Fall einer Kündigung durch den Vermieter müsste sich ja auch dieser an die vertraglichen Fristen und Kündigungstermine halten. Wenn Sie also nicht eine wirklich ausgezeichnete Ersatzwohnung finden, ist – aus meiner Sicht – keine Eile geboten. Der Vermieter muss ja zuerst sein Baukonzept ausarbeiten, eine Baubewilligung bekommen und die Mietverhältnisse regeln (vielleicht gibt es Anfechtungen). All das ist nicht so einfach.
Wenn Sie die aber die Bauarbeiten auf keinen Fall über sich ergehen lassen wollen, könnten Sie natürlich von sich aus kündigen. Bei gekündigten Mietverhältnissen sind nach dem Gesetz Bauarbeiten nicht zulässig:
Gemäss Art. 260 OR sind Änderungen und Erneuerungen am Mietobjekt nur möglich, wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
Die Verwaltung muss dann warten, bis die betreffenden Mieter ausgezogen sind. Vielleicht hilft Ihnen das gar nicht, weil Sie keine Ersatzwohnung haben?
Zu Ihrer Frage „….früher aus dem Vertrag….“: Eine ausserterminliche Kündigung bzw. vorzeitige Rückgabe der Wohnung dürfte tatsächlich schwierig werden! Denn wie Sie schreiben, werden Sie tatsächlich kaum Nachmieter finden, die die Zeit bis zum Umbau überbrücken würden. Auch eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen würde wohl vor einer Schlichtungsstelle oder einem Mietgericht nicht bestehen. Denn die Tatsache, dass in einem Haus Umbauarbeiten stattfinden, heisst ja nicht, dass das Wohnen dort deshalb unzumutbar geworden ist. Wie gesagt: ich würde mal die nächsten Schritte abwarten und schauen wie der konkrete Zeitplan der Verwaltung aussieht. Sie können natürlich auch von sich aus darauf bestehen, dass Sie die relevanten Informationen rechtzeitig bekommen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Abend Herr Zulliger
Ich habe Schimmel zuhause in mehreren Orten. Ist das ein richtiger Grund für ausserterminlich Kündigung ??
Vielen Dank für Ihre Antwort
Guten Tag Marica
Die Anforderungen für eine ausserordentliche Kündigung wegen schweren Mängeln sind sehr hoch!
Konkrete Fälle wären etwa: Sie frieren im Winter, es ist in der Wohnung kaum 16 Grad. Oder sie mieten ein Büro oder einen Gewerberaum, der weit gehend unter Wasser steht. Mängel, die weniger gravierend sind, berechtigen meist nicht zu einer ausserordentlichen Kündigung.
Sie sollten zuerst die Veraltung über den Mangel informieren und dessen Behebung verlangen.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/maengel-wenns-beim-wohnen-mangelhaft-ist/
Falls Sie die Zustände für nicht zumutbar halten, könnten Sie auch ausserterminlich kündigen und versuchen, einen Ersatzmieter zu finden (was allerdings bei gröberen Mängeln auch nicht einfach ist).
Wir haben dazu auch einen Blog publiziert:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Ich würde daher versuchen, durch Reklamation und Beanstandung der Mängel eine Verbesserung zu erreichen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Vielen Dank für die gut erklärten Informationen. Ich möchte meine Wohnung ausserordentlich auf 1.11.22 kündigen und bin zurzeit auf der Suche nach Nachmietern und hatte auch schon Interessenten. Im Kontakt mit dem Verwalter, schlug der Verwalter den Interessenten vor, auch später einziehen zu können. Ich sei ja noch haftbar und könne die Miete bis dann zahlen. Was passiert, wenn der Vermieter durch eigene Suche oder durch meine Suche Nachmieter mit einem späteren Mietbeginn wählt? Dann kann ich danach ja schlecht noch Mieter für einen Mietbeginn per 1.11 suchen.
Ich bedanke mich jetzt schon für Ihre Antwort.
Die Meinung des Vermieters ist so nicht korrekt. Juristisch gesagt: Art. 264 OR im Mietrecht ermöglicht dem Mieter die vorzeitige Rückgabe der Wohnung, wenn er der Vermieterin einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, die Sache zu den gleichen Bedingungen (Vertrag, Höhe des Mietzinses usw.) zu übernehmen. – Sie sind ab dem Tag von Ihren vertraglichen Pflichten bereit, ab dem mindestens ein Ersatzmieter Ihre Wohnung übernehmen würde. Bis im November sollte das wohl kein Problem sein. Wichtig: In einem Streitfall sollten sich natürlich schriftlich belegen können, dass der Nachmieter / die Nachmieterin die Wohnung auf den gewünschten Termin übernehmen würde. – Wir hoffen, dass Ihnen dies weiterhilft.
Hier finden Sie noch weitere Infos zur ausserterminlichen Kündigung:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Ich habe einen Mietvertrag, welcher erstmals am 31.3.2023 gekündet werden kann (nach einem Jahr). Jetzt hat meine Vermieterin mir auf Ende November 2022 gekündigt und Eigenbedarf angemeldet. Darf sie das?
Danke viel mal fuer Ihre Antwort
Guten Tag Noelle
Das Thema Kündigung bei Eigenbedarf ist juristisch sehr komplex. In der Regel würde ich annehmen, dass die gesetzlichen Fristen und Termine zu beachten sind. In triftigen Gründen ist auch eine ausserordentliche Kündigung möglich. Hier finden Sie weitere Informationen:
https://www.hev-winterthur.ch/ratgeber/kuendigung-der-mietwohnung-wegen-eigenbedarf/
https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/fallbeispiele/i-l/kuendigung-bei-eigenbedarf.html
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Unsere Mutter ist im Januar gestorben und wir kündigten die Alterswohnung ausserordentlich auf ende April. Die Wohnung konnten wir ende Februar abgeben. Die Wohnung wurde während der Kündigungsfrist im März dann renoviert und wir hofften, dass die Verwaltung uns auch mit der Miete entgegenkommen würde. Nun verlangen Sie uns noch die Aprilmiete weil Sie angeblich keinen Nachmieter gefunden hatten. Ist das in Ordnung so? Oder ist es nicht so, dass wir von unsere Verpflichtungen als Erbe befreit sind sobald Renovationsarbeiten stattgefunden hatten? Danke für Ihre Antwort.
Guten Tag Mirjam
Bei einem Todesfall ist nach dem Gesetz von einer Kündigungsfrist von drei Monaten auszugehen. Unter Umständen sogar kurzfristiger können Sie kündigen bzw. aus dem Vertrag entlassen werden, sofern Sie solvente und zumutbare Ersatzmieter finden. Sie finden dazu weitere Informationen:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Für diesen Fall kann oder muss sich der Vermieter gewisse Dingen anrechnen lassen, die nicht zu Ihren Lasten gehen (Renovationen, Einsparungen bei den Nebenkosten). Ich nehme an, Sie haben bereits auf Ende April gekündigt und verfügen über keine Schlüssel oder Zutritt zur Wohnung. Sie könnten zumindest versuchen, mit der Verwaltung aus ähnlichen Überlegungen über ein Entgegenkommen zu verhandeln.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Unser Mieter zieht per Ende Oktober ausser Termin aus. Er hat einen zumutbaren solventen Nachmieter gemeldet der aber frühestens per 1.12.23 einziehen kann. Muss der jetzige Mieter für den Monat November noch bezahlen?
Danke für Ihre Antwort
Guten Tag Martha
Ja. Der Mieter ist erst auf den Zeitpunkt entlassen, wenn ein solventer und zumutbarer Ersatzmieter den Vertrag übernimmt und die vereinbarte Miete zahlt. Hier finden Sie weitere Hinweise und Informationen zur ausserterminlichen Kündigung:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Unser Mieter will per Ende Oktober 2023 ausserterminlich ausziehen. Er konnte uns bisher nur einen solventen und zumutbaren Nachmieter melden, der per 1.1.2024 einziehen könnte. Dies mit einem Formular Anmeldung Nachmieter.
Der Mieter meint, er sei somit aus der Vertragspflicht entlassen. Wir hingegen sind der Meinung, erst wenn der Interessent einen Vertrag mit uns unterschrieben hat. Das eingereichte Formular war ja nur eine Anmeldung.
Wer hat recht?
Herzlichen Dank für Ihre Antwort
Guten Tag Claudia
Bitte beachten Sie, dass wir hier keine verbindliche Rechtsberatung anbieten können. Dazu müsste eine Fachperson die Verträge, die ganzen Unterlagen, Korrespondenz etc. sichten. Ich kann Ihnen nur sehr allgemein und ohne Gewähr antworten: Der bisherige Mieter ist m.E. dann aus dem Vertrag entlassen, wenn ein neuer zumutbarer und solventer Ersatzmieter den bisherigen Vertrag und die Wohnung übernehmen würde. Wenn dieser eine Ersatzmieter nicht vor dem 1. Januar einzieht, muss der bisherige Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die Miete zahlen und die vertraglichen Pflichten erfüllen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Hallo
Ich habe meine Wohnung ausserterminlich gekündigt und habe auch einen Nachmieter drei Wochen vor dem geplanten Auszug gefunden, welcher auch alle Unterlagen drei Wochen vor dem geplanten Auszug an den Vermieter gesendet hat. Da mein Vertrag unbefristet war und mir nichts anderes kommuniziert wurde, habe ich entsprechend auch einen Nachmieter für einen unbefristeten Vertrag gesucht. Leider hat der potentielle Nachmieter kein Interesse an einem befristeten Vertrag und der Vermieter meint, dass ich daher nicht wie geplant per Ende Monat ausziehen kann bzw. weiterhin die Miete zahlen muss. Ist das gesetzeskonform?
Danke und liebe Grüsse
Guten Tag Sybille
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Wir haben dazu viele Anfragen bekommen und stellen fest, dass das Gesetz von Verwaltungen, aber auch von Jurist/innen offenbar unterschiedlich ausgelegt wird. Bitte beachten Sie, dass wir in Bezug auf einen konkreten Fall nicht in dem Sinne eine Rechtsberatung anbieten können. Dazu braucht es eine Juristin oder einen Juristen bzw. Rechtsanwalt, der das Dossier aufgrund der Umstände, Verträge und der schriftlichen Unterlagen beurteilt.
Wenn Sie Nachmieterinnen gefunden und diese gemeldet haben und dies belegen können etc. (wie im Blog oben beschrieben), sind Sie aus dem Vertrag entlassen.
Wenn der Vermieter in der Zwischenzeit die Konditionen und/oder den Vertrag ändert (eben zum Beispiel eine Mieterhöhung oder nur einen befristeten, statt einen unbefristeten Vertrag), so ist das nicht Ihr Problem. Nach dem Gesetz genügt es, wenn Sie zumutbare, solvente Mieter/innen finden, die die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen würden. Sie müssen das schriftlich mit Unterlagen belegen können.
Bitte beachten Sie dazu die weiteren Angaben zur vorzeitigen Rückgabe einer Mietwohnung und zur gesetzlichen Regelung in diesem Blog: https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kundigen-gesetzliche-regelung/
Wir hoffen, dass Ihnen dies einen Anhaltspunkt zur Interpretation und zur Argumentation gibt.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag,
Wir überlegen gerade zu welchem Datum wir unsere Wohnung ausserterminlich Kündigen müssen. Wie würden gerne schnellstmöglich aus der Wohnung ausziehen und haben Interesseten welche die Wohnung per 1 Juli übernehmen würden. Haben wir die Möglichkeit, nach einer ausserterminlichen Kündigung per 30.6, einen Nachmieter zu stellen, welcher bereits per 1 Juni übernehmen würde? Oder gilt hier fest das kommunizierte Kündigungsdatum?
Besten Dank!
Guten Tag Herr Karlsson
Besten Dank für Ihre Anfrage. Sie sollten sich natürlich festlegen, auf wann Sie die Wohnung vorzeitig verlassen wollen. Grundsätzlich ist dies möglich, wenn Sie auf den gewünschten Zeitpunkt zumutbare, solvente Nachmieter melden. Diese müssen sich bereit erklären, die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Beachten Sie, dass wir zum korrekten Vorgehen und zur Rechtslage mehrere Blogs und Checklisten publiziert haben. Zum Beispiel hier:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/nachmieter-suchen-und-finden-von-a-bis-z/
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen nützlich sind. Wir wünschen Ihnen viel Glück bei der Suche von Nachmieter/innen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Unser Mieter hat mir per Mail am späten Abend des 2.6. mitgeteilt, dass er auf den 30.6. die Wohnung ausserordentlich kündigt. Ich bin als Vermieterin längere Zeit (bis 10.7.) im Ausland. Nun hat er mir angeboten, Nachmieter zu suchen. Ist dafür die Zeit nicht zu knapp bemessen; es braucht einen Betreibungsregisterauszug usw.
Vielen Dank!
Guten Tag
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Wenn Privatpersonen Wohnungen vermieten, rechnet man mit einer Frist von 20 bis 30 Tagen. Die Meinungen gehen da natürlich etwas auseinander. Normalerweise müssten 30 Tage reichen, um die Unterlagen durchzusehen, die Bonität zu prüfen etc. Bitte beachten Sie, dass wir dazu noch mehrere andere Beiträge publiziert haben, auch zur Frage nach Fristen und Terminen bei einer ausserordentlichen Kündigung:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/nachmieter-gefunden-was-wenn-die-verwaltung-den-neuen-vertrag-verzoegert/
Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen weiterhelfen und Sie eine Lösung finden.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger