Fragen rund um Bauland erhitzen die Gemüter in der ganzen Schweiz: zum Wohnen und Leben reicht das verfügbare Land immer weniger. Und wenn sich doch eine Parzelle findet, wird sie zu astronomischen Preisen gehandelt! Jetzt entzündet sich auch noch ein Streit zwischen Bund und Kantonen um Einzonungen. Wir geben Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Welches ist das wertvollste Land bzw. Grundstück in der ganzen Schweiz?

Die meisten Leute denken, dass die „Goldküste“ am Zürichsee die höchsten Preise für Land bzw. für Bauparzellen verzeichnet. Jedenfalls sind hier schon Kaufverträge beurkundet worden, die einem Quadratmeterpreis von 4’000 Franken entsprechen. Eine hübsche Parzelle mit etwas Umschwung (Grundfläche 2’000 m2) kostet also am Zürichsee rund 8 Millionen Franken – ohne Haus versteht sich!

In eine andere Sphäre stossen wir vor, wenn wir uns zum Vergleich noch die Bahnhofstrasse in Zürich anschauen. Nirgendwo sonst in der Schweiz machen Geschäfte und Boutiquen dermassen hohe Umsätze. Hier sind in den letzten Jahren Spitzenpreise für einzelne Geschäftshäuser (inklusive Land) von einigen Hundert Millionen Franken bezahlt worden! Ziehen wir den Wert des Gebäudes ab, so kommen wir wahrlich in eine Grössenordnung der Superlative: Pro Quadratmeter Land sind dies grob geschätzt 100’000 bis 150’000 Franken. Die Zürcher Bahnhofstrasse gilt also zu Recht als das „teuerste Pflaster“ der Schweiz.

Eine der Top-Immobilien der Schweiz: Bahnhofstrasse 53, Zürich. Renoviert von der Stararchitektin Tilla Theus, im Eigentum der Axa. Nirgendwo sonst sind die Liegenschafts- und Bodenpreise so hoch wie hier. (Bild: Luca Zanier)

Welches sind umgekehrt die billigsten Parzellen?

Der Wert von Land hängt immer davon ab, welcher Ertrag wirtschaftlich möglich ist. Wenn eben keine auserlesenen Boutiquen und exklusive Uhrenshops auf dem Boden stehen, sieht die Rechnung anders aus. Extrembeispiel landwirtschaftlicher Ertragswert: In der Landwirtschaftszone gibt es Bauland schon für fünf oder zehn Franken pro Quadratmeter; ist es ein abschüssiges «Bord» wird jeder vernünftige Landwirt noch weniger zahlen. Allerdings: Nach dem bäuerlichen Bodenrecht dürfen nur Bauern bzw. Bauernbetriebe solche Grundstücke kaufen, und sie müssen sie auch tatsächlich selbst bewirtschaften.

Gibt es in den Agglomerationen noch Bauland für ein Einfamilienhaus mit eigenem Garten?

Noch in den 1990er-Jahren war es gang und gäbe, dass attraktive Einfamilienhausparzellen auf den Markt kamen. Damals zu Quadratmeterpreisen von vielleicht 300 bis 600 Franken. In den grossen Agglomerationen in Zürich, im Raum Genf, am Genfersee, in Basel oder auch in der Innerschweiz wäre heute so etwas reines Wunschdenken. Bauland ist dermassen knapp, dass die Preise heute wesentlich höher liegen. «Im Zug der Verdichtung drängen immer mehr mehrgeschossige Wohnbauten in die Einfamilienhauszonen», sagt Patrick Schnorf vom Zürcher Beratungsunternehmen Wüest Partner. Auch hier gilt: Je grösser die Anzahl Geschosse und je höher die baurechtlich zulässige Nutzfläche, umso mehr klettern die Preise für Bauland in die Höhe. Bei verdichteter Bauweise oder an Standorten, wo plötzlich Hochhäuser möglich sind, steigen die Preise auf einige Tausend oder Zehntausend Franken – pro Quadratmeter!

Nur im Toggenburg, im Wallis oder im Prättigau (GR) finden sich noch Parzellen zu vielleicht 150 oder 200 Franken pro Quadratmeter.

In der Landwirtschaftszone kostet der Quadratmeter oft nur 10 bis 20 Franken. Günstiges Bauland für Einfamilienhäuser gibt es ab 150 Franken, zum Beispiel im Toggenburg. (Bild: Pixabay).

Wie finde ich bezahlbares und geeignetes Bauland?

Praktisch alle Varianten von Wohnungen, Liegenschaften und auch Bauparzellen finden Sie heute auf Online-Plattformen wie newhome.ch. Mit einem Suchauftrag und einem Filter (Kategorie „Bauland / Parzelle“) erhalten Sie eine Nachricht, wenn etwas Passendes auf den Markt kommt. Meist ist es auch sehr nützlich, den Kontakt über das lokale Bauamt, das Grundbuchamt oder lokale Architekten und Generalunternehmen zu suchen. Sie sind im Bild über das Baurecht, Zonenplan und Planungsverfahren in der Gemeinde. Da die bestehenden Zonen in den Agglomerationen fast durchweg schon überbaut sind, gibt es noch eine weitere wichtige Regel: Sie sollten auch bereits überbaute Parzellen in Betracht ziehen (Variante Abbruch und Ersatzneubau).

Worauf ist bei einer Parzelle überhaupt zu achten?

Licht, Exposition und Aussicht sollten Ihren persönlichen Anforderungen entsprechen. Holen Sie den Rat von Fachleuten und von Ihren Baupartnern ein (Architekt oder Bauunternehmer). Zu beurteilen ist vor allem die Frage, ob die Form und Grösse der Parzelle, Grenzabstände, Ausnützungsziffer, Bauvorschriften und Zonenplan die Realisierung des gewünschten Bauprojekts gestatten. Wichtig ist natürlich die Ausnützung (Verhältnis von zulässiger Wohn- bzw. Nutzfläche zur Grundfläche der Parzelle). Hinzu kommen sogar noch geologische Abklärungen, um auf Nummer sicher zu gehen: Denn ein Fels im Untergrund, ein hoher Grundwasserspiegel, Hanglage, Altlasten etc. können Ihr Bauprojekt unter Umständen verteuern.

Weshalb wird Bauland immer knapper und immer teurer?

Nur rund sieben Prozent der gesamten Fläche der Schweiz sind als Bauzone verfügbar. Das entspricht in etwa der Fläche des Kantons Tessin. Nach dem aktuellen Raumplanungsgesetz von 2014 gilt der Grundsatz, dass mit Bauland haushälterisch umzugehen ist. In vielen Regionen haben das Siedlungsgebiet bzw. die verfügbaren Bauzonen nicht mehr zugenommen. Die Folge: Eine immer stärkere Nachfrage trifft auf ein viel zu knappes Angebot. Also steigen die Preise. Die Nachfrage hat sich sukzessive erhöht, unter anderem als Folge des Bevölkerungswachstums, aber auch als Folge des Wohlstands (höherer Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche).

Was sind die Risiken und die Konsequenzen?

An den zentralen und meist teuren Wohnstandorten liegen die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen schon heute dermassen hoch, dass der Traum von den eigenen vier Wänden in weite Ferne rückt. Bauland ist damit der wichtigste Kosten- und Knappheitsfaktor für den Bau- und Wohnungsmarkt! Als Faustregel geht man davon aus, dass allein der Landerwerb heute etwa die Hälfte der Kaufpreise ausmacht, auch bei verdichteter Bauweise im Stockwerkeigentum. Je mehr die Landpreise «einschenken», umso grösser wird der Druck, anderweitig eine billigere Lösung zu suchen. Das könnte zulasten der Wohnfläche und vor allem zulasten der Qualität beim Bauen gehen.

Weshalb wird aktuell in vielen Kantonen gar kein Bauland eingezont?

Im April hat der Bundesrat einen Einzonungsstopp für fünf Kantone verfügt (Zürich, Zug, Schwyz, Luzern und Genf). Der Grund liegt darin, dass diese Kantone bestimmte Elemente des Raumplanungsgesetzes nicht fristgerecht umgesetzt haben. Konkret geht es um die Mehrwertabschöpfung: Profitiert ein Landeigentümer von einer Einzonung oder einer Umzonung (was die Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten erhöht), soll die öffentliche Hand einen Teil des Gewinns abschöpfen (mindestens 20 Prozent). Drei weitere Kantone sind von einem Verbot von Einzonungen betroffen, weil sie ihre eigenen Richtpläne nicht rechtzeitig angepasst haben (TI, GL und OW).

Nachdem Zug im Mai ein neues Gesetz verabschiedet hat, kann das Verbot von Einzonungen dort wohl aufgehoben werden. Ein schwacher Trost: Die aktuelle Raum- und Richtplanung wird in Zug und auch in vielen anderen Teilen der Schweiz Einzonungen von Wohnbauland extrem erschweren.

Was sind die Konsequenzen daraus?

Bauland wird erst recht knapp. Unangenehm ist vor allem auch die in mehreren Kantonen entstandene Rechtsunsicherheit. In der Branche kommen die aktuellen Entwicklungen jedenfalls schlecht an. Markus Sidler von der Innerschweizer Generalunternehmung Anliker sagt zum Beispiel: „Bauland ist überall knapp, selbst in weniger attraktiven Randregionen. Die Preise für Bauland sind in den letzten Jahren enorm gestiegen.“ Jede weitere Verknappung sei grundsätzlich kontraproduktiv.

Gibt es eigentlich auch Kantone oder Regionen mit «zu viel» Bauland?

Eines der grössten Probleme stellt die völlig ungleiche Verteilung der vorhandenen Baulandreserven dar. Besonders grosszügig eingezont haben die Kantone Wallis, Jura, Thurgau und Graubünden. Pro Einwohner stehen hier etwa 500 bis 600 Quadratmeter Bauland zur Verfügung. Bloss sind all diese Parzellen eben oft „weit ab vom Schuss“. Und dort, wo es eine Mehrheit der Leute hinzieht – nämlich in die Städte und Arbeitsplatzzentren – findet sich kaum noch Bauland. In Genf oder Zug sind pro Person nur etwa 100 Quadratmeter Bauland verfügbar.

Unser Blog über Bauland, Teil 1.

 

Kaum zu glauben, aber wahr: In mindestens acht Kantonen gilt ein absolutes Verbot von Einzonungen für neues Bauland. Hintergrund ist ein Streit zwischen Bund und Kantonen um das Raumplanungsgesetz. (Bild: Pixabay)