In der Schweiz stehen über 70’000 Wohnungen leer. Viele davon liegen in ländlichen Regionen, mit ruhiger und idyllischer Umgebung – und erst noch günstig. Warum ziehen nicht mehr Leute aufs Land, wo es viele freie Wohnungen hat? 

Die Pandemie hat vieles verändert. Das gilt auch für unsere Wohnpräferenzen und die Definition von Lebensqualität. Viele Leute schätzen etwas mehr Ruhe, eine grüne Umgebung, Privatsphäre und mehr Platz zuhause. «Zurück aufs Land», ist eine oft gelesene Schlagzeile. Schliesslich ist vielerorts immer noch Homeoffice weit verbreitet. Dank Laptop, Smartphone und Digitalisierung arbeiten immer mehr Menschen zeit- und ortsunabhängig. 

Wo gibt es freie Wohnungen? 

Und nun das: Nach den neusten Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BfS) sind die Leerwohnungsziffern gegenüber letztem Jahr zwar leicht gesunken. Aber in vielen ländlichen Regionen stehen immer noch Tausende Wohnungen leer. Die Leute haben ihren Suchradius tatsächlich etwas erweitert. Aber die Statistik zeigt: Sie ziehen eher von Zürich nach Baden oder Brugg im Kanton Aargau. Nur wenige zieht es weiter weg aufs Land in Richtung Toggenburg oder Oberaargau; die Mehrheit möchte weiter stadtnah leben. 

In Amriswil (TG), Le Locle (JU), Huttwil (BE) oder Saxon (VS) stehen mehr als fünf Prozent der Wohnungen leer! Alle Studien zeigen auch: Das Landleben ist günstig. Hier finden sich nicht nur sehr preiswerte Wohnangebote, hier lebt es sich auch sonst günstig. Nach Abzug aller Kosten für Wohnen, Versicherungen und Krankenkassen, Lebenshaltung, Steuern etc. bleibt den Leuten auf dem Land mehr vom Lohn übrig. Warum ziehen nicht mehr Leute dorthin? 

Ein erstes Fazit: Günstig wohnen ist offenbar nicht das einzige Kriterium. Obwohl Zürich teuer ist und günstige Wohnungen dort nur schwer aufzuspüren sind, hat die Anziehungskraft der Stadt nicht nach gelassen. Die Statistik zeigt das eindrücklich: In Zürich stehen dieses Jahr 381 Wohnungen leer. Die Leerwohnungsziffer beträgt offiziell nur 0,17 Prozent. Dabei sind es vorwiegend kleine Wohnungen, die von Leerstand betroffen sind. 

Stadt Zürich: Sogwirkung ungebrochen 

Dominik Matter, Ökonom und Partner bei Fahrländer Partner Raumentwicklung, sagt dazu: «Eine Stadt bietet eben eine grosse Vielfalt an Qualität und Dienstleistungen, die ich in ländlichen Regionen nicht finde.» Beim Entscheid über den Wohnstandort komme es darauf an, ob die Leute ihren ganz normalen Alltag bequem und ohne allzu grossen Aufwand organisieren können. Sind zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten, ein öV-Anschluss, Kino, Sport- und Kulturangebote gut erreichbar oder nicht? «Wer sehr ländlich wohnt, muss oft ins Auto steigen, um ganz alltägliche Dinge zu erledigen oder abends ein Kino zu besuchen», so Dominik Matter. In ländlichen Regionen sind viele «Points of Interests» eben nur mit Aufwand erreichbar; in manchem Dorf besteht die Gefahr, dass der «service public» abgebaut wird. Was letztlich noch bleibt, ist ein kleiner Dorfladen, eine Bäckerei und zwei Restaurants. Da ist das Stadtleben im Gegensatz dazu von ganz anderer Qualität, weil eben die Angebote wesentlich vielfältiger sind. Was man gerade braucht oder Lust hat zu unternehmen – im urbanen Umfeld ist vieles gleich um die Ecke. 

Leerstand: Wird auf Halde gebaut? 

Zurück zu den Leerständen: Öfters sind die Probleme «hausgemacht». Investoren und Promotoren haben in strukturschwachen Regionen mehr gebaut, als nötig ist. Ein grosses Angebot an Neubauten und eine gleichzeitig eher schwache Nachfrage nach Wohnraum führen logischerweise zu Leerständen. Die Probleme seien teils schon gravierend, so der Ökonom Matter: «Wir haben das Mal ausgerechnet: In manchen Gemeinden – etwa am Jurasüdfuss – würde es selbst bei einem sofortigen Baustopp immer noch zehn Jahre dauern, bis die Leerstände auf dem Markt abgebaut wären.»  

Obwohl diese Problematik bestens bekannt ist, sind viele grosse Versicherungen und andere Investoren dennoch unter Druck, neue Projekte zu finanzieren. Denn mangels Anlagealternativen geben die Investoren selbst dann grünes Licht für Neubauten, wenn Schwierigkeiten in der Vermarktung im Voraus absehbar sind. Leerstand hin oder her. 

Leerstand: Eigentum weniger betroffen 

In diesem Kontext wird auch klar, weshalb die Leerstände bei Wohnungen im Eigentum – d.h. Einfamilienhäuser und Stockwerkeinheiten – geringer ausfallen. Denn solche Projekte werden auf dem Schweizer Immobilienmarkt erst dann gestartet, wenn ausreichend Besteller und Käufer da sind. 

Günstig wohnen auf dem Land: Vor- und Nachteile 

Fassen wir zusammen: Was sind im Kern die Motive, um sich für einen bestimmten Wohnstandort zu entscheiden? Letztlich ist es eben ein «Gesamtpaket» das stimmen muss, damit eine Gemeinde oder ein Quartier in diesem Wettbewerb gut dastehen. Eher überschätzt werden die steuerlichen Aspekte bei der Wohnortwahl. Nach den Daten von Fahrländer Partner kommt der Steuerbelastung keine allzu grosse Bedeutung zu – oder dann nur für wirklich sehr vermögende Haushalte.  

«Entscheidend sind nach unserer Meinung die Distanz zum Arbeitsplatz und auch die Distanz zum früheren Wohnort», so Dominik Matter. Das zeigt auch: Die meisten Leute ticken nicht so, dass sie rein nach finanziellen Überlegungen entscheiden. Wer von A nach B zieht, wird sich also auch folgende Gedanken machen: Wo ist mein soziales Netz, wo wohnen Kollegen, Freunde und Verwandte, d.h. Eltern, Geschwister, Tanten etc.? 

Baugenossenschaft: Kaum Leerstand 

Praktische keine Leerstände verzeichnen Baugenossenschaften in den Städten. Das zeigt das Beispiel der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ), die in Zürich und Umgebung über 5’000 Wohnungen vermietet: «Im Jahr 2020 hatten wir Leerstände von nur 0,4 Prozent», sagt ABZ-Sprecher Ariel Leuenberger. Sie gehen vorwiegend auf das Konto Gewerberäume und rein organisatorisch bedingte Leerstände. Das heisst, Wohnungen stehen immer nur für sehr kurze Zeit leer, wenn etwa bei einem Mieterwechsel die Zimmer neu gestrichen werden. Tatsächliche Leerstände in dem Sinne, dass die Genossenschaft keinen Mieter bzw. keine Mieterin gefunden hat, gibt es bei der ABZ praktisch nicht. Einen Unterschied zwischen Stadtlagen und Gemeinden ausserhalb der Stadt gibt es nur insofern, als die Baugenossenschaft in Zürich mehr Bewerbungen bekommt als auf dem Land. Ariel Leuenberger umschreibt dies konkret: «Bei einer Ausschreibung für eine 3,5-Zimmer-Wohnung in Effretikon erhalten wir innerhalb von 24 Stunden rund 100 Bewerbungen. In Zürich bekommen wir für eine gleiche Wohnung mindestens drei Mal so viele Anmeldungen.» 

Wohnungsleerstände: Lässt sich die Miete bei hohem Leerstand verhandeln? 

Boom der Mittelzentren: In den meisten Städten wie Genf, Basel, Genf, Zürich oder Lausanne sind Mietwohnungen nach wie vor knapp und teuer. Ziehen Sie auch Standorte in Betracht, die 10 bis 20 Kilometer entfernt liegen und gut ans öV-Netz angebunden sind. 

Indizien für Überangebot: Leerstand ist oft auch direkt Folge von zu vielen Neubauten. Wenn in einer Landgemeinde eine grössere Neubausiedlung Leerstände aufweist, können Sie mit Zugeständnissen des Vermieters rechnen. 

Preise verhandeln: Offiziell werden die meisten Vermieter kaum kommunizieren, dass sie bei den einmal kalkulierten Mieten gross entgegenkommen. Aber logisch, dass bei höherem Leerstand mehr Verhandlungsspielraum gegeben ist (Details zum Vertrag, Kaution, Ausstattung, 1 Monat gratis wohnen, Gutscheine, flexibler Mietvertrag etc.). 

Altbau vs. Neubau: Überall wo der Leerstand hoch ist, haben Mieterinnen und Mieter die besseren Karten. Dann haben sich oft auch die Neubau- und Altbaumieten angenähert. Wer in einem sehr alten Haus «Marke Altbau lebt» hat jetzt mehr Möglichkeiten, eine bessere Neubauwohnung zu finden – ohne dass dies wesentlich mehr kostet. 

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