Viele Leute träumen von einer eigenen Ferienwohnung als Rückzugsort vom hektischen Alltag. Manche sehen darin ein Stück Lebensqualität oder je nachdem auch eine wertbeständige Kapitalanlage. Vor dem Kauf ist das Objekt aber auf Herz und Nieren zu prüfen.

Dreieinhalb Zimmer, moderner Innenausbau, Parkplatz, Lift, Hallenbad und erst noch prächtige Bergsicht: So sieht der Traum einer Ferienwohnung für viele Schweizerinnen und Schweizer aus. Doch der Schritt, eine Wohnung oder gar ein eigenes Haus zu kaufen, sollte wohl überlegt sein. Wie wird sich der Tourismus in den nächsten Jahren entwickeln? Welche Kosten, Steuern und Abgaben sind damit verbunden? Schon allein die Frage, ob der ausgeschriebene Preis fair ist, erweist sich in der Praxis als knifflig. Ältere Häuser sind meist preiswert, aber möglicherweise kommen erhebliche Renovationskosten auf Sie zu.

Ferienwohnung: Stimmen Preis-Leistung?

Trudi Saner von der Agentur Gerax AG in Gstaad sagt dazu: «Die wenigsten Leute getrauen sich, allein aufgrund eines ausgeschriebenen Angebotes einen Kaufentscheid zu fällen.» Angesichts der Tragweite eines solchen Schritts werden viele Interessenten das sonstige Angebot auf dem Markt und die üblichen Preise ausloten. Wer sich in der Branche und in der Region nicht speziell auskennt, ist allerdings gegen Fehlschlüsse nicht ganz gefeit. Denn je nach Alter, Grösse, Innenausbau und Mikrolage innerhalb der Gemeinde schwanken die Preise enorm. In Gstaad seien zum Beispiel Lagen im Umfeld der Fünf-Sterne-Hotels Palace und Alpina ganz besonders gefragt – und entsprechend teuer, betont Trudi Saner. Doch von diesen auserlesenen 1a-Lagen abgesehen finden sich im Umfeld meist preiswertere Angebote.

Wollen Sie eine Ferienwohnung kaufen? Eine attraktive Umgebung und ein intaktes Dorfbild sind wichtige Pluspunkte. Im Bild: Chalets in Saanen im Berner Oberland. (Bildquelle: Gstaad Tourismus)

Ferienwohnung kaufen: Neu- oder Altbau?

In vielen bekannten touristischen Orten ist die Neubautätigkeit generell zurückgegangen. «In Gstaad gibt es zum Beispiel praktisch kein Bauland mehr», sagt Trudi Sarner. Wer also an diesem prominenten Ort im Berner Oberland eine Ferienwohnung kaufen will, muss sich entweder für Angebote im Bestand entscheiden oder eine bereits bebaute Parzelle erwerben. Doch auch dies muss sorgfältig abgeklärt werden. Ist das Objekt unter Schutz gestellt, kann es nicht ohne weiteres abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden. In weiten Teilen der Schweiz sind Neubauten rar, weil die Kontingente für Zweitwohnungen ausgeschöpft sind.

«Die Preise und das Angebot schwanken tatsächlich je nach Standort und je nach Tal enorm», sagt auch Sascha Ginesta von Ginesta Immobilien in Chur. Das lokale Preisniveau hänge stark von der lokalen Infrastruktur und vom touristischen Angebot ab. Ginesta ist überzeugt, dass der Eigengebrauch und die Lebensqualität im Vordergrund stehen sollten: «Die Preise von Stockwerkeinheiten sind in den letzten 15 Jahren zwar fast überall gestiegen.» Doch es gebe überhaupt keine Gewähr dafür, dass dieser Trend noch einige Jahre anhalten werde.

Beim Projekt «Ferienwohnung kaufen» müssen Sie daher genauso sorgfältig und planmässig vorgehen wie für Ihren Erstwohnsitz. Kommt dazu: Die Trends und Bedürfnisse im Tourismus sind relativ kurzlebig. Wer sich für eine solche Investition entscheidet, sollte sich mit den Voraussetzungen vor Ort auseinandersetzen. Häufig ist es hilfreich, am Ort der Wahl erst einmal für ein oder zwei Saisons eine Wohnung zu mieten. Damit haben Sie die besten Voraussetzungen, vor Ort Kontakte zu knüpfen. Nur so werden Sie zuverlässig abschätzen können, ob Ihnen der Standort und das touristische Angebote wirklich zusagen.

Checkliste in 10 Punkten: Ferienwohnung kaufen

  • Preis: Nicht überall kosten Ferienwohnungen so viel wie in St. Moritz, Gstaad oder Zermatt. Sammeln Sie dazu Informationen und vergleichen Sie mit anderen Angeboten. Selbst innerhalb der gleichen Gemeinde ist die Bandbreite zwischen den günstigsten und den teuersten Angeboten oft sehr gross

 

  • Zustand: Bei Ferienwohnungen sind der Innenausbau und ein tadelloser Zustand fast noch wichtiger als beim Erstwohnsitz! Denken Sie an die Wiederverkäuflichkeit: Gut verkäuflich sind vor allem Wohnungen an guter Lage und bei Bezugsbereitschaft. Wer z.B. als Städter eine Wohnung in den Bergen kauft, will nicht als Erstes den Bauzustand checken und im grossen Stil umbauen.

 

  • Verkäufer: Versuchen Sie, etwas über den Hintergrund und die Seriosität des Verkäufers herauszufinden. Handelt es sich um einen Makler oder eine Agentur vor Ort, fragen Sie nach Referenzen. Agenturen, die im Dorf über Jahre etabliert und anerkannt sind, gelten als gute Adresse. Seriöse Makler werden Ihre spezifischen Bedürfnisse genauer klären und passende Angebote suchen.

 

  • Lage: Die Erschliessung und Erreichbarkeit aus dem Unterland können gar nicht hoch genug gewichtet werden! Wie steht es um die Distanzen zu touristischer Infrastruktur, zu Skiliften, zu sonstigen Freizeit- und Sportmöglichkeiten?

 

  • Beratung: Holen Sie wenn nötig den Rat von Fachleuten ein und lesen Sie alle relevanten Unterlagen und Dokumente gründlich durch. Dazu gehören der Kaufvertrag und der Grundbuchauszug; bei Eigentumswohnungen sollten Sie das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft kennen.

 

  • Finanzierung: Banken sind bei Ferienwohnungen restriktiv. Oft gibt es Hypotheken über etwa 50 – 60 Prozent des Kaufpreises; den Rest müssen Sie mit eigenen Mitteln finanzieren. Klären Sie ab, ob möglicherweise eine Aufstockung einer schon bestehenden Hypothek des Erstwohnsitzes möglich ist. Vorsicht: Eine Finanzierungshilfe aus Pensionskassenguthaben ist bei Ferienwohnungen nicht möglich.

 

  • Vermietbarkeit: Viele Käufer denken, dass sie einen Teil der Kosten durch die Vermietung an Dritte decken können. Seien Sie dabei realistisch: Meist wollen die Leute an Weihnachten, Neujahr und in den Sportferien selbst dort wohnen! Und in der Zwischensaison ist die Vermietbarkeit je nach Standort nicht immer einfach.

 

  • Verwaltung: Wenn Sie die Wohnung zur Vermietung ausschreiben, müssen Sie den Aufwand und die Kosten einkalkulieren. Klären Sie ab, wie und durch wen Sie Wohnungsübergaben, kurzfristig nötige Reparaturen und Reinigungen organisieren können. So oder so müssen Sie an den Zeitaufwand und die Umtriebe denken (Verwaltung, teils Gästebetreuung, Reparaturen, Reklamationen usw.).

 

  • Nebenkosten: Handelt es sich um eine Eigentumswohnungen, sollten Sie nach den Kosten für Verwaltung, Nebenkosten, Heizung etc. fragen. So oder so sind immer gewisse Auslagen und Reserven für Betrieb, Instandhaltung, Reparaturen etc. zu budgetieren.

 

  • Steuern: Bedenken Sie auch die steuerlichen Folgen. Wenn Sie die Wohnung unter dem Jahr vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Massgeblich ist in der Regel der Standortkanton der Wohnung. Hinzu kommt der Eigenmietwert. Beispiel: Nutzt der Eigentümer die Wohnung während vier Monaten privat, muss er für diese Zeit den Eigenmietwert versteuern. Für die restlichen Monate ist massgeblich, ob und in welchem Umfang Mieterträge anfallen.

Winter- oder Sommertourismus? Überlegen Sie sich, was Ihnen eine Ferienwohnung und die Umgebung versprechen. (Bild: Gstaad Tourismus)

Gstaad im Berner Oberland. (Bildquelle: Gstaad Tourismus)