Rund um Umzüge, Service & Unterhalt im Lockdown, Miete und Kauf von Wohnungen gingen topaktuelle Fragen ein. Aus der Praxis und aus dem Leben gegriffen: Lohneinbussen, Arbeitslosigkeit, psychischer Druck und Fragen rund um die Trends für den Immobilienmarkt stehen bei den neuen Q & As im Vordergrund. Hier unsere Antworten.

Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, Ihre Frage direkt und anonym unter dem Beitrag zu stellen. Unsere Experten beantworten diese zeitnah und kostenlos.

Miete und Mietzinsdepot: Wenn man knapp bei Kasse ist

Mitten im Lockdown gab es einen Zahlungsaufschub, um etwas Druck wegzunehmen. Doch ganz generell gilt bei allen Mietverpflichtungen, sonstigen Schulden oder eben beim gesetzlich zulässigen Mietzinsdepot: Im rechtlichen Sinne haben Sie keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter Zugeständnisse macht. Natürlich gilt immer der Grundsatz, dass die beiden Parteien miteinander reden anstatt streiten oder gar den Anwalt einschalten sollen. Tatsache ist, dass der Lockdown und die wirtschaftlichen Folgen viele Leute in eine schwierige Phase bringen! Gerade wegen der wirtschaftlichen Unsicherheit werden wohl Vermieter vermehrt eine Mietzinskaution als Sicherheit verlangen.

Sie haben folgende Möglichkeiten: Versuchen Sie, mit dem Vermieter zu verhandeln. Denkbar wäre etwa eine Zahlung des Depots in Raten. Oder vielleicht finden Sie jemanden im Freundeskreis, der ihnen finanziell unter die Arme greift. Als dritte Möglichkeit kommt es noch in Frage, anstelle einer Kaution in bar eine Versicherung bzw. Bürgschaft abzuschliessen. Die so genannte Mietkautionsversicherung wird von verschiedenen Versicherungen und spezialisierten Unternehmen angeboten. Ähnlich wie jede Versicherung kostet die Bürgschaft aber eine jährliche Prämie.

Ja. Siehe oben. Die vertraglichen Verpflichtungen und das Mietrecht gelten unverändert. Juristisch gesehen ist es so: Finanzielle Engpässe, Arbeitslosigkeit, Lohneinbussen etc. sind für die Betroffenen sehr unangenehm und bringen viele Leute in eine missliche Lage. Rechtlich gilt dies aber nicht als «Unmöglichkeit» den Vertrag zu erfüllen. Es bleibt also nichts anderes übrig, als das Gespräch mit der Verwaltung zu suchen und zu verhandeln.

Total-Umbau in schwierigen Zeiten

Wir verstehen, dass den Mieterinnen und Mietern eine unangenehme Phase bevorsteht. Zuerst zur Ansteckungsgefahr: Die offizielle BAG-Vorschriften wie Abstandsregeln (zwei Meter), Hygienevorschriften sind zwingend einzuhalten. Der Vermieter und die von ihm beauftragte Baufirma sind dafür verantwortlich, dass die aktuell geltenden BAG-Vorschriften beachtet werden. Stellen Sie Verstösse fest, können Sie sich an die Polizei wenden. Es gilt bei Umbau und Umzügen nach gesundem Menschenverstand zu handeln.

Zur mietrechtlichen Frage: Bau- und Umbauarbeiten sind und waren immer zulässig. Die Totalsanierung nur zwei Monate im Voraus anzukündigen – bei dieser Mieterschaft – ist nicht gerade sozialverträglich. Aber rechtlich wohl zulässig. Es ist sehr ungewiss, ob Sie auf dem Rechtsweg etwas erreichen könnten. Selbst ein Aufschub würde ja das Problem nicht lösen, dass umgebaut werden soll. Die meisten Juristinnen und Juristen sind der Auffassung, dass sich ein Umbau nicht grundsätzlich verhindern lässt.

Corona: Streit und Psychokrieg in der WG – wie weiter?

Das ist ja in der Tat nicht auszuhalten. Wir bedauern, dass Sie in diese schwierige Lage kamen. Offenbar gab es wohl von Anfang an Konflikte, sonst hätten Sie ja keine Überwachungskamera installiert. Im privaten Bereich sind solche Kameras an sich erlaubt. Sie müssen aber darauf achten, nicht gegen das Datenschutzgesetz zu verstossen. Nicht jeder muss es sich gefallen lassen, ungefragt gefilmt zu werden.

Nichts gibt aber Ihrem Vermieter das Recht, sich Zutritt zu Ihrem Zimmer zu verschaffen. Das gilt als Hausfriedensbruch. Der Vermieter darf höchstens in einem absoluten Notfall ungefragt die vermietete Wohnung betreten.

Dann die heikle Frage mit der Kündigung: Eine Schlichtungsbehörde oder ein Mietgericht könnte das Vorgehen Ihres Vermieters vielleicht als «Rachekündigung» interpretieren. Auf dem Rechtsweg wäre es möglich, dass Sie vor einer Kündigung geschützt würden. Allerdings ist all dies mit Aufwand und Zeit verbunden. So wie Sie schreiben, ist es in dieser Wohnsituation kaum auszuhalten. So sollten Sie sich auf jeden Fall umsehen, dass Sie bald eine andere Wohnung oder ein anderes WG-Zimmer finden.

Reinigung und Gebäudeunterhalt im Lock-Down

Grundsätzlich ist die Verwaltung verpflichtet, den üblichen Service, Unterhalt und Reparaturen sicherzustellen. Hygiene- und Abstandsvorschriften gemäss Bundesamt für Gesundheit (BAG) in der Phase des Notrechts sind zwingend einzuhalten. Die Reinigung von Treppenhäusern, Liften, Waschküchen, Treppenhäusern etc. sind nach unserer Auffassung machbar. Oft ist es ja eine Einzelperson, die die wöchentliche Reinigungstour macht. Aufschieben liessen sich Reparaturen, wenn die BAG-Richtlinien bei einer Arbeit nicht eingehalten werden können.

Zu den Kosten: Der Vermieter darf die vertraglich vereinbarten Kosten verrechnen. Als Mieter haben Sie das Recht, eine genauere Abrechnung zu bekommen und auf Anfrage sogar Einsicht in die detaillierten Unterlagen zu nehmen. Insofern müsste auch eine Kostenreduktion möglich sein, und zwar für Leistungen, die eine gewisse Zeit gar nicht oder reduziert erbracht wurden. Massgeblich sind die belegten Kosten. Sofern für die Reinigung eine Drittfirma beauftragt wurde, hängt es auch davon ab, was der Vermieter während des Lockdowns effektiv bezahlen musste.

Immobilien-Makler: Ein Beruf mit Zukunft trotz Krise?

Wir kennen die Details dieses Vertrags und die genauere Geschäftsbeziehung nicht. In der Branche sind solche Verträge üblich – etwa beim Franchise-System:  Der neue Makler nutzt das Geschäftsmodell, Marke und Dienstleistungen innerhalb der Agentur oder des Netzwerks. Dafür zahlt er je nach dem regelmässige Fixbeträge oder Prozente seines Umsatzes. Tatsächlich ist es im aktuellen Umfeld für Berufseinsteiger nicht einfach, hier rasch Fuss zu fassen und schon bald eigene Geschäfte abzuschliessen.

Auf dem Höhepunkt der Corona-Krise und des Locksdowns kam der Markt natürlich ins Stocken. Aber clevere und längerfristig denkende Geschäftsleute nutzen die Zeit, sich für die Phase danach gut vorzubereiten, sie widmen sich der Akquisition und der Optimierung ihrer Arbeitsweise (Digitalisierung).

Wenn nun diese Geschäftsbeziehung nicht das hält, was sie verspricht, sollten Sie die Kündigung prüfen. Eine gute Einführung und Schuldung wären sehr wichtig. Kann Ihnen dies der Geschäftspartner nicht bieten (in Widerspruch zum Vertrag), sollten Sie einen anderen Weg suchen.

Steigen jetzt die Hypothekarzinsen?

Im März und April gab es viel Unsicherheit im Markt. So kam es zu ungewöhnlichen Zinsschwankungen. Manche Anleger verkauften sogar sichere Staatsanleihen, die langfristigen Zinsen haben sich temporär verteuert. Doch jetzt beruhigt sich die Lage. Zinsprognosen sind immer schwierig, aber die meisten Experten rechnen damit, dass die Zinsen in den nächsten 12 Monaten nicht gross steigen werden.

Die langfristigen Zinsen hängen etwas vereinfacht gesagt von der Konjunktur, vom Kreditmarkt, von Inflationserwartungen und vor allem auch von den Leitzinsen und der Politik der Notenbanken an. Schon die letzten 30 Jahre gingen ja in die Geschichtsbücher ein, was die Zinsen betrifft: Über Jahre und Jahrzehnte sind die Zinsen fast immer stabil geblieben oder tendenziell gesunken. Ein historischer Tiefststand war bei den Hypotheken im Frühling 2019 erreicht.

Interessant dabei: Im März und April in diesem Jahr gingen die Zinsen kurzfristig nach oben. Doch jetzt ist wieder Ruhe eingekehrt. Die aktuellen Hypothekarzinsen für die meisten Laufzeiten sind jetzt wieder gleich attraktiv wie 2019.

Was aber auch zu bedenken ist: Die Risiken im Immobilien- und Kreditmarkt liegen heute wohl etwas höher als früher. So ist es gut denkbar, dass die Banken ihre eigene Risikobeurteilung, die Preisgestaltung und Margen überdenken.

Wenn wir uns die globale Staatsverschuldung und die Hilfsprogramme der Staaten und Notenbanken anschauen, ist es gut möglich, dass die Zinsen tief bleiben – jedenfalls solange wir später keine eindeutigen Tendenzen einer Inflation haben. Das Fazit: Die Zinsen für Hypotheken bleiben noch einige Zeit mit hoher Wahrscheinlichkeit günstig.

Was sind die Folgen für den Eigenmietwert? Wird er abgeschafft?

Zum Eigenmietwert laufen seit Jahren Abklärungen, Verhandlungen in den Kommissionen des Parlaments sowie die Diskussion von Varianten; und es gab auch bereits eine breit angelegte Vernehmlassung. Ein klarer, konsistenter Entwurf oder ein schlüssiges, mehrheitsfähiges Modell wurde bisher nicht gefunden. Leider mahlen die Mühlen sehr langsam, wenn es um grössere Würfe geht. Letztes Jahr hiess es, dass der Systemwechsel kaum vor 2022 kommen wird. Die Folgen der Corona-Krise und die Gefahr einer Rezession werden wohl zur Konsequenz haben, dass die Abschaffung des Eigenmietwertes auf der Traktandenliste in Bern eher nach hinten rückt. Nicht zu vergessen ist, dass eine Vorlage in letzter Instanz wahrscheinlich noch in einer Volksabstimmung genehmigt werden müsste. Konkrete Daten sind derzeit nicht bekannt.

Hauskauf: Ist der vertragliche Termin einzuhalten?

Die Verkäuferin ist grundsätzlich verpflichtet, den Vertrag einzuhalten. Selbst mitten im Lockdown im März und Anfang April gingen schweizweit sehr viele Umzüge und Wohnungswechsel gut über die Bühne. Als Käufer sind sie immer gut beraten, zeitlich eine gewisse Reserve einzuplanen. In vielen Fällen planen die Käufer etwas Zeit für den Umzug ein; meist wollen sie auch noch kleinere oder grössere Renovationen durchführen, bevor gleich die Zügelfirma kommt.

 

Im Verlauf des Monats Juni werden das Notrecht und die Auflagen zum Schutz vor Ansteckungen tendenziell gelockert. So müsste auch die Verkäuferin des Hauses unter solchen Umständen in der Lage sein, alles wie vertraglich vereinbart vorzubereiten (Auszug, Räumung, Reinigung, Schlüsselübergabe, formelle Schritte beim Grundbuchamt etc.).

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Ihre Fragen – unsere Antworten:

Bremst das Coronavirus in den nächsten Monaten auch den Immobilienmarkt? Tausende von Mietern und inzwischen auch Vermietern sorgen sich, dass sie in Geldprobleme geraten können. Wir stellen die häufigsten Fragen und Antworten zusammen.

  • Wir haben ein Haus zu verkaufen. Macht dies in der jetzigen Situation Sinn? Oder ist es besser bis nach der Krise zu warten? Bricht gar der Immobilienmarkt zusammen?

Der Immobilienmarkt ist sehr unterschiedlich betroffen. Tatsächlich schwierig ist die Lage von Hauseigentümern mit geschäftlich genutzten Flächen (Läden, Restaurants, Coiffeur, Gewerbe, Shopping Center etc.). Privat genutzte Wohnungen und Häuser stehen im Vergleich dazu wesentlich besser da. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass der Immobilienmarkt in diesem Segment zusammenbricht. Der Schweizer Markt gilt auch deshalb als solid, weil die durchschnittliche Verschuldung der Hauseigentümer bis jetzt sehr moderat war.

Auf dem Immobilienmarkt läuft einfach alles etwas langsamer. Transaktionen und Bauprojekte sind eher rückläufig und verzögern sich. Viele Verkäufer warten vorerst ab. So wäre folgendes Szenario denkbar: Ähnlich wie nach der Finanzkrise 2008 gibt es vorübergehend einfach weniger Handänderungen, aber ohne dass die Preise deswegen gross sinken. Längerfristige Prognosen über die nächsten Monate hinaus sind aber schwierig.

Mehr zur Immobilienbranche in der aktuellen Lage; Immobiliencrash oder sanfte Korrektur?:

  • Sinken jetzt als Folge der Coronakrise die Verkaufs- bzw. Kaufpreise von Immobilien?

Bis jetzt gibt es keine Anzeichen dafür. Der Immobilienmarkt ist aber heterogen. Liegenschaften mit Ladenflächen oder teils auch touristisch genutzte Objekte und Immobilien sind eher von der Krise tangiert. Privates Wohneigentum steht bis jetzt sehr robust da.

Es gibt triftige Gründe zur Annahme, dass Wohneigentum dieses Jahr recht stabil bleiben wird (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser). Die extrem tiefen Zinsen führen dazu, dass sich Immobilien zu sehr attraktiven Konditionen finanzieren lassen. Es gilt nach wie vor die Losung «kaufen ist günstiger als mieten». Die Volkswirtschaft und der Immobilienmarkt durchlaufen immer wieder Auf- und Abschwünge. Wohnen ist aber ein Grundbedürfnis, und die Nachfrage nach selbst genutztem Wohneigentum verläuft meist sehr stabil.

So ist es gut möglich, dass es in den nächsten Wochen einfach weniger Transaktionen und weniger Neubauten geben wird. Es gibt keine Anzeichen, dass die Verkäufer jetzt von tieferen Preisen ausgehen. Ein Szenario wäre: Es finden einfach eine Zeit lang weniger Verkäufe bzw. Käufe statt. De facto bleiben die Preise bei einem solchen Szenario unverändert. Prognosen für nächstes oder übernächstes Jahr sind schwierig. Klar ist, dass das Wirtschaftswachstum sinkt, und die Arbeitslosigkeit steigen wird.

  • Als private Eigentümerin habe ich ein Ladenlokal an ein Nagelstudio vermietet. Nun musste das Geschäft auf Anordnung des Bundes schliessen. Muss ich der Mieterin eine Stundung der geschuldeten Miete gewähren?

Zu dieser häufigen Frage haben sich schon zahlreiche Fachleute und renommierte Juristen geäussert. Das Gesetz liefert dazu keine eindeutige Antwort. Je nach Interessenlage (Mieter- oder Vermieterseite) sind die Statements etwas anders gefärbt.

Bei einem Nagelstudio oder einem Coiffeur ist es objektiv so, dass dem Publikum schlicht der Zutritt in diese Geschäfte untersagt ist. Es ist also eine direkte Folge behördlicher Anordnungen. Die Juristen debattieren nun darüber, ob dieser «Mangel» quasi zum normalen Betriebsrisiko eines Geschäftsmieters gehört oder nicht. Je nach Auslegung wäre die Miete in dieser Notsituation nicht geschuldet oder jedenfalls nicht im vollen Umfang. Die meisten Fachleute empfehlen, auf dem Verhandlungsweg eine gütliche Einigung zu suchen. Wenn die geschuldete Miete vorerst «gestundet» wird, vergibt sich keine Seite etwas.

  • Wir haben in unserem Mehrfamilienhaus zwei Wohnungen privat vermietet. Das ist buchstäblich unsere «Altersrente». Müssen wir ebenfalls eine Mietzinsreduktion gewähren?

Rechtlich liegt der Fall anders. Eine Wohnung weist ja infolge der Coronakrise auf keinen Fall einen „Mangel“ auf, wie sich dies für geschäftlich nutzbare Räume sagen lässt. Also geht es bei der Wohnungsmiete primär um die fehlende Liquidität von Mietern, die vorübergehend keine Zahlungen leisten können. Die meisten Verwaltungen wollen natürlich keine generellen Mietzinssenkungen oder gar –erlasse gewähren. Eine Mieterin, die als Coiffeuse arbeitet, ist stärker betroffen als andere. Bevor Sie entscheiden, ist die aktuelle Lage zu prüfen. Im März verfügte der Bund einen allgemeinen Zahlungsaufschub von 90 Tagen. Gerichte und Betreibungsämter legten eine Pause ein.

Tatsache ist auch: Die Einkommen von vielen selbständig Erwerbenden oder eben auch Mietzinseinnahmen aus Liegenschaften sind in der aktuellen Coronakrise nicht versichert.

  • Wir besitzen ein Mehrfamilienhaus. Die Wohnung im 1. Stock haben wir wegen Eigenbedarfs gekündigt. Unser Sohn beabsichtigt, dort einzuziehen. Darf der Mieter die Kündigung mit Verweis auf die Coronakrise anfechten?

Wenn die Fristen und die formellen Voraussetzungen der Kündigung korrekt eingehalten sind, bleibt die Kündigung gültig. Weder ist Corona ein Grund, gar keine Umzüge mehr durchzuführen, noch ist es ein Grund, Kündigungen anzuzweifeln. In diesem Punkt sind sich die meisten Juristinnen und Juristen einig.

Ihr Fall wirft die Frage auf, ob der Mieter in der aktuellen Lage eine Erstreckung des Mietverhältnisses erwirken könnte (längere Frist bis zum Auszug). Aus triftigen Gründen würde zum Beispiel die Schlichtungsstelle oder ein Gericht zum Schluss kommen, dass der Mieter noch länger bleiben darf. Schliesslich ist der Wohnungsmarkt aktuell weniger beweglich als vor der Krise. Dabei ist sorgfältig zwischen den verschiedenen Interessen abzuwägen – einerseits das Interesse oder die Dringlichkeit, dass Ihr Sohn die Wohnung übernehmen kann. Andererseits wären die konkreten Umstände aus Sicht des Mieters zu klären – etwa wenn es sich um eine Familie mit schulpflichtigen Kindern handelt.

  • Wir planen den Kauf einer Eigentumswohnung und haben jetzt Angst, dass der Wert der Wohnung wegen der Coronakrise sinken könnte. Ist es denkbar, dass die Bank in ein oder zwei Jahren Geld von uns haben möchte, wenn der Wert der Wohnung sinken würde? Sollten wir den Kaufpreis neu verhandeln?

Aus Ihrer Frage geht nicht klar hervor, wie hoch der Kredit der Bank im Verhältnis zum Kaufpreis wäre. Grundsätzlich lautet die Finanzierungsregel wie folgt: Die Bank finanziert bei Eigenheimen höchstens 80 Prozent des von der Bank geschätzten Belehnungswertes. Die Bankschätzung kann ohne weiteres tiefer liegen als der tatsächliche Kaufpreis.

Gerade jetzt macht es sich bezahlt, dass die Banken die Belehnungswerte schon seit Jahren vorsichtig schätzen. Daraus ergibt sich oft ein «Sicherheitspolster»: Vielleicht kostet die Wohnung oder das Haus eine Million Franken, die Bank finanziert aber nur 700’000 oder 750’000 Franken. Wir folgern daraus: Die Werteinbusse müsste schon beträchtlich sein, bis die Bankhypothek nicht mehr gedeckt wäre.

Was Sie selbst tun können: Ein möglichst hoher Anteil eigene Mittel sowie rasche Kreditamortisationen schon kurz nach dem Kauf verleihen Ihnen grössere Sicherheit. Amortisationen können Sie zum Beispiel auch indirekt über die Säule 3a leisten. Ist das Objekt an guter Lage und dank des Unterhalts und Renovationen in einwandfreiem Zustand, wirkt sich dies ebenfalls positiv auf die Werterhaltung aus.

  • Für die Finanzierung der Eigentumswohnung unserer Tochter haben wir gegenüber der Bank vor drei Jahren eine Bürgschaft geleistet. Der grösste Teil davon ist mit Aktien hinterlegt, welche nun im Zug der Coronakrise bekanntlich stark an Wert verloren haben. Ist es rechtens, wenn die Bank jetzt Nachzahlungen verlangt? Gerade wenn wir die hohen finanziellen Hilfsprogramme des Bundes bedenken…

Die von Ihnen erwähnten Hilfsprogramme haben Private und Firmen im Fokus, die aufgrund der Coronakrise in einen Liquiditätsengpass geraten. Kredite für die Finanzierung von Eigenheimen respektive Hypotheken fallen nicht unter dieses Kreditprogramm des Bundes.

Ist eine Sicherheit nach Beurteilung der Bank nicht mehr ausreichend, kann sie nach dem Vertrag tatsächlich zusätzliche Sicherheiten verlangen. Es geht darum, dass bei der Bank auch nach einem Wertzerfall einer Sicherheit wieder eine ausreichende Sicherstellung für den gewährten Wohnungskredit vorhanden ist. Das Vorgehen der Bank ist also in diesem Punkt rechtens.

  • Eigentlich ist es ja sehr einfach. Wenn ich als Hauseigentümer und Vermieter keine Mietzahlungen mehr erhalte, kann ich ja bald auch die Zinsen für die Hypothek nicht mehr zahlen. Gibt es zu dieser Frage schon neue Informationen?

Vor allem bei Wohnungsmieten ist darauf hinzuweisen, dass nur ein kleiner Teil der Mieterinnen und Mieter tatsächlich von Gehaltseinbussen und Arbeitslosigkeit betroffen sind. Viele Leute erhalten nach wie vor eine Lohnfortzahlung ihres Arbeitgebers, die Entschädigungen aus Kurzarbeit, Arbeitslosengelder etc. Weder von den Banken noch vom Bund gibt es zu dieser Frage derzeit aktuelle, verbindliche Stellungnahmen. Wenn ein Hypothekarkunde tatsächlich in Zahlungsschwierigkeiten kommen sollte, empfiehlt sich eine offene Kommunikation mit der Bank. Bei Hauseigentümern oder Firmenkunden gibt es vielleicht eine Möglichkeit, gegen entsprechende Sicherheit einen Kredit zur Überbrückung zu erhalten. Hierzu nehmen Sie am besten Kontakt mit Ihrem Kundenberater auf.

  • Ich habe ein Restaurant gemietet und habe im März nur die halbe Miete und im April gar keine Miete mehr erhalten. Die Hypothek muss sich trotzdem zahlen. Was kann ich tun?

Wie gesagt gibt es zu Hypotheken derzeit keine allgemeingültige Empfehlung oder Richtlinie. Sie sollten das Gespräch mit Ihrer Bank suchen, wenn es Ihnen deswegen an Liquidität mangelt.

  • Der Leitzins für die Mieten in der Schweiz ist Anfang März gesenkt worden. Hat der Referenzzins auch in Zeiten der Coronakrise nach wie vor Gültigkeit?

Ja. Die rechtlichen Grundlagen für die Mietzinsberechnungen in der Schweiz sind unverändert. Viele Mieterinnen und Mieter dürften froh sein, wenn sie in gewissem Umfang Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben. Dies muss allerdings bei jedem Mietverhältnis individuell aufgrund der Kostensituation überprüft werden.

Tipps zum Thema Referenzzins und Mietzinssenkung:

  • Darf mir der Vermieter während der Coronakrise die Wohnung kündigen?

Wie oben schon erwähnt: Die gesetzlichen Bestimmungen und alle wesentlichen Bestandteile des Mietrechts gelten weiterhin. Sowohl Mieterinnen und Mieter als auch Vermieter können von dem Recht auf Kündigung Gebrauch machen.

  • Wir besitzen ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen. Einem unserer Mieter wollten wir im Sommer wegen Eigenbedarfs kündigen. Kann nun der Mieter wegen der Coronakrise die Kündigung anfechten?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Sie sorgfältig darauf achten, dass formell alles korrekt ist (das entsprechende Formular ausfüllen etc.). Weiter müssen Sie die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine einhalten. Sowohl Vermietern als auch Mietern steht unverändert das Recht zu, Wohnungen zu kündigen. Umzüge und Wohnungswechsel sind nach dem aktuellen Stand nach wie vor möglich. Insofern hat die Kündigung unverändert Gültigkeit.

  • Wir haben unsere Wohnung gekündigt. Sind wir in dieser Coronakrise verpflichtet, Mietinteressenten und Nachmietern Zutritt zu unserer Wohnung zu gewähren?

Wenn es um eine Wiedervermietung geht, hat der Vermieter grundsätzlich ein Zutrittsrecht zur Wohnung. Ein Hauptpunkt vorneweg: Die Bestimmungen des Mietrechts gelten in der Coronakrise genau gleich wie bisher.

Wie das mit dem Zutrittsrecht genau zu regeln ist, bleibt aber eine Frage der Auslegung. Weder die Verordnungen und Stellungnahmen des Bundes noch die Verhaltensregeln des Bundesamtes für Gesundheit (BAG) lassen einen eindeutigen Schluss zu. Sicher wäre es in der aktuellen Lage nicht zulässig, gleich grössere Gruppen mit mehr als fünf Personen durch eine Wohnung zu schleusen. Sind es aber nicht mehr als fünf Personen, und können alle Hygienemassnahmen und Abstandsvorschriften eingehalten werden, müssten solche Besichtigungen möglich sein.

  • Wir sind vorbelastet und gehören zu einer Risikogruppe. Kann es der Vermieter durchsetzen, dass Mietinteressenten Zutritt erhalten? Müssen wir dies als Mieter tolerieren?

Auch diese Frage ist nicht eindeutig geklärt. Kommt dazu, dass sich Exponenten von Hauseigentümer- und Mieterseite erfahrungsgemäss unterschiedlich dazu äussern. Wichtig ist der Grundsatz, dass die Verwaltung auf die Mieterinnen und Mieter Rücksicht nehmen muss. Dabei ist aber auch das Argument zu würdigen, dass Sie als Mieter unter Umständen schadenersatzpflichtig werden. Gelingt es dem Vermieter aufgrund einer Zutrittsverweigerung nicht, die Wohnung wieder rechtzeitig neu zu vermieten, müssen Sie unter Umständen für den finanziellen Schaden aufkommen. Im Allgemeinen ist es ratsam, im Gespräch eine für alle Beteiligten akzeptable Lösung zu finden. Vielleicht hilft es Ihnen, wenn Sie eine wirklich glaubwürdige Zusicherung bekommen, dass alle behördlichen Vorschriften und die geforderten zwei Meter Mindestabstand eingehalten werden. Oder Sie verlassen kurz die Wohnung und gewähren dem Verwalter in Ihrer Abwesenheit Zutritt.

  • Ich wohne in Deutschland und darf die Grenze nicht passieren. Dabei habe ich zuvor einen Mietvertrag für eine Mietwohnung in der Schweiz unterzeichnet. Muss ich jetzt die Miete inklusive Nebenkosten zahlen? Wie ist die Rechtslage?

Auch hier müssen wir zuerst festhalten, dass wir uns in einen sehr ungewöhnlichen Lage befinden; zu solchen Rechtsfragen finden sich kaum Gerichtsurteile oder weitere relevante Anhaltspunkte. Denkbar wäre quasi eine Auflösung des abgeschlossenen Mietvertrags, formell gesagt eine Rückabwicklung des Vertrags. Schliesslich ist es Ihnen objektiv unmöglich, das Mietverhältnis anzutreten. Ausserdem trifft Sie ja kein Verschulden, da dies im Zusammenhang mit behördlichen Einschränkungen zu sehen ist.

Denkbar wäre auch eine ausserordentliche Kündigung des Vertrags aus wichtigen Gründen. Der geschilderte Sachverhalt würde eigentlich diesen Umständen entsprechen. So oder so sind Sie darauf angewiesen, dass Ihnen der Vermieter ein Stück weit entgegen kommt. Grosszügig wäre es zum Beispiel, wenn der Vermieter Sie vorerst von den Zahlungen befreit. Sie würden zuwarten, bis Sie wieder in die Schweiz einreisen können.

Zur Minderung des finanziellen Schadens steht Ihnen natürlich auch die Variante offen, selbst einen solventen und zumutbaren Ersatzmieter aus der Schweiz zu suchen. Dieses Recht steht Ihnen auf jeden Fall zu, auch wenn die konkrete Umsetzung nicht ganz einfach erscheint. Die rechtlichen Grundlagen bei der Suche eines Nachmieters haben wir hier im Blog schon mehrmals ausführlich behandelt:

  • Ich wollte meine Wohnung kündigen und ausziehen. Aufgrund der Coronakrise habe ich jetzt aber keinen Nachmieter gefunden. Was gibt es für Möglichkeiten, um eine Doppelmiete zu vermeiden?

Lesen Sie dazu unsere Blogs (z. B. Beitrag oben „Nachmieter finden“) und häufige Fragen zu ausserterminlicher Kündigung:

  • Mein Sohn wohnt im Kanton Thurgau in einem Mehrfamilienhaus. Derzeit reissen mehrere Hilfshandwerker sämtliche Schränke heraus. Die Hauswartsfrau spricht direkt mit allen Arbeitern und allen Mietern und niemand hält sich an irgendwelche Abstände oder Vorsichtsmassnahmen. Können wir einen solchen Fall dem Bundesamt für Gesundheit melden? Wir halten ein solches Vorgehen für unverantwortlich.

Ihr Ärger ist tatsächlich gut nachvollziehbar. Auf den Baustellen und im täglichen Umgang mit Mieterinnen und Mietern sind die Hygienemassnahmen, Abstand halten usw. zwingend einzuhalten. Ihnen bleibt in einen ersten Schritt nichts anderes übrig, als die Hauswartsfrau oder den Eigentümer des Hauses auf diese gravierenden Versäumnisse aufmerksam zu machen.

Die rechtliche Lage ist vielen Leuten nicht ganz klar: Bei den Schutzmassnahmen der Behörden handelt es sich ja nicht um irgendwelche Empfehlungen. Die Richtlinien zum Schutz der öffentlichen Gesundheit und zur Eindämmung der Pandemie sind zwingend einzuhalten! Im juristischen Sinne wäre es sogar möglich, dass sie die Polizei rufen. Die Polizei und die örtlichen Behörden wachen über die Umsetzung der Verordnungen des Bundes.

  • Ich wohne mitten in einer Baustelle. In nur einem Meter Entfernung vor meinem Balkon wird schon frühmorgens mit dem Presslufthammer und weiteren Baumaschinen gearbeitet! Ich spüre förmlich, wie der Boden vibriert. Es ist nicht auszuhalten, weil ich noch Migräne habe und den ganzen Tag zu Hause bleiben muss. Kann man den «Krach vor dem Haus» irgendwie stoppen!?

Für Bauarbeiten gelten in der ganzen Schweiz auch die üblichen Abstands-, Hygiene- und sonstigen Vorschriften, um Ansteckungen zu vermeiden. Es gibt aber kein generelles Bau- oder Umbauverbot. Wie der Name «Bauzone» sagt, darf innerhalb der Bauzone grundsätzlich gebaut werden.

Die Verordnungen des Bundes im Zusammenhang mit Corona stellen auch keine Sondervorschriften für Umbauarbeiten auf. Weiter ist noch das Prinzip ins Feld zu führen, dass der Vermieter bei Renovationen Rücksicht auf die Interessen der Mieterinnen und Mieter nehmen muss. Im Einzelfall ist das immer eine Auslegungsfrage. Juristisch ist es in der Regel nicht möglich, Bauarbeiten in grösserem Umfang einzuschränken oder gar grundsätzlich zu verbieten. Wenn das Projekt von der Behörde geprüft und zugelassen wurde und alle Vorschriften erfüllt sind, darf auch gebaut werden.

Sie haben aber immer noch die Möglichkeit, in Gesprächen und mit Verhandlungen einen gewissen Kompromiss auszuhandeln. Vielleicht lassen sich besonders lärmintensive Arbeiten reduzieren oder auf ganz bestimmte Tageszeiten verlegen. Wenn die Auswirkungen für Sie dennoch unzumutbar sind, können Sie sich auch an die in Ihrem Ort zuständige Schlichtungsstelle wenden. Verhandlungen vor Gericht und Schlichtungsstellen legten im März aber eine Pause nach. Am besten fragen Sie vor Ort nach dem aktuellen Stand bei den Schlichtungsstellen.

  • Meine Frau und ich, beide über 70 Jahre, besitzen eine Liegenschaft mit zwei zusammengebauten Einfamilienhäusern. Wir möchten das eine, renovierte Einfamilienhaus vermieten und später verkaufen. Wir gehen davon aus, dass bei einem Verkauf die Liegenschaft vom Geometer aufwändig neu vermessen werden müsste. Vom Verkauf des von uns bewohnten Einfamilienhauses möchten wir absehen. Wir haben drei erwachsene Kinder. Keines von ihnen möchte das Miethaus bewohnen. Es existiert ein Ehevertrag, in welchem die Kinder auf den Erbteil beim Tod eines Elternteils verzichten. – Worauf müssten wir achten? Gibt es unterschiedliche Lösungen?

Wir gehen davon aus, dass die Liegenschaften für Sie und Ihre Familie einen erheblichen Wert darstellen! Oft ist es ja auch ein wichtiger Teil der Familiengeschichte. Gewisse Auslagen für eine Vermessung, eine aktuelle Verkehrswertschätzung und auch eine Beratung zu Ihrer Finanzplanung und zum Nachlass zahlen sich erfahrungsgemäss aus. Sie müssen sich zum Beispiel Gedanken dazu machen, ob Sie in den nächsten Jahren im Haus bleiben wollen und ob allfällige Hypothekarzinsen und die laufenden Kosten für Sie gut tragbar sind.

Zur Nachlassplanung und zu einem allfälligen Verkauf: Hier lohnt es sich, zuerst eine Art «Familienrat» einzuberufen. Dabei beraten Sie mit Ihren Kindern, welche Wünsche und Bedürfnisse im Vordergrund sind. Um Klarheit für alle Beteiligten zu schaffen, stehen Ihnen in einem zweiten Schritt verschiedene Varianten offen (ein gemeinsamer Erbvertrag, Ehevertrag, Testament). Dazu sollten Sie sich von einem Notar oder einer spezialisierten Fachperson beraten lassen (Juristin/Jurist mit Fachgebiet Nachlass und Erbrecht).

Zum Thema Nachlassplanung, Erbvertrag etc. finden Sie grundlegende Tipps und eine Checkliste in unserem Blog:

Das Coronavirus ist derzeit auch im Wohnbereich das Thema Nummer eins. Finden Wohnungswechsel und Besichtigungen statt? Wie kann der Alltag möglichst stressfrei und ohne gesundheitliches Risiko gestaltet werden? Wir stellen für Sie die wichtigsten Themen zusammen. Ausserdem bieten wir Ihnen hier im Blog eine laufende Aktualisierung und Ergänzung.

  • Ich habe meine Wohnung gekündigt. Kann der geplante Wohnungswechsel stattfinden?

Die meisten Verwaltungen geben sich grosse Mühe, weiterhin Wohnungswechsel und Umzüge zu ermöglichen. In der Praxis lassen sich Wohnungsübergaben durchaus durchführen, ohne dass sich die beteiligten Personen direkt in der Wohnung treffen müssen. Schlüssel werden sehr gut desinfiziert und auf anderem Weg übergeben oder zugestellt. Festgestellte Mängel lassen sich auch später auf schriftlichem Weg melden. Sprechen Sie sich allenfalls mit dem Umzugsunternehmen und dem Reinigungsinstitut ab. Hygiene, Abstand halten («Social Distancing») müssen eingehalten werden.

Angesichts einer hohen Zahl an Umzügen im Frühling ist an das Gesamtinteresse zu denken. Manche Leute sind tatsächlich dringend darauf angewiesen, planmässig die neue Wohnung beziehen zu können. Wenn ein Nachmieter nicht kommt, kann auch ein anderer Mieter bzw. eine Mieterin nicht fristgerecht umziehen und so weiter.

Wohnungsbesichtigungen während der Corona-Krise

  • Finden noch Wohnungsbesichtigungen statt?

Hier setzen viele Verwaltungen auf die neuen technischen Möglichkeiten. Mit Face-Time-Video, Skype-Call und mit anderen digitalen Video-Tools  können Sie sich ebenso ein gutes Bild machen, wie eine Wohnung innen aussieht. Viele Verwaltungen und Vermarkter nutzen hier ohnehin schon die neuesten technischen Möglichkeiten mit virtuellen Rundgängen, Virtual Reality, 360°-Rundgängen durchs Haus etc.

Hauswart und Handwerker

  • Ist der Hauswart nach wie vor im Einsatz? Und kommen Handwerker für dringende Reparaturen ins Haus?

Die wichtigsten Dienstleistungen sind in diesem Bereich nach wie vor sichergestellt. Manche Hauswarte, die ja alleine unterwegs sind, intensivieren sogar Reinigungen, Desinfektionen usw. Dringende Reparaturen, etwa an Liftanlagen, werden nach wie vor ausgeführt. Entscheidend ist immer, dass sich die zwingenden Vorsichtsmassnahmen des Bundes bei der Arbeit strikt einhalten lassen. Grössere Sanierungen oder Malerarbeiten innen oder aussen am Haus werden aber aufgrund der aktuellen Lage meist verschoben. Das Kriterium lautet, ob die Arbeit tatsächlich dringend ist und ob die Massnahmen zum Schutz der Gesundheit beachtet werden können.

  • Sind die Dienstleistungen der Banken, etwa bei Hypotheken und Finanzierungen, sichergestellt?

Der Betrieb der Banken ist sichergestellt. Auch wenn fast alle Mitarbeitenden im Home-Office arbeiten, lassen sich fast alle operativen Dienstleistungen aufrechterhalten. Wenn Sie also ein Anliegen zu Hypotheken oder andere Fragen haben, stehen Ihnen die Teams Ihrer Bank zur Verfügung. Nur mit dem Unterschied, dass Gespräche telefonisch oder über Video-Call stattfinden.

Dürfen Mieten gestundet werden?

  • Als Geschäftsmieter bin ich hart von der Corona-Krise betroffen. Denn ich habe kaum Reserven, um die Miete weiter zu zahlen. Wie muss ich vorgehen?

Diese Frage ist rechtlich gesehen nicht eindeutig geklärt. Und Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite sehen es naturgemäss etwas anders. Wenn Sie aber als Restaurant oder Coiffeur von einer behördlichen Schliessung betroffen sind, wird dies später auch ein Gericht nicht einfach als normales betriebliches Risiko einstufen können. Manche Juristen zitieren daher den Begriff „Mangel an der Mietsache“ aus dem Mietrecht. Demnach wäre die Miete in dieser Notsituation nicht geschuldet oder jedenfalls nicht im vollen Umfang.

Sie sollten aber nicht einfach von sich aus die Miete «stunden». In jedem Fall ist es ratsam, das Gespräch mit der Verwaltung zu suchen. Dabei ist als Argument zu berücksichtigen, dass ja auch ein Ersatzmieter nicht in der Lage wäre, dasselbe Geschäft weiter zu betreiben und die Miete zu zahlen. Jedenfalls solange nicht, wie die Massnahmen zur Eindämmung der Corona-Krise Geltung haben.

Wohnungsmiete

  • Wie ist die Rechtslage bei den Wohnungsmieten? Muss die Miete in jedem Fall weiter bezahlt werden?

Rein rechtlich gesehen ist die Miete geschuldet. Niemand konnte so etwas wie die Corona-Krise vorhersehen. Es gibt aber eine gute Nachricht: In der Schweiz sind wir sozial und finanziell gut abgesichert. Dank dieses Netzes ist auch für einen solchen Ausnahmefall gut vorgesorgt. Die meisten Angestellten beanspruchen im Moment die Lohnfortzahlung, sie arbeiten im Home-Office; weiter sind sie durch Entschädigungen bei Kurzarbeit oder durch die Arbeitslosenversicherung abgesichert. Da kommt es übrigens auch gelegen, dass aufgrund der Marktlage und weil der Referenzzins Anfang März gesunken ist, gewisse Mietzinssenkungen drin liegen.

Empfehlung: Ob Geschäfts- oder Wohnungsmieter – Suchen Sie das Gespräch mit der Verwaltung und versuchen Sie zu verhandeln. Die Verwaltungen werden in der Praxis die Fälle sehr individuell anschauen und daran arbeiten, eine für alle tragbare Lösung zu finden.

Hypothek während der Corona-Krise

  • Muss ich die Hypothek in jedem Fall weiter zahlen?

Ja. Es gilt aber dasselbe wie bei der Miete: Die meisten Leute sollten sich nicht zu sehr sorgen deswegen, weil sie auch weiterhin monatliche Zahlungen auf ihrem Konto haben werden (Lohnfortzahlung etc.). Selbstständig Erwerbende oder KMU sind zwar nicht über die Arbeitslosenversicherung gedeckt. Sie werden aber aus den umfangreichen Finanzhilfen des Bundes und aus Bürgschaften finanzielle Mittel zur Überbrückung erhalten.

Nun zahlt es sich auch aus, dass die meisten Banken bei den Hypotheken konservativ agiert haben. Bei allen Kundinnen und Kunden mit Hypotheken ist ein gewisses Reservepolster von Anfang an eingeplant (strenge Vorgaben bei der Kreditvergabe, Sicherung der finanziellen Tragbarkeit).

  • Wie sieht es aus mit Behörden, Notariaten und Grundbuchämtern?

Die Situation ändert sich momentan fast täglich. Teils gibt es auch noch eine unterschiedliche Praxis je nach Kanton und je nach Gemeinde. Viele Dinge lassen sich auch telefonisch oder digital erledigen. Und es sind oft nur wenige Vorgänge oder Beurkundungen, bei denen sich tatsächlich mehrere Personen gleichzeitig im gleichen Raum aufhalten müssen. Wir empfehlen Ihnen, bei sämtlichen Kontakten vorgängig abzuklären, ob es alternative Möglichkeiten gibt. Wichtig ist, dass die offiziellen Auflagen des Bundes im Alltag sehr ernst genommen werden.

Lesen Sie hier die offizielle Stellungnahme der SVIT Schweiz

Von Stefan Kreidler (Dr. oec. publ.)

„Prognosen sind schwierig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen.“

Aus ökonomischer Sicht sind einige Fakten klar: Das Finanzsystem ist aufgebläht und wird durch die aktuellen Massnahmen weiter aufgebläht. Welche Auswirkungen sich aus einem möglichen Zusammenbruch des Währungs- und Finanzsystems ergeben ist nicht abschätzbar, man erinnere sich jedoch zurück an die Anfänge des Zusammenbruchs des Bretton-Woods-Systems. Lange Jahre hat sich die ‚Finanzwelt‘ hinter der Bühne auf Massnahmen geeinigt – ähnlich wie dies heute auch die SNB macht. Es kommt der Punkt, an dem solche Massnahmen nicht mehr haltbar bzw. nicht weiterführbar sind. Die getroffenen bzw. ‚aufgelaufenen‘ Massnahmen führen dann zu massiven Korrekturen im ‚Geldsystem‘ inklusive der Korrektur der ‚aufgeschobenen Inflation‘. Und das Inflationspotential ist gross, denn jahrzehntelange globale Schuldenwirtschaft lässt sich nicht ohne ‚reibungsverluste‘ aufllösen.

 

Was bedeutet dies für die Immobilienmärkte?

Besitzer werden sich an ‚Ihrer‘ Substanz halten und diese im Wert hoch beurteilen – die Preise reflektieren die Inflationserwartungen. Potentielle Käufer werden wir z.t. oben beschrieben einerseits auf Schnäppchen hoffen und andererseits in Erwartung von Inflation auf eine hohe Fremdfinanzierung mit ‚fester‘ Verzinsung und langen Laufzeiten setzen. Der ‚Finanzmarkt‘ zeigt dies durch steigende Zinsen. Käufer spekulieren darauf, dass die Inflation die Zinsen übertrifft und dadurch das Objekt ‚billiger‘ wird.

 

Es zeigt sich einmal mehr, dass Ökonmie die Zukunftserwartungen vorweg nimmt. Die individuellen Erwartungen sind massgeblich für unsere Entscheidungen. Ob diese Erwartungen durch Angst oder Opportunitätsdenken oder durch beides getrieben sind und wie sich dies ‚in der Summe‘ auswirkt, zeigt die Zukunft. Nur eins scheint klar: Die ‚Substanz‘ ist einmal mehr im Vorteil ggü. der ‚Finanz‘, denn Preise und Zinsen sind nur Zahlen, die sich sehr rasch den Erwartungen anpassen. Inflationserwartungen sind in solchen Analysen in jedem Fall zu berücksichtigen, wenn nicht ‚hohle Bilanzen‘ statt reale Werte im Fokus stehen sollen.

 

Hier geht’s zur Prognose unserer Fachexperten: