In vielen Familien stellen Liegenschaften das Tafelsilber dar. Die Erben sind sich oft nicht im Klaren, auf welchem Schatz sie mit Immobilien sitzen. – Weil in der Erbengemeinschaft alle gleichberechtigt mitreden, wird es aber meist kompliziert. Und nicht jedes Objekt ist leicht verkäuflich.

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Wer kennt sie nicht, all die Geschichten von Streit, Gerichtsfällen und Argwohn, wenn es eines Tages um die Aufteilung des Familienerbes geht. Selbst in den besten Familien kippt vielleicht die Stimmung, weil die Erben völlig unterschiedliche Interessen verfolgen. Manchmal kommt es zum Zerwürfnis, weil schon länger Konflikte in der Familie schwelen.

Das Erbe verteilen – aber wie?

Komplex wird es, wenn Immobilien im Spiel sind. Setzt sich die Erbschaft aus Sparguthaben und Wertschriften zusammen, ist die Erbteilung rasch abgewickelt: Das Geld bzw. der Erlös zum aktuellen Wert wird durch die Anzahl Miterben geteilt. Manchmal legt der Erblasser auch im Testament fest, welchem Erben oder eingesetztem Erben was zusteht.

Liegenschaften sind im Gegensatz zu Geld nicht einfach teilbar. Kommt dazu, dass es nicht wie bei Aktien einen täglich publizierten, objektiven Börsenkurs gibt. Wenn zum Beispiel aus einer Erbschaft ein Nachkomme eine Liegenschaft übernehmen will, zieht sich dieses Verfahren oft sehr lange hin – manchmal können sich die Erben weder auf ein Verfahren noch auf einen Experten zur fairen Schätzung des Objekts einigen.

«Es ist kompliziert»

Der Berner Notar Bernhard Leiser sagt dazu: «Erbengemeinschaften gelten als konfliktträchtig.» Gerade bei Liegenschaften und speziell bei geerbten Mehrfamilienhäusern stellte er in seiner langjährigen Tätigkeit im Notariat Leiser & Beutler immer wieder divergierende Interessen fest: Die einen wollen bestenfalls «sanft renovieren», andere sehen das Haus als längerfristige Investition und wollen gleich alles neu machen.

Weil eine Einigung und ein Verkauf ohnehin Zeit brauchen, werden die meisten das Objekt vorerst vermieten. Doch selbst dies birgt einigen Diskussionsstoff – wer soll zu welchem Preis in der Erbliegenschaft wohnen?

Rechtlich besitzen die Erben das Haus im Gesamteigentum, «zur gesamten Hand», wie die Juristinnen und Juristen sagen. Gesamteigentum heisst: Sie können nur gemeinsam darüber bestimmen. Die meisten wichtigen Fragen wie Verkauf, Vermietung, Umbau oder die Aufnahme einer Hypothek bedürfen der Zustimmung aller Gesamteigentümer. Eine gewisse Erleichterung für den Alltag bringen Vollmachten. So kann zum Beispiel die Erbengemeinschaft einer Vertrauensperson innerhalb oder ausserhalb der Familie eine Vollmacht mit einem Verwaltungsauftrag ausstellen. «Das wäre sogar mündlich möglich, doch mit Vorteil sollte die Vollmacht klar umschrieben sein und schriftlich vorliegen», so der Ratschlag von Bernhard Leiser. Damit könnte die bevollmächtige Person die nötigen Handlungen vornehmen: Unterhalt, Reparaturen, Vermietung, Auftrag für eine Schätzung etc. Für den Zahlungsverkehr verlangen die meisten Banken eigene Vollmachten.

«Ich würde aber davon abraten, das Mandat allzu weit zu fassen», erläutert Bernhard Leiser. Handle es sich nicht rein um eine Verwaltungsvollmacht, könnte die Person unter Umständen sogar den Verkauf der Erbliegenschaft an die Hand nehmen. Ein Entscheid von solcher Tragweite müsste aber gemeinsam vorbereitet und gefällt werden. Je nach den konkreten Umständen sind auch Bestimmungen im Testament des Erblassers zu berücksichtigen. So wäre es denkbar, dass der Erblasser einen Willensvollstrecker einsetzt. Dieser wäre befugt, das Erbe nach dem Willen des Erblassers zu verwalten bzw. aufzuteilen.

Die Immobilie schätzen

Fachleute empfehlen in jedem Fall eine unabhängige Ermittlung des Verkehrswertes. Denn die meisten Laien können sich schwer vorstellen, in welcher Bandbreite sich die aktuellen Marktwerte bewegen. «Der Markt spielt verrückt.» Das ist derzeit einige der häufigsten Aussagen, wenn es um die erzielten Verkaufspreise von Immobilien geht. Für Mehrfamilienhäuser an guten Stadtlagen werden heute Preise bezahlt, die sich viele Erbengemeinschaften früher kaum vorstellen konnten.

Das heisst: Wenn einer der Miterben das Haus übernehmen will, wird es extrem teuer. Oft scheitert es schlicht am Geld – denn nur wenige können solch hohe Preise aufbringen und den Miterben ihren Anteil auszahlen. Für Erben gäbe es aber manchmal triftige Gründe, das Haus als Kapitalanlage in der Familie zu behalten. Mit einer Immobilie an guter Lage sitzen die Erben buchstäblich auf einem «Goldschatz». Die Objekte lassen sich problemlos vermieten und versprechen stabile Einnahmen. Doch nicht jedes Objekt geht als «Top-Immobilie» durch! An sehr peripheren Lagen oder bei schlechtem Zustand ist es oft schwierig, den Wert korrekt zu bestimmen. Hier bringen nur Expertenschätzungen oder konkrete Kaufangebote von seriösen Interessenten etwas Licht ins Dunkel.

Familienerbe bewahren oder nicht?

Erblasser haben einen gewissen Spielraum, in einem Testament oder in einem Erbvertrag gewisse Spielregeln aufzustellen oder Teilungsvorschriften zu machen – allerdings immer unter Beachtung der gesetzlichen Pflichtteile nach Erbrecht (ZGB, Artikel 471). Ist der Erblasser bestrebt, den Familienbesitz zu wahren, gäbe es folgende Möglichkeit: Er legt testamentarisch fest, dass der Objektwert durch eine Fachkommission geschätzt wird. Dann soll einer der Miterben die Möglichkeit haben, das Familienerbe zu ebendiesem Schätzwert zu übernehmen. «Im Kanton Bern kommt dies öfters vor, und die anerkannte Gültschätzungskommision ermittelt den Wert», sagt Bernhard Leiser. Viele andere Kantone kennen eine ähnliche Regelung.

Vorgehen beim Verkauf

Wenn die Erben aber ohnehin verkaufen wollen oder müssen, sieht das weitere Vorgehen meist so aus: Die Miterben müssen eine Vorstellung davon haben, zu welchem Preis sie das Familienerbe bzw. die Liegenschaft öffentlich ausschreiben wollen. Ab einem gewissen Volumen oder speziell bei Mehrfamilienhäusern entscheiden sich viele Erbengemeinschaften, einen professionellen Fachmann mit dem Verkauf zu beauftragen (Maklervertrag). Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt auch hier: Das Verkaufsmandat kommt nur zustande, wenn die Erbengemeinschaft einstimmig dafür ist. Von selbst versteht sich, dass bei der definitiven Handänderung alle Miterben einverstanden sein müssen und alle nötigen Dokumente gemeinsam unterzeichnen. Wer soll beim Verkauf den Zuschlag bekommen? Auch dazu braucht es Einstimmigkeit der Erben. Es liegt in ihrem Ermessen, zum Beispiel einer sympathischen Familie den Vorzug zu geben. Oder sie lassen ein kompetitives «Bieterverfahren» organisieren. Dann bekommt am Schluss der Meistbietende den Zuschlag.

Fazit: Für die meisten Erbengemeinschaften macht es sich bezahlt, sich professionell beraten zu lassen. Das umfasst zum einen die rechtliche Seite, zum anderen auch den wirtschaftlichen Aspekt einer Erbschaft – ganz speziell die richtige Einschätzung von Immobilien. Denn häufig werden sich die Erben erst dann an ihrem Anteil erfreuen können, wenn allfällige Konflikte beigelegt sind.

FAQ’s: Haus geerbt – wie geht es weiter?

Die Erben sind Gesamteigentümer einer geerbten Liegenschaft. Es spielt keine Rolle, ob sich die Erbengemeinschaft aus den Kindern oder den Kindern und einem überlebendem Ehegatten zusammensetzt (Witwe oder Witwer). Sie übernehmen alle Rechte und Pflichten, die damit verbunden sind – bestehende Mietverträge, Hypotheken etc. Die einzelnen Erben können nicht selbst über ihr Erbe verfügen. Will ein einzelner Erbe das Haus verkaufen, braucht er die einstimmige Zustimmung aller Miterben. Selbst wenn ein einziger Erbe dagegen ist, kann dies die ganze Konstellation blockieren.

Die Regelung des Nachlasses ist grundsätzlich Sache der Erben. Welche Behörden dabei noch aktiv werden, die Erstellung von öffentlichen Inventaren etc. ist kantonal geregelt. https://www.notariate.zh.ch/deu/notariat/erbrecht/kann-ich-die-erbschaft-annehmen/oeffentliches-inventar/

Der Zweck einer Erbengemeinschaft liegt darin, die Aufteilung des Erbes abzuwickeln. Eine dauerhafte Bewirtschaftung von Vermögensteilen zu Anlagezwecken entspricht nicht diesem Prinzip. In Einzelfällen mag das Halten von Liegenschaften sinnvoll sein. Das setzt aber voraus, dass in der Erbengemeinschaft ein gutes Einvernehmen herrscht und ein langfristiger Anlagehorizont gegeben ist. Auf Dauer – vor allem wenn die Erbengemeinschaft im Zug des Generationenwechsels immer grösser wird – besteht aber ein grosses Risiko von divergierenden Interessen und Auffassungen. Plötzlich reden dann auch noch viele Neffen und Cousinen mit und so weiter. – Eine Immobiliengesellschaft kann ab einem gewissen Volumen Sinn machen. Dabei sind aber wesentliche und komplexe rechtliche und steuerliche Probleme zu bewältigen.

Wenn ein Willensvollstrecker eingesetzt wurde, so gehört es unter anderem zu dessen Aufgaben, den Nachlass möglichst konfliktfrei abzuwickeln. Doch manchmal führen weder dieser Weg noch Verhandlungen oder der Beizug von Anwälten zu einer Lösung. Ausser dem Gang aufs Gericht gibt es aber noch einen weiteren möglichen Weg: die sogenannte Mediation. Mit Hilfe einer unparteiischen, entsprechend geschulten Person versuchen die zerstrittenen Erben, zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen. Ein Mediationsverfahren ist vor allem dann von Vorteil, wenn die Chancen vor Gericht unklar sind und wenn hohe Anwalts- und Gerichtskosten vermieden werden sollen.

Das Gesetz sieht die Erbteilungsklage als Lösungsweg ausdrücklich vor. Artikel 604 ZGB lautet: «Jeder Miterbe kann zu beliebiger Zeit die Teilung der Erbschaft ver­langen, soweit er nicht durch Vertrag oder Vorschrift des Gesetzes zur Gemeinschaft verpflichtet ist.» Somit steht jedem Erben das Recht zu einer Erbteilungsklage zu. Sie erlaubt es einem Erben, seinen Anteil am Nachlass einzufordern und aus der Erbengemeinschaft auszutreten – und dies zu jedem Zeitpunkt, da das Recht auf diese Klage nicht verjährt. Weil ein solches Verfahren nicht nur kostspielig, sondern auch langwierig sein kann, stellt eine solche Klage allerdings eine Ultima Ratio dar. Der Weg ans Gericht heisst aber auch, dass die Liegenschaft zwingend verkauft werden muss und der Erlös aufgeteilt wird. Vorsicht: Finanziell schadet dies den Interessen der Erben. Denn bei einem solchen öffentlichen Verkauf (Versteigerung) werden in der Regel tiefere Preise als bei einem Freihandverkauf erzielt.

Wie bei allen anderen Entscheidungen gilt: Es müssen sich alle einverstanden erklären. Eine fortgesetzte Erbengemeinschaft kann die Liegenschaft selbst verwalten, bis auf weiteres vermieten, unterhalten etc. Oder sie beauftragt eine externe Verwaltungsfirma. Rechtlich gesehen bildet die Erbengemeinschaft eine einfache Gesellschaft. Fachleute raten allerdings eher davon ab, weil das Konfliktpotenzial erheblich ist. Das Einstimmigkeitsprinzip birgt das Risiko, dass die Meinungen immer wieder auseinander gehen und wichtige Handlungen nicht vorgenommen werden und blockiert sind.

Die Erbengemeinschaft besteht solange fort, bis sich die Erben über das Vorgehen einigen können – zum Beispiel in Form eines Teilungsvertrags. In diesem Dokument würde geregelt, was die einzelnen Teile der Erbschaft wert sind, wie sie verteilt werden oder wie die Erbmasse liquidiert wird. Der Entscheid über die Aufteilung liegt aber immer bei der Erbengemeinschaft (Einstimmigkeitsprinzip). Für die Liegenschaft gibt es kurz gesagt zwei Varianten: Einer der Erben übernimmt das Objekt zu einem gemeinsam festgelegten Wert – man einigt sich darauf, eine Expertenschätzung eines ganz bestimmten Experte zu akzeptieren. Oder man bestellt zwei Gutachten und nimmt den Durchschnitt etc. Auf dieser Grundlage wird der Anteil der Miterben ausbezahlt. Die zweite Variante: Die Erben entscheiden sich für einen Verkauf und beauftragen zum Beispiel einen Makler. Dieser würde sich dann um die Ausschreibung, Verkaufsdokumentation, Besichtigungen, Vermarktung, Verhandlungen etc. kümmern.

Eine Erbteilung gilt als «vollständig», wenn alle Vermögenswerte unter den Erben aufgeteilt sind und die Erbengemeinschaft schliesslich aufgelöst wird.

Die Notare bzw. Juristinnen und Juristen unterscheiden noch mindestens zwei weitere Varianten:

  • Die subjektiv-partielle Erbteilung: Ein Erbe oder mehrere Erben werden abgefunden und scheiden aus der Erbengemeinschaft aus. Die verbleibenden Erben bilden weiterhin eine Erbengemeinschaft.
  • Die objektiv-partiellen Erbteilung: Sämtliche Erben verbleiben in der Erbengemeinschaft, sie teilen aber bereits einen Teil des Nachlasses unter sich auf.