Träumen Sie von einer Ferienwohnung in der Schweiz? Immobilien an guten Lagen sind derzeit sehr beliebt und teuer. Vor einem Kauf sollten Sie das Angebot aber auf Herz und Nieren prüfen. Oft lohnt es sich, erst einmal zur Miete Ferien zu machen und sich erst dann zu entscheiden. 

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Eine eigene Wohnung oder ein charmantes Ferienhaus in einem attraktiven Tourismusumfeld ist der Traum vieler Schweizerinnen und Schweizer. Die Nachfrage hat in den letzten Monaten noch einmal deutlich zugenommen. Ursachen dafür sind einerseits die tiefen Zinsen. Andererseits ist in breiten Bevölkerungskreisen das Interesse gestiegen, wieder vermehrt in der Schweiz Urlaub zu machen. In den letzten Wochen sind mehrere Marktberichte erschienen, wonach an besonders begehrten Topstandorten die Preise für Ferienwohnungen innerhalb kürzester Zeit um bis zu 20 oder 30 Prozent gestiegen sind. 

Kauf Ferienhaus: Preise sind gestiegen 

Eine kleine Stichprobe zeigt: In einigen beliebten Gemeinden im Kanton Graubünden sind nur wenige Angebote auf dem Markt. In Grindelwald – um ein Beispiel aus dem Berner Oberland zu nehmen – finden sich einige Ferienwohnungen in bestehenden Häusern im typischen Chaletstil auf dem Markt – allerdings auf einem sehr hohen Preisniveau von etwa 2,5 bis 5 Millionen CHF für eine grössere 4- oder 5-Zimmer-Wohnung. 

In der öffentlichen Diskussion wird der aktuelle Trend im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsinitiative von 2012 gesehen. Seither haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend geändert. Denn in weiten Teilen von Graubünden, im Kanton Tessin, im Berner Oberland oder im Wallis sind keine Neubauten von Zweitwohnungen mehr zulässig. In Kombination mit einigen Sondereffekten nach der Pandemie hat dies zu einer markanten Knappheit von Wohnangeboten geführt. Der Neubau von Zweitwohnungen im ganzen Alpenraum ist praktisch eingefroren. In manchen Teilen im Kanton Graubünden ist die Zahl ausgeschriebener Erst- und Zweitwohnungen so tief wie schon lange nicht mehr. Etwas besser ist die Lage im Kanton Tessin, wo auch die Preise weniger stark gestiegen sind. 

Immobilie als Spekulationsobjekt?  

Wenn Wohnungen im Bestand auf den Markt kommen, sind heute Einheimische in Konkurrenz mit teilweise zahlungskräftigen Interessenten aus anderen Regionen oder sogar aus dem Ausland. Damit wird quasi der ganze Markt erfasst – sowohl Erst- als auch Zweitwohnungen sind knapp und teuer. «Es stimmt tatsächlich, dass es an Topstandorten bei dieser Ausgangslage zu Preissteigerungen von bis zu 20 oder 30 Prozent kommt», sagt Sascha Ginesta von Ginesta Immobilien in Chur. Die meisten Gemeinden seien intensiv damit beschäftigt, mit welchen Massnahmen sie zu einer Entspannung beitragen könnten. Fachleute in den Regionen widersprechen aber der Behauptung, dass solche Preise auf Spekulation schliessen lassen. «Immobilien sind derzeit nicht Spielball von Spekulation», sagt Sascha Ginesta.  

Was heisst das nun, wenn Sie selbst von einer Ferienwohnung an einem attraktiven Tourismusort träumen? Ist der Traum überhaupt realisierbar? Das Angebot ist tatsächlich knapp und teuer. Manche Familien und andere Interessenten weichen an günstigere Standorte aus. Es ist natürlich etwas ganz anderes, ob man zum Beispiel im Unterengadin, in Klosters und Davos oder im Oberengadin sucht. Von Tal zu Tal und von Ort zu Ort verläuft die Entwicklung sehr unterschiedlich. Der Preis variiert natürlich auch je nach Objekttyp enorm – ein kleines Apartment ist meist eine ganze andere Preisklasse als ein grosses Chalet mit drei oder vier Schlafzimmern. 

Anforderungen beim Kauf festlegen  

Das Mass der Dinge ist die Mikrolage. Und davon hängen auch die Preise ab: Hat es einen See in der Nähe? Hat man Berg- und vielleicht Seesicht? Wie weit sind Skilifte, Wanderwege, Biketouren entfernt? Wie gut ist die Besonnung und wie viel Privatsphäre bietet die Liegenschaft? International gesehen gibt es in der Schweiz etwa 10 bis 15 Top-Standorte. Dazu gehören Zermatt, Gstaad oder St. Moritz. Obwohl oft nur wenige Höhenmeter dazwischen liegen, ist die Welt in weniger bekannten Orten im Toggenburg, im Kanton Fribourg oder in den Berner Voralpen eine ganz andere.  

An einem typischen Wintersportort sollten die Bergbahnen und Skilifte in kürzester Distanz erreichbar sein – wenn es nach den Gästen geht, buchstäblich vor der Tür. Wegen der Klimaerwärmung nimmt die Zahl der Standorte weiter ab, die als schneesicher gelten. Andere Angebote – insbesondere der Sommertourismus mit Kletter-, Wander- und Mountainbike-Touren – gewinnen an Bedeutung. Bei der Standortwahl ist weiter zu bedenken, dass gewisse Regionen heute ganz bestimmte Zielgruppen ansprechen (Sommer- oder Wintertourismus, Familien, Junge etc.).

Empfehlung: Der Entscheid zur eigenen Ferienwohnung ist etwas Längerfristiges. Oft ist es klug, erst einmal wochenweise eine Wohnung zu mieten, um sich selbst ein Bild zu machen.  

Lohnt sich Vermietung? 

Ein Teil der Käufer investiert in eine Immobilie, um sie sowohl selbst zu nutzen als auch an Dritte zu vermieten. Damit lassen sich zumindest die Hypothek und ein Teil der Nebenkosten finanzieren. Doch geht die Rechnung wirklich auf? Die meisten privaten Eigentümer wollen während der Hochsaison meist selbst dort wohnen. Wer also die Wohnung über Weihnachten und Neujahr und dann noch im Februar oder März mehrere Wochen selbst belegt, schmälert die Ertragsmöglichkeiten. Für wie viele Wochen eine Vermietung möglich ist, hängt wiederum von der Destination, aber auch von der Professionalität der Vermarktung ab. Bei einer guten Wohnung ist es meist problemlos möglich, sie sechs bis zehn Wochen pro Jahr an Dritte zu vermieten. 

Varianten vergleichen: Kauf oder Miete? 

Wenn die Suche nach einer guten Ferienwohnung in den Schweizer Bergen nicht zum Erfolg führt, gibt es derzeit einige Alternativen: 

  • Temporäre Miete: Die meisten Ferienregionen der Schweiz verfügen über ein grösseres und attraktives Angebot, eine Ferienwohnung wochen- oder tagesweise zu mieten. Die Preise sind dann meist in CHF pro Übernachtung angegeben. Für Topobjekte liegen die Preise zwar auch bei dieser Variante hoch. Aber es ist natürlich wesentlich erschwinglicher und verspricht mehr Flexibilität, als selbst in ein Objekt zu investieren. 
  • Dauermiete: Weil erschwingliche Kaufangebote ausgesprochen rar sind, hat die Dauermiete einer Ferienwohnung in einem Tourismusort deutlich zugenommen. Es gibt nicht wenige private Eigentümer, die solche Angebote unterbreiten, weil sie die Wohnung nicht selbst nutzen können oder wollen. Dabei handelt es sich um eine ganz normale Miete mit einem monatlichen Zins und zu den üblichen Bedingungen. Dies hat den Vorteil, dass dafür keine gesetzlichen oder sonstigen Einschränkungen gelten. 
  • Bewirtschaftete Modelle: Die Tourismusgemeinden und die Politik haben es sich immer zum Ziel gesetzt, den Tourismus zu fördern, aber ohne dass deswegen die einmaligen Naturlandschaften zusehends zugebaut werden. Einige Gemeinden und Investoren erproben daher Modelle mit bewirtschafteten Wohnungen. Das sieht zum Beispiel so aus, dass die Nutzerinnen und Nutzer eigentumsähnliche Rechte haben. Wenn sie selbst aber nicht dort wohnen, wird die Wohnung durch den Betreiber der Anlage bewirtschaftet und vermietet («warme Betten»). Vielerorts sind entsprechende Pläne in der Schublade, aber es wird wohl noch eine Weile dauern, bis sich auf dem Markt ein grösseres Angebot findet. 

Checkliste: Ferienhaus oder Zweitwohnung kaufen 

  • Lage: Prüfen Sie die Erreichbarkeit aus dem Unterland sowie die Distanzen zu touristischer Infrastruktur wie Skiliften und sonstige Freizeit- und Sportmöglichkeiten. Von Vorteil ist es, wenn Sie den Ort selbst kennen und schon mehrmals besucht haben. 
  • Ausstattung: Sie müssen sich natürlich schon zu Beginn überlegen, ob wie vorwiegend Selbstnutzer sind, oder die Ferienwohnung auch an Dritte vermieten wollen. Bei einer Vermietung ist daran zu denken, dass die Küche, das Bad und Schlafzimmer möglichst praktisch und vollständig ausgestattet sind. Wenn Sie sich selbst mit Ihrer Familie und Gästen regelmässig dort aufhalten, sollten genügend separate Schlafzimmer vorhanden sein. Natürlich ist es auch von Vorteil, wenn alles leicht zu reinigen ist. 
  • Finanzierung: In der Schweiz gelten bei der Finanzierung von Ferienwohnungen etwas andere Regeln als beim Hauptwohnsitz. Die meisten Banken gewähren eine Hypothek von etwa 50 bis 60 Prozent des Schätzwertes. Gelder aus der Pensionskasse und der Säule 3a können nicht als Finanzierungshilfe beigezogen werden. 
  • Steuern: Prüfen Sie im Voraus die steuerlichen Auswirkungen. Denn in der Regel fallen im Standortkanton der Wohnung Steuern an – die Besteuerung der Mieteinnahmen als Einkommen und der anteilmässige Eigenmietwert. Beispiel: Bewohnt der Eigentümer die Wohnung während drei Monaten selbst, muss er für diese Zeit den Eigenmietwert versteuern. Für die restlichen Monate ist massgeblich, ob und in welchem Umfang Mieterträge anfallen.