Wohneigentum wird auch 2022 gefragt bleiben. Gleichzeitig dürfte der Abwärtstrend bei den Wohnungsmieten ein Ende finden. Von der laufenden wirtschaftlichen Erholung profitieren auch die Büro- und Verkaufsflächenmärkte, bestenfalls sind jedoch stabile Marktmieten zu erwarten.
- Wohneigentum: Weiterer Preisanstieg, aber EFH-Angebot im Auge
- Mehrfamilienhäuser: Erholung bei den Mietpreisen zeichnet sich ab
- Büroflächenmarkt: Wie wird sich Flächenbedarf entwickeln?
- Verkaufsflächen: Bessere Konsumstimmung hilft kurzfristig
- Ausblick Immobilienmarkt Schweiz 2022-2023
Im Jahr 2020 rutschte die Schweizer Wirtschaft coronabedingt in eine Rezession, der Einbruch der Wirtschaftsleistung war mit einem Minus von 2,5 Prozent dann aber deutlich geringer als von vielen Experten ursprünglich befürchtet. Das reale BIP übertraf bereits im 3. Quartal 2021 das Niveau des 4. Quartals 2019.
Sollten die Konjunkturinstitute, die für 2022 von einem BIP-Wachstum von 2,8 Prozent ausgehen, recht behalten, so nimmt die Erholung wider Erwarten doch einen V-Verlauf. Die Aussichten sind daher rosig, aber es lauern auch Gefahren. Die Unsicherheit über die zukünftigen Entwicklungen ist nach wie vor gross, nicht nur in Bezug auf den weiteren Verlauf der Pandemie. Geopolitische Spannungen, die Staatsschulden-Problematik, die zunehmende Radikalisierung bestimmter Bevölkerungsgruppen und mögliche Regulierungen zur Erreichung der Klimaziele könnten dazu führen, dass die Prognosen schnell wieder zu Makulatur werden. Hinzu kommt ein deutlicher Anstieg der internationalen Inflationsraten, was ein Zinsanstieg durch die Notenbanken zumindest wahrscheinlicher macht. Ein starker Zinsschock nach oben wäre Gift für den Schweizer Immobilienmarkt – ist derzeit aber eher unwahrscheinlich.
Wohneigentum: Weiterer Preisanstieg, aber Einfamilienhaus-Angebot im Auge
Im Bereich Wohneigentum traf in den vergangenen vier Quartalen eine steigende Nachfrage auf ein sinkendes Angebot. Vor diesem Hintergrund ist es wenig überraschend, dass die Preise ihren seit 2017/18 anhaltenden Anstieg auch im Jahr 2021 fortsetzten. Im mittleren Segment sind die Preise für Eigentumswohnungen im Gesamtjahr 2021 um 3,7 Prozent angestiegen, diejenigen von Einfamilienhäusern um 5,8 Prozent.
Sofern die wirtschaftliche Erholung wie erwartet anhält, und die Pandemie ohne harte Lockdowns einigermassen unter Kontrolle gehalten werden kann, ist davon auszugehen, dass die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2022 in allen Segmenten weiter steigen werden. Die Wachstumsraten der vergangenen Monate dürften dabei aber nicht mehr ganz erreicht werden. Im Gegensatz zu den Eigentumswohnungen dürfte aber die zukünftige Preisentwicklung von Einfamilienhäusern auch von der Angebotsentwicklung abhängen. Sollte die Zahl der Angebote wieder auf den Stand von 2019 steigen, so könnte dies den Preisanstieg im unteren und allenfalls auch im gehobenen Segment bremsen.
FPRE geht von einer Stabilisierung der Preise im unteren und – ab 2023 – im gehobenen Segment aus, während die Preise im mittleren Segment weiter steigen dürften.
Mehrfamilienhäuser: Erholung bei den Mietpreisen zeichnet sich ab
In den vergangenen vier Quartalen hat sich der Abwärtstrend bei den Wohnungsmieten fortgesetzt, wobei insbesondere die Altbau-Mieten mit Rückgängen zwischen -2,1 Prozent in der Region Basel und -3,4 Prozent in der Region Zürich unter Druck standen. Die Neubau-Mieten hingegen stagnierten über diesen Zeitraum.
In Anbetracht der konjunkturellen Erholung zeichnet sich mittelfristig insgesamt ein leichter Anstieg der Mieten ab, wobei die Impulse hauptsächlich aus dem mittleren Neubau-Segment kommen dürften. Die Altbau-Mieten bleiben unter Druck, und auch im gehobenen Neubau Segment ist nicht mit viel Bewegung zu rechnen. Gleichzeitig sinken die Renditen für MFH-Investoren weiter.
Gemäss der Immobilienumfrage des HEV Schweiz im Herbst 2021 ist die mittlere Bruttorendite im Vergleich zum Vorjahr weiter gesunken und liegt aktuell bei 3,5 Prozent. Die aufgrund der tiefen und weiter sinkenden Renditen fortschreitende Verdrängung der dem BVG unterstellten Investoren aus den Zentren könnte auch in peripheren Regionen zu Preissteigerungen führen, denn irgendwo muss das Geld ja investiert werden.
Büroflächenmarkt: Wie wird sich Flächenbedarf entwickeln?
Im dritten Quartal 2021 sind die Büromieten leicht gesunken, nachdem es zuvor drei Quartale aufwärts oder zumindest seitwärts ging. Damit liegt das Mietpreisniveau zwar etwas höher als im Vorjahr, aber immer noch über 10 Prozent tiefer als beispielsweise im Jahr 2015. Die gängigen Arbeitsmarktindikatoren lassen eine Fortsetzung des jüngst beobachteten Beschäftigungsaufbaus erwarten, und zwar erfreulicherweise auf breiter Front beziehungsweise in sämtlichen Büromarktbranchen. Bereits heute kann resümiert werden, dass der Büroflächenmarkt alles in allem glimpflich durch die Krise gekommen ist.
Schwierig bleibt hingegen die Einschätzung zur kurzfristigen Flächennachfrage. Wird sich der Beschäftigungsaufbau in mehr Flächenanmietungen äussern, oder werden die Firmen zunächst die Auslastung durch Desk-Sharing erhöhen und Flächenoptimierungen vollziehen? Netto dürfte der Flächenbedarf gemäss den Analysen von FPRE steigen. Es ist zu erwarten, dass in den kommenden Monaten der Leerstandsdruck zumindest vorübergehend etwas reduziert wird.
Insgesamt geht FPRE mittelfristig von stabilen Marktmieten für Büroflächen aus.
Verkaufsflächen: Bessere Konsumstimmung hilft kurzfristig
Der Verkaufsflächenmarkt hat sich bislang resilient gezeigt und der Aufschwung bei den Umsätzen ist schon weit fortgeschritten. Das Bevölkerungswachstum, die voraussichtlich abnehmende Vorsicht bei der Konsumstimmung, der gute Arbeitsmarkt und leicht steigende Löhne werden dem Detailhandel in den kommenden Monaten helfen. Ein substanzieller Anstieg der Nachfrage nach Verkaufsflächen ist aber nicht zu erwarten. Gleichzeitig steigt das Angebot, denn für den gesättigten Schweizer Detailhandelsmarkt ist die Neubautätigkeit immer noch hoch.
FPRE rechnet mit stabilen bis sinkenden Mieten für Verkaufsflächen.
Ausblick Immobilienmarkt Schweiz 2022-2023
Weitere Insights zur Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts wird Ihnen Dr. Stefan Fahrländer von Fahrländer Partner Raumentwicklung gemeinsam mit weiteren Experten der Immobilienbranche an unserem kommenden Immo Talk am 26. Januar geben. Weitere Informationen sowie den Anmeldelink finden Sie hier: Immo Talk zum Immobilienmarkt 2022.
